Nowy Ład, a więc rządowy program reform społeczno-gospodarczych zakłada nie tylko zmiany w obszarze podatków, emerytur czy też w systemie opieki zdrowotnej. Jednym z filarów objętych reformą jest projekt o nazwie „rodzina i życie w centrum”. Projekt ten zakłada zmianę przepisów budowlanych w zakresie dopuszczenia realizacji budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw na podstawie samego zgłoszenia.

Pomysł nie taki nowy

Reformą prawa budowlanego z 2015 r. wprowadzono możliwość budowy na podstawie samego zgłoszenia wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Pomimo wprowadzenia jakby się mogło wydawać dużego ułatwienia procesu budowy domu jednorodzinnego, sposób ten nie cieszy się popularnością. Przyczyny tego są różne m.in. to, że uzyskanie jednak decyzji administracyjnej pozwoli w przyszłości uniknąć większych komplikacji i ewentualnego posądzenia o samowolę budowlaną i może też uprościć realizację samej inwestycji gdy pojawi się konieczność wprowadzenia do niej zmian. Co więcej, dokumentacja, którą należy przedłożyć do organu w przypadku zgłoszenia i pozwolenia na budowę jest dość zbliżona. Również obligatoryjna jest obecność kierownika budowy przez cały proces budowy (co może wiązać się ze sporymi kosztami). Ponadto dom jednorodzinny nie może oddziaływać na działki sąsiednie (np. nie może ograniczać dostępu do światła). Obszar oddziaływania obiektu jest każdorazowo określany przez projektanta w związku z opracowywaniem projektu budowlanego, a ocena tego należy do organu przyjmującego zgłoszenie. Zatem warunkiem wybudowania domu rodzinnego bez pozwolenia jest brak oddziaływania na nieruchomości sąsiednie, a zakres tego oddziaływania jest określony w różnych przepisach odrębnych.

W obecnym stanie prawnym innym sposobem pozwalającym na wzniesienie budynku bez pozwolenia na budowę, na podstawie samego zgłoszenia jest wzniesienie wolno stojącego parterowego budynku rekreacji indywidualnej rozumianego jako budynku przeznaczonego do okresowego wypoczynku. Powierzchnia zabudowy jest ograniczona do 35 mkw z dopuszczalnym poddaszem nieużytkowym czy też antresolą, która nie jest wliczana do powierzchni użytkowej, przy czym liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 mkw powierzchni działki. Następnie właściciel takiego obiektu ubiega się o zmianę sposobu jego użytkowania, a więc z funkcji domku letniskowego na dom mieszkalny. Proces ten nie jest prosty, albowiem właściciel musi wraz ze zgłoszeniem dołączyć załączniki i obiekt musi spełniać niezbędne wymagania techniczne. Dodatkowo zmiana sposobu użytkowania poprzez zgłoszenie nie jest możliwa, w sytuacji gdy zmiana taka wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Natomiast zmiana przeznaczenia nie będzie dopuszczalna w sytuacji naruszenia ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Covid przyczyną zmian w prawie budowlanym?

Pojawienie się epidemii COVID-19 przyczyniło się nie tylko do tymczasowych zmian w prawie w zakresie budownictwa, ale wpłynęło też na preferencje ludzi w zakresie miejsca zamieszkania. Wiele osób po trwających okresach lock down-u zamiast kupowania mieszkania w mieście zaczęło rozważać budowę własnych domów jednorodzinnych. W ostatnim czasie możemy zaobserwować wzrost zainteresowania kupnem działek pod zabudowę domu jednorodzinnego na terenach pozamiejskich.

Na uwagę zasługuje regulacja wprowadzona na podstawie ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (zwana „Specustawą”). Ustawodawca wprowadził tymczasową możliwość projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, przy wyłączeniu stosowania przepisów prawa budowlanego, pod warunkiem, iż budowa związana jest z przeciwdziałaniem COVID-19. Regulacja ta miała ułatwić realizację zamierzeń budowlanych podejmowanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19. W rzeczywistości regulacja ta posłużyła do obejścia przepisów prawa budowlanego. Na podstawie specustawy część deweloperów zaczęła realizować inwestycję bez pozwoleń na budowę pod hasłem walki z pandemią, często na terenach, na których w normalnych okoliczność zabudowa byłaby niedopuszczalna np. otuliny parku krajobrazowego. Taki sposób prowadzenia inwestycji budowlanej groził w bezpieczeństwo użytkowników, albowiem budowa nie musiała być prowadzona na podstawie projektu budowlanego, bez dziennika budowy oraz przy braku obecności kierownika budowy.

Dom bez pozwolenia

Projekt ustawy o zmianie prawa budowlanego, pomimo złych doświadczeń z okresu pandemii i nadużywania prawa do prowadzenia inwestycji budowlanych z pominięciem przepisów, zmierza w kierunku poluzowania rygorów związanych z budową domów jednorodzinnych. Celem nowej regulacji jest wsparcie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez ułatwienie budowy domów jednorodzinnych.

Zgodnie z projektem nie będzie wymagane pozwolenie na budowę dla wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. Konieczne będzie jedynie zgłoszenie budowy. Powierzchnia użytkowa takich budynków nie będzie mogła przekraczać 90 mkw, zaś ich liczba nie będzie mogła być większa niż jeden na każde 1000 mkw powierzchni działki, czyli na działce do 1000 mkw będzie mógł zostać posadowiony jedynie jeden taki dom. Dodatkowo projektowana regulacja wprowadza możliwości budowy domów jednorodzinnych bez dziennika budowy oraz bez konieczności ustanowienia kierownika budowy. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Termin wydania takiej decyzji ma zostać skrócony z 90 dni do 30 dni.

Projekt ustawy zakłada również zmianę w zakresie wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, czyli tzw. domy letniskowe. Do tej pory powierzchnia takich budynków nie mogła przekroczyć 35 mkw, limit ten ma również zostać zwiększony do 70 mkw. Organicznie liczby budynków do jednego na każde 500 mkw ma pozostać bez zmian. Przy wznoszeniu domków letniskowych rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie może wynosić więcej niż 6 m, a wysięg wsporników jest ograniczony do 2 m. W przeciwieństwie do domów jednorodzinnych, przy tego rodzaju budynkach nie będzie konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Należy jednak mieć na uwadze, że nowa regulacja nie zmienia dotychczasowych przepisów, zgodnie z którymi w przypadku konieczności wybudowania zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe o pojemności powyżej 10 m3 (tzw. szamba) uzyskanie takiej decyzji będzie dalej konieczne.

Ryzyka wynikające z nowej regulacji

Proponowane przepisy nie są na ten moment precyzyjne w zakresie możliwości wznoszenia budynków jednorodzinnych obok siebie tworzących budynek o zabudowie szeregowej. W projekcie brak definicji budynku wolnostojącego, natomiast obecnie obowiązujące przepisy definiują budynek mieszkalny jednorodzinny jako budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej.

Ponadto możliwość zbudowania domku letniskowego bez warunków zabudowy na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może stanowić zagrożenie dla ładu przestrzennego. Rozwiązanie takie może przyczynić się do powstania wielu budynków w miejscach, gdzie nie powinny się znajdować.

Niewątpliwie proponowane zmiany w prawie budowlanym zmierzają do skrócenia i uproszczenia procesu budowlanego i do zaoszczędzenia co najmniej kilku tysięcy złotych dla inwestora.

Projekt został wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów i aktualnie znajduje się na etapie opiniowania. Na chwilę obecną jednak odbiór nie jest pozytywny – zarówno środowiska samorządów zawodowych związanych z branżą budowlaną, jak i samorządów gminnych, które krytykują proponowane zmiany.

Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to III kwartał 2021 r.