Real Estate Flash

Minister Finansów wypowiedział się również na temat kluczowych warunków skorzystania ze zwolnienia dywidend z podatku u źródła:
1) podleganie opodatkowaniu od całości dochodów w UE/EOG - aby skorzystać ze zwolnienia z WHT, podmiot uzyskujący dywidendę z polskiej spółki musi być rezydentem podatkowym kraju UE/EOG,
2) brak zwolnienia podmiotowego - warunek „niekorzystania ze zwolnienia z opodatkowania” nie jest naruszony, jeśli podmiot z UE/EOG korzysta ze zwolnienia z WHT na podstawie Dyrektywy Parent-Subsidiary. Naruszenie nastąpi jedynie, gdy spółka korzysta ze zwolnienia podmiotowego od całości dochodów lub efektywna stawka podatku od całości dochodu wynosi 0%. Sam brak faktycznej zapłaty podatku z powodu np. rozliczania straty podatkowej nie wyklucza możliwości zastosowania zwolnienia.

Interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 15 listopada 2024 r.

W sytuacji nabycia nieruchomości zabudowanej przez dzierżawcę, mimo że to dzierżawca, a nie sprzedający, wybudował i rozliczył nakłady na budynki, przedmiotem dostawy jest cała nieruchomość (grunt wraz z budynkami i budowlami). W wyniku transakcji władztwo ekonomiczne nad budynkami przeszło bowiem na nabywcę, a dzierżawca nie ma już możliwości swobodnego dysponowania nimi. W konsekwencji, dostawa całej nieruchomości (w tym budynków) mogła korzystać ze zwolnienia z VAT, gdyż od pierwszego zasiedlenia budynków do ich dostawy minęły ponad 2 lata.

Wyrok NSA z dnia 25 października 2024 r.

NSA potwierdził, że koszty kredytu zaciągniętego na zakup udziałów w spółce nie muszą być w całości alokowane do źródła przychodów “zyski kapitałowe”.
Jeżeli nabycie udziałów służy również zwiększeniu przychodów z działalności operacyjnej (np. poprzez efekt synergii czy wkroczenie na nowe rynki), koszty kredytu mogą być również przypisane do źródła “inne przychody”. W takiej sytuacji należy zastosować klucz przychodowy do podziału tych kosztów pomiędzy oba źródła.

Wyrok NSA z dnia 22 października 2024 r.

Pojawiło się uzasadnienie pisemne uchwały NSA, o której informowaliśmy w poprzednim wydaniu. NSA wskazał, że budynki mieszkalne, przeznaczone do wynajmu w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy opodatkować niższą stawką podatku od nieruchomości.
W uzasadnieniu podkreślono m.in., że:
- niższa stawka podatku dotyczy budynków lub ich części „służących” (a nie „mogących służyć”) do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych; pojęcia realizacji potrzeb mieszkaniowych nie można utożsamiać z określeniem krótkotrwałego, a często rotacyjnego zakwaterowania - co może mieć znaczenie np. w kontekście akademików wynajmowanych w sposób komercyjny, choć i w tym przypadku NSA dopuścił wyjątki;
- lokale mieszkalne kupowane przez inwestorów wyłącznie jako lokata kapitału (tzw. pustostany) należy traktować jako zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Mimo, że rozstrzygnięcie należy ocenić pozytywnie, dostrzegamy ryzyko powstania nowych sporów o tzw. powierzchnie wspólne oraz pozostające do dyspozycji niewynajęte lokale mieszkalne.

Uchwała NSA z dnia 21 października 2024 r.

Sąd orzekł, że odsetki od pożyczki zaciągniętej w celu zabezpieczenia ryzyka walutowego (pożyczka hedgingowa) nie stanowią kosztów finansowania dłużnego w rozumieniu przepisów o niedostatecznej kapitalizacji. Za kluczowe uznano, że środki z pożyczki nie są wykorzystywane w bieżącej działalności spółki, a służą wyłącznie jako zabezpieczenie przed ryzykiem kursowym związanym z wyceną wartości zobowiązań z umów najmu. W konsekwencji odsetki od takiej pożyczki nie podlegają limitowaniu i mogą być zaliczane do kosztów podatkowych w pełnej wysokości.

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 listopada 2024 r.

Analogicznie jak w przypadku wyżej omawianego wyroku, WSA uznał, że odsetki od pożyczki hedgingowej zaciągniętej w celu zabezpieczenia ryzyka walutowego związanego z umowami najmu nie stanowią kosztów finansowania dłużnego podlegających limitowaniu.
Sąd podkreślił, że skoro pożyczka służy wyłącznie zabezpieczeniu przed ryzykiem kursowym (a nie celom spekulacyjnym), to odsetki od niej powinny być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu w pełnej wysokości.

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 listopada 2024 r.

Sąd uchylił interpretację organu podatkowego, stwierdzając, że budynki mieszkalne przeznaczone do najmu w ramach działalności gospodarczej wynajmującego, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, podlegają opodatkowaniu stawką podatku od nieruchomości przewidzianą dla budynków mieszkalnych, a nie stawką dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 14 listopada 2024 r.

Sąd nie zgodził się ze stanowiskiem organu wyrażonym w interpretacji podatkowej odmawiającej spółce prawa do odliczenia VAT wyłącznie z powodu braku faktury, mimo posiadania przez nią innych dokumentów zawierających wszystkie wymagane prawem elementy. WSA, powołując się na orzecznictwo TSUE, wskazał, że realizacja prawa do odliczenia VAT jest uwarunkowana spełnieniem przesłanek materialnych, nawet jeśli nie zostały zrealizowane niektóre wymogi formalne. Sąd podkreślił, że wymagane elementy mogą znajdować potwierdzenie w różnych dokumentach będących w posiadaniu podatnika, a nie tylko na fakturze.

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 listopada 2024 r.

Sąd orzekł, że cesja praw z umowy przedwstępnej sprzedaży gruntu, gdy nabywca uzyskał faktyczne władztwo ekonomiczne nad nieruchomością (możliwość korzystania, ponoszenie ciężarów podatkowych, dokonywanie ulepszeń), stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Kluczowe znaczenie ma faktyczne sprawowanie kontroli nad nieruchomością jak właściciel, a nie formalne przeniesienie własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

Wyrok WSA w Warszawie z 6 listopada 2024 r.

W przypadku odpłatnego zbycia akcji w celu ich dobrowolnego umorzenia za wynagrodzeniem, spółka będzie uprawniona do rozpoznania straty podatkowej w źródle przychodów zyski kapitałowe, stanowiącej nadwyżkę kosztów poniesionych na nabycie lub objęcie akcji nad wynagrodzeniem z tytułu zbycia akcji.

Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 30 października 2024 r.

W ocenie Sądu przy ocenie możliwości zastosowania zwolnienia z VAT dla najmu lokali na cele mieszkaniowe decydujące znaczenie ma ich faktyczny, a nie formalny charakter. Według sądu, pojęcie “nieruchomości o charakterze mieszkalnym” jest szersze niż definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego z ustawy o własności lokali. Tym samym, lokale faktycznie spełniające funkcje mieszkalne (posiadające kuchnię/aneks kuchenny, łazienkę i pokoje) mogą korzystać ze zwolnienia z VAT przy najmie długoterminowym, nawet jeśli formalnie są lokalami użytkowymi.

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 października 2024 r.

Sąd zgodził się z podatnikiem, że ograniczenie neutralności podatkowej wyłącznie do pierwszej restrukturyzacji (połączenia, podziału) jest niezgodne z Dyrektywą Rady 2009/133/WE, która nie przewiduje takiego warunku, a tym bardziej przepis ten nie może być stosowany retroaktywnie dla wcześniejszych reorganizacji (sprzed jego wejścia w życie).

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 października 2024 r.

Sąd potwierdził, że spółka przejmująca nie może skorzystać ze zwolnienia podatkowego dla spółek holdingowych w odniesieniu do wynagrodzenia earnout otrzymanego po połączeniu z przejmowaną spółką holdingową. Sukcesja podatkowa obejmuje tylko prawa istniejące i skonkretyzowane w momencie połączenia, a nie przyszłe i warunkowe należności. Ponieważ earnout stanowi dodatkowe wynagrodzenie uzależnione od przyszłych zdarzeń, prawo do zwolnienia w jego zakresie nie powstało u spółki przejmowanej, więc nie mogło być przedmiotem sukcesji.

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 października 2024 r.

Dyrektor KIS potwierdził, że do wartości początkowej środka trwałego (myjni bezdotykowej) należy zaliczyć wartość wynikającą z faktury końcowej wraz z zaliczką na poczet realizacji inwestycji wpłaconą przez wspólnika, która została następnie przeniesiona na spółkę w drodze cesji. Natomiast opłata rezerwacyjna, która podlegała zwrotowi i została skompensowana z należnościami spółki, nie powinna być uwzględniona w wartości początkowej środka trwałego.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 6 listopada 2024 r.

Dyrektor KIS potwierdził, że nabycie przez spółkę własnych akcji w celu ich dobrowolnego umorzenia za wynagrodzeniem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Organ wskazał, że taka transakcja stanowi szczególny rodzaj umowy niewymieniony w katalogu czynności podlegających PCC, której nie można zakwalifikować jako umowy sprzedaży albo zamiany rzeczy lub praw.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 6 listopada 2024 r.

Spółka planująca dobrowolne umorzenie udziałów i wydanie wspólnikowi jako wynagrodzenia nieruchomości (prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budowlami) nie może ustalić kosztu uzyskania przychodu w wysokości wartości rynkowej tych nieruchomości. Organ wskazał, że wydanie nieruchomości stanowi świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum) skutkujące powstaniem przychodu na zasadach analogicznych jak w przypadku odpłatnego zbycia, a kosztem uzyskania przychodu może być wówczas wyłącznie historyczny koszt nabycia tych składników majątku, o ile został poniesiony i nie stanowił wcześniej kosztów uzyskania przychodów.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 4 listopada 2024 r.

W przypadku połączenia odwrotnego, gdzie spółka zależna przejmuje spółkę dominującą, przydzielenie udziałów zagranicznemu wspólnikowi spółki przejmowanej nie generuje u niego przychodu podlegającego opodatkowaniu, jeżeli spełnione są warunki neutralności podatkowej: udziały w spółce przejmowanej nie pochodzą z wcześniejszej wymiany/połączenia/podziału, a ich wartość podatkowa nie ulega zwiększeniu.
W konsekwencji spółka przejmująca nie ma obowiązku poboru jako płatnik podatku u źródła.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 30 października 2024 r.

Spółka wynajmująca lokale ma prawo do pełnego odliczenia VAT od nabytej energii cieplnej w obu poniższych przypadkach:
1) gdy refakturuje koszty energii na najemców według indywidualnego zużycia (na podstawie liczników) i opłat stałych (według metrażu),
2) gdy ponosi koszty energii w okresach, gdy lokale są przejściowo niewynajęte (puste), gdyż wiąże się to z utrzymaniem lokali w stanie umożliwiającym kontynuowanie w przyszłości działalności opodatkowanej.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 24 października 2024 r.

Wydatki na wymianę nawierzchni parkingu z masy bitumicznej (stanowiącego część nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej) na kostkę brukową można zaliczyć jednorazowo do kosztów uzyskania przychodów w momencie poniesienia wydatku, mimo przekroczenia kwoty 10 000 zł. Organ uznał, że wymiana nawierzchni miała charakter remontu (odtworzenia pierwotnego stanu technicznego), a nie ulepszenia środka trwałego, zmiany jego charakteru lub podwyższenia standardu.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 21 października 2024 r.

Spółka będąca niemieckim rezydentem podatkowym może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów opłaty za zarządzanie inwestycjami nieruchomościowymi (FM) alokowane do działalności opodatkowanej na terenie Polski. Opłaty te stanowią koszty pośrednie i podlegają potrąceniu w dacie ich poniesienia, tj. w dniu ujęcia w księgach rachunkowych. Jest to zgodne z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Niemcami oraz przepisami ustawy o CIT, gdyż wydatki te służą osiągnięciu przychodów z nieruchomości położonych w Polsce.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 18 października 2024 r.