Jak należy rozumieć „wygaśnięcie” zobowiązań stron umów najmu?

Z analizy przepisów Specustawy wynika, że umowa najmu między stronami dalej obowiązuje, ale zobowiązania wzajemne z niej wynikające (np. zapłata czynszu, obowiązek określonego zachowania się) „wygasają” na czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności przez najemcę. Zobowiązania stron niejako ulegają zawieszeniu. W praktyce w tym czasie żadna ze stron nie może wymagać od drugiej świadczeń wzajemnych jak i nie jest zobowiązania do wykonywania swoich świadczeń, np. zapłaty czynszu, udostępnienia lokalu zgodnego z określonymi w umowie najmu celami, czy zapewnienia odpowiedniego poziomu komercjalizacji.

 Czy "wygaśnięcie" zobowiązań z umów najmu dotyczy również podmiotów prowadzących działalność usługową w obiektach handlowych?

Zakres podmiotowy Specustawy budzi szereg wątpliwości. Z art. 15ze Specustawy wynika, że wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Zgodnie zatem z wykładnią literalną tego przepisu, zawieszenie zobowiązań dotyczy tylko powierzchni handlowej. Może to sugerować więc, że „wygaśnięciem” nie są objęte umowy dotyczące powierzchni usługowej (zakładając oczywiście, że powierzchnia usługowa nie mieści się w pojęciu handlowej rozumianej szeroko). Jednakże analiza uzasadnienia do Specustawy pozwala domniemywać, że jednak celem ustawodawcy było objęcie tą regulacją także umów najmu dotyczących powierzchni usługowej. To może też sugerować odniesienie się samego przepisu do „okresu obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami”, gdzie m.in. w Rozporządzeniu RM zakazem objęty jest zarówno handel detaliczny prowadzony przez właścicieli lub najemców powierzchni handlowej jak i działalność usługowa prowadzona na powierzchni usługowej. Może się więc wydawać, że intencją ustawodawcy – choć niefortunnie sformułowaną – było objęcie przedmiotowym przepisem wszystkich umów najmu w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 dotyczących lokali, w których prowadzona jest działalność objęta zakazem. Niemniej jednak jest to dalece posunięta interpretacja przepisu i w celu uniknięcia rozbieżności interpretacyjnych powyższy przepis powinien zostać doprecyzowany.

Czy najemca objęty „wygaśnięciem” zobowiązań z umów najmu zobligowany jest do płatności opłat eksploatacyjnych oraz opłat za media?

„Wygaśnięcie” wzajemnych zobowiązań obejmuje zwolnienie najemcy z płatności (oprócz czynszu) także z opłat eksploatacyjnych. Zwolnienie dotyczy również obowiązku uiszczania przez najemcę opłat indywidualnych, np. związanych z mediami – jednak tylko tych, które na podstawie umowy najmu są refakturowane przez Wynajmującego. Natomiast opłaty za media, które fakturowane są bezpośrednio na najemcę przez dostawcę mediów podlegają zasadom ogólnym i powinny być płacone przez najemcę, albowiem art. 15ze Specustawy nie ma do takich umów zastosowania.

Czy najemca ma obowiązek złożenia wynajmującemu oferty dotyczącej przedłużenia okresu najmu po zakończeniu zakazu prowadzenia działalności?

Przepis Specustawy stanowi, że w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia prawnego zakazu prowadzenia działalności w związku z COVID-19 najemca, którego zobowiązania z umowy podlegały „wygaśnięciu” powinien złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia obowiązywania umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Nie jest to równoznaczne z obowiązkiem złożenia takiej oferty. Jeśli najemca nie złoży takiej oferty, będzie on zobowiązany zapłacić wynajmującemu równowartość opłat (czynszu, opłat eksploatacyjnych, itd.) wynikających z umowy najmu za cały okres trwania zakazu prowadzenia działalności. Innymi słowy, w takiej sytuacji uznajemy wstecznie że „wygaśnięcie” nie miało miejsca.

 Czy wynajmujący ma prawo odrzucić ofertę najemcy dotyczącą przedłużenia okresu najmu?

Wynajmujący nie musi zaakceptować oferty najemcy. Jeżeli jednak zdecyduje się na jej akceptację powinien to zrobić niezwłocznie.

Co stanie się w przypadku, gdy wynajmujący odrzuci ofertę najemcy dotyczącą przedłużenia okresu najmu?

W przypadku, gdy wynajmujący odrzuci przedstawioną ofertę, najemca nie będzie musiał zwracać czynszu oraz opłat eksploatacyjnych za czas trwania zakazu prowadzenia działalności przez najemcę, a umowa najmu nie ulegnie przedłużeniu i wygaśnie w terminie pierwotnie ustalonym przez strony (tj. w terminie wynikającym z samej umowy najmu).

Czy wynajmujący może zażądać przedłużenia ważności zabezpieczenia, które wygasa w trakcie trwania „wygaśnięcia” zobowiązań z umów najmu? Czy w tym czasie wynajmujący może skorzystać z istniejącego zabezpieczenia lub zmienić gwarancję bankową w kaucję pieniężną?

W przypadku, gdy w trakcie obowiązywania „wygaśnięcia” zobowiązań z umów najmu ważność utraci jakiekolwiek zabezpieczenie lub zmieni się jego wysokość, najemca nie będzie zobowiązany do jego uzupełnienia, czy też dostarczenia nowego zabezpieczenia. Jednocześnie wynajmujący nie może wyciągnąć wobec najemcy negatywnych konsekwencji umownych w związku z takim nieprzedłożeniem/niepodwyższeniem wysokości zabezpieczenia, np. wypowiedzieć umowy czy żądać zapłaty kary umownej. Jakkolwiek nie jest to jednoznaczne i nie możemy wykluczyć przeciwnej interpretacji, to naszym zdaniem, jeżeli umowa najmu przewiduje możliwość przekształcenia wygasającej gwarancji bankowej na kaucję pieniężną w przypadku niedostarczenia przez najemcę nowej gwarancji przed upływem terminu na dostarczenie nowego zabezpieczenia (bo zgodnie z art. 15ze Specustawy najemca nie ma takiego obowiązku), to wynajmujący może przekształcić wygasającą gwarancję bankową w kaucję pieniężną i ją zatrzymać jako zabezpieczenie swoich roszczeń z umowy najmu, jeżeli najemca faktycznie nie dostarczy nowego zabezpieczenia. Wynajmujący nie może jednak skorzystać z tej kaucji w celu pokrycia opłat, których obowiązek zapłaty wygasł na skutek Specustawy.

Podkreślamy jednocześnie, że „wygaśnięcie” zobowiązań z umów najmu dotyczy wyłącznie okresu trwania prawnego zakazu prowadzenia działalności przez najemców w związku z COVID-19. Zatem w przypadku, gdy najemca zalegał z płatnością czynszu lub innej opłaty wynikającej z umowy najmu, która stała się wymagalna przed datą wprowadzenia tego zakazu, naszym zdaniem wynajmujący może skorzystać ze stosownego zabezpieczenia (gwarancji bankowej/kaucji) w odniesieniu do ww. zaległości najemcy.

Czy najemca może żądać zwrotu kaucji w trakcie trwania „wygaśnięcia” zobowiązań z umów najmu?

Co do zasady roszczenie o zwrot kaucji przysługuje najemcy dopiero po zakończeniu okresu najmu. Biorąc pod uwagę, że w okresie trwania „wygaśnięcia” mamy do czynienia ze swoistym „zawieszeniem” zobowiązań, a nie faktycznym zakończeniem umowy najmu, ewentualne żądanie najemcy dotyczące zwrotu kaucji byłoby przedwczesne i co za tym idzie – bezzasadne.