SRWNy w natarciu czyli czas na polskie REITy
Jest świeży projekt ustawy o REITach – podmiotach dedykowanych inwestorom nieruchomościowym.
Koncepcja REITów (Real Estate Investment Trust), o której pisaliśmy tutaj, znana jest na świecie od dłuższego czasu. W Polsce pojawia się dopiero teraz - wraz z projektem ustawy o Spółkach Rynku Wynajmu Nieruchomości, o wdzięcznym (przewidzianym w samej ustawie) akronimie – „SRWN”.
Czym będą SRWNy? Za chwilę bardziej szczegółowo, ale co do zasady trzeba przyznać, że większość typowych cech REITów pojawia się w tym projekcie. Ma to być spółka, która może bezpośrednio lub pośrednio (przez wskazane podmioty) inwestować w nieruchomości. Dochody ze wskazanej działalności na rynku nieruchomości są zwolnione z opodatkowania na bieżąco a opodatkowane w momencie dystrybucji. Tyle z lotu ptaka.
Co do bardziej szczegółowych regulacji - zgodnie z projektem ustawy, aby osiągnąć status REIT, należy w pierwszej kolejności spełnić poniższe warunki:
- Być spółką akcyjną z siedzibą w Polsce, której akcje są dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym w Polsce (GPW), a kapitał zakładowy wynosi co najmniej 60 milionów PLN.
- Co najmniej 70% przychodów netto ze sprzedaży pochodzi z najmu lub sprzedaży nieruchomości / części nieruchomości (nie mogą to być budynki i lokale mieszkalne).
- Co najmniej 70% wartości bilansowej REIT stanowią:
- nieruchomości (nie mogą to być budynki i lokale mieszkalne) lub
- akcje spółek zależnych (Spółkami zależnymi mogą być polskie SA / Sp. z o.o. / SKA, których co najmniej 70% wartości bilansowej to nieruchomości i 70% przychodów ze sprzedaży pochodzi ze sprzedaży lub najmu nieruchomości. Aby spółkę uznać za spółkę zależną REIT musi posiadać co najmniej 95% udziału w jej kapitale zakładowym) lub
- akcje innych polskich REIT
- wskaźnik LTV nie może przekroczyć 70%.
- 90% rocznego zysku ze sprawozdania finansowego, który pochodzi z nieruchomości i dywidend od spółek zależnych, wypłacane jest w formie dywidendy lub reinwestowane w nieruchomości / nowe spółki zależne.
- Przychody z najmu muszą być uzyskiwane z co najmniej 3 różnych nieruchomości.
- Dochody REITów i spółek zależnych (osiągane z najmu / sprzedaży nieruchomości / sprzedaży udziałów w spółkach zależnych) są wolne od CIT.
Może zastanawiać wysoki próg kapitału zakładowego, jednak zazwyczaj jest to standard jeśli chodzi o REITy (we Francji i Niemczech - 15m EUR).
Niejasnym jest z kolei wymóg osiągania przychodów z minimum trzech nieruchomości. Można to rozumieć jako przymus posiadania przez REIT bezpośrednio minimum 3 nieruchomości. Ze względów biznesowych taki wymóg byłby trudny jeśli nie niemożliwy do spełnienia (zabezpieczenie banku, odpowiedzialność). Tutaj należałoby projekt doprecyzować.
Warto też zastanowić się nad rozszerzeniem reżimu REIT na działalność związaną z finansowaniem inwestycji nieruchomościowych prowadzonych przez spółki zależne. Z pewnością przyczyniłoby się to do uatrakcyjnienia polskiego REITa.
Choć ustawa ma wejść w życie 1 stycznia 2017 (co zresztą wydaje się terminem bardzo ambitnym), przestrzeń na zmiany / dopracowanie jeszcze jest – projekt trafił do konsultacji społecznych.
Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu.
Posłuchaj