Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu

W ostatnim czasie Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) wydał ważny wyrok dla osób fizycznych wynajmujących nieruchomości (7 maja 2024 r., sygn. akt II FSK 947/21).

Stan faktyczny rozpatrywanej sprawy

Wojewódzki Sąd Administracyjny (dalej: „WSA”) w Warszawie, w wyroku z dnia 9 lutego 2021 r. (sygn. akt III SA/Wa 928/20), rozpatrywał skargę podatnika na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) z dnia 18 lutego 2020 r. (nr 0113-KDIPT2-1.4011.709.2019.1.MM). Sprawa dotyczyła opodatkowania przychodów uzyskanych przez podatnika z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy oraz rekompensaty za pozostawienie lokalu w stanie niewyremontowanym. Dyrektor KIS uznał, że przychody te należy zakwalifikować do przychodów z „innych źródeł” i opodatkować je na zasadach ogólnych, podczas gdy skarżący twierdził, że powinny być opodatkowane jako przychody z najmu, mogące korzystać z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i stawki 8,5%.

WSA przychylił się do argumentacji skarżącego, uznając, że przychody te są związane bezpośrednio z umową najmu, ponieważ swoje źródło mają właśnie w samej umowie. W związku z tym powinny być traktowane jako przychody z najmu, podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Sąd argumentował, że wszelkie przychody wynikające z umowy najmu, w tym rekompensaty, mieszczą się w kategorii przychodów z najmu, a nie przychodów z „innych źródeł”.

W uzasadnieniu sąd podkreślił, że środki pieniężne otrzymane przez wynajmującego na podstawie porozumienia o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu oraz kara umowna stanowią przychód z tytułu najmu, ponieważ są bezpośrednio związane z umową najmu. Zatem opodatkowanie tych przychodów powinno się więc odbywać na zasadach przewidzianych dla przychodów z najmu.

Rozstrzygnięcie NSA

Z powyższą argumentacją nie zgodził się Dyrektor KIS, który wniósł apelację od wyroku WSA. Co istotne, NSA przychylił się do zaprezentowanej przez Dyrektora KIS argumentacji i uchylił zaskarżony wyrok w całości.

Zdaniem NSA kwoty wypłacone przez najemcę jako rekompensata w zamian za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu nie stanowią czynszu związanego z użytkowaniem lokalu przez najemcę. Otrzymywane środki pieniężne są tylko pośrednio związane z najmem lokalu użytkowego. Oznacza to, że osiągnięty przychód nie może zostać zaliczony do przychodów ze źródła określonego jako najem i opodatkowany zryczałtowaną stawką podatku. Kwoty otrzymane tytułem rekompensaty za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu stanowią przychód z innych źródeł i są opodatkowane według zasad ogólnych, a więc według wyższych stawek.