Wieloletnie wątpliwości organów podatkowych i sądów administracyjnych dotyczące kwalifikacji VAT przy cesji umowy deweloperskiej w końcu znalazły swoje rozstrzygnięcie. 24 czerwca 2024 roku wydany został długo wyczekiwany wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w zakresie opodatkowania VAT cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej[1]. Odpowiednia klasyfikacja cesji na gruncie VAT – jako świadczenia usług bądź dostawy towarów-pełni dla podatników kluczową rolę, od niej bowiem zależy możliwość zastosowania obniżonej stawki VAT.

Istota sprawy

Skarżąca zwróciła się o wydanie interpretacji indywidualnej do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej pytając, czy transakcje cesji praw i obowiązków z umów deweloperskich na nabycie lokali mieszkalnych podlegają stawce 8% VAT zakładając, że dotyczą one budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Dyrektor KIS stwierdził, że analizowane cesje umowy deweloperskiej stanowią usługę opodatkowaną stawką 23% VAT, bowiem brak jest w takich przypadkach przekazania właściwego dla dostawy towarów.

Sąd pierwszej instancji uchylił interpretację uznając, że przy ocenie opodatkowania cesji praw i obowiązków z umów deweloperskich należy kierować się kryterium ekonomicznym i celowościowym. Sąd stwierdził, że zarówno umowa deweloperska, jak i cesja praw z niej wynikających mają na celu dostawę lokali mieszkalnych, więc powinny być opodatkowane stawką 8% VAT. Sprawa na skutek skargi kasacyjnej organu trafiła do NSA.

Stanowisko NSA

Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok w całości uznając, że w przypadkach, gdy:

  • cesja ma miejsce przed wydaniem lokalu przez dewelopera cedentowi,
  • cesja następuje w trakcie budowy budynku,

- transakcje te należy traktować jako świadczenie usług, które podlegają opodatkowaniu stawką 23%. Sąd podkreślił, że w takich sytuacjach cedent nie dysponuje lokalem jak właściciel, co wyklucza kwalifikację przekazania praw jako dostawy towarów i tym samym uniemożliwia zastosowanie obniżonej stawki VAT 8%.

Co więcej, NSA stwierdził, że istotą relacji między cedentem a cesjonariuszem jest odpłatność realizowana wyłącznie poprzez odstępne płacone przez cesjonariusza cedentowi. W kontekście rozliczenia VAT cesji bez znaczenia pozostaje zatem to, że cesjonariusz zwraca cedentowi wpłacone wcześniej zaliczki na poczet nabycia lokalu, NSA uznał, że te zwroty nie są wynagrodzeniem za cesję, lecz neutralnym podatkowo świadczeniem pieniężnym towarzyszącym transakcji – nie wpływając na podstawę opodatkowania VAT z tytułu cesji.

Konsekwencje dla podatników

Omawiany wyrok NSA ma istotne znaczenie dla praktyki obrotu nieruchomościami i opodatkowania VAT cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, która dotychczasowo opierała się na niejednolitej linii orzeczniczej – uznającej cesję bądź za transakcję ściśle związaną z przyszłą dostawą nieruchomości, bądź wręcz przeciwnie – jako niezależną od nieruchomości usługę, niekorzystającą z preferencyjnej stawki. Stanowisko NSA pokazuje, że dla prawidłowej kwalifikacji cesji praw z umowy deweloperskiej konieczne jest każdorazowo ustalenie, czy cedent dysponuje prawem do rozporządzania lokalem jak właściciel.

W kontekście już dokonanych cesji podatnicy powinni zweryfikować to, w jaki sposób rozstrzygnięcie NSA może wpływać na ich rozliczenia. W przypadku nieprawidłowego stosowania stawki obniżonej w okolicznościach będących przedmiotem wyroku może to oznaczać konieczność skorygowania stawki VAT oraz w rezultacie powstania zaległości podatkowej.

[1] Wyrok NSA z 24 czerwca 2024 r. o sygn. I FSK 1661/20 (https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/13D4A2CA0F)