Rząd pracuje nad projektem nowej ustawy w związku z działaniami usprawniającymi realizację celów Narodowego Programu Mieszkaniowego. Ustawodawca zaproponował w tym zakresie utworzenie nowego, roboczo nazwanego systemu „Grunt za Mieszkanie”. Ma to na celu poszerzenie dostępu do nieruchomości o potencjalne inwestycyjnym. Wprowadzenie takiego rozwiązania nasuwa jednak szereg wątpliwości związanych ze skutkami w VAT.  

Proponowane rozwiązanie

W podstawowym wariancie, przewiduje się możliwość przekazania przez gminę gruntów na rzecz inwestorów, którzy w zamian zobowiązani będą do wybudowanie określonej liczby lokali (ew. remontuje lub przebudowuje już istniejący budynek). Następnie, w zależności od poczynionych ustaleń określona ilość mieszkań zostanie przekazana na rzecz JST, która będzie mogła wykorzystać je na cele komunalne czy wnieść je do spółek gminnych / państwowych.

Planowany termin wejścia w życie projektu ustawy to III kwartał 2020 r.

W zakresie VAT nie zostały przewidziane jakiekolwiek rozwiązania, które mogłyby wpłynąć na dotychczasowe podejście do rozliczenia transakcji nieruchomościowych. Jednakże, warto zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii, które mogą pojawić się wraz z wejściem w życie projektu.

Dostawa nieruchomości niezabudowanej

Dokonując przeniesienia własności nieruchomości gmina – co do zasady – działa jako podatnik VAT. Zatem, należałoby dokonać oceny, czy ma ona prawo do skorzystania ze zwolnienia z VAT.

Ustawodawca przewidział m.in. zwolnienie z opodatkowania dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane[1]. Zgodnie z ustawową definicją, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z MPZP, a w przypadku jego braku – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu[2]. Z uwagi na fakt, iż zgodnie z projektem ustawy nieruchomości oferowane inwestorom przez gminę – zasadniczo – muszą być położone na obszarze objętym MPZP bądź objęte decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – JST nie będą mogły skorzystać z danego zwolnienia.

Oceniając, charakter danej nieruchomości, należałoby również wspomnieć o kwestii ekonomicznego celu transakcji, w szczególności, gdy na gruncie znajdują się budynki przeznaczone do rozbiórki.  Zakończenie czynności rozbiórkowych przed finalizacją transakcji może bowiem powodować, że będziemy mieli do czynienia z gruntem niezabudowanym[3].

Dostawa nieruchomości zabudowanej

Ustawa o VAT zawiera również zwolnienie dla dostawy nieruchomości zabudowanej[4], z wyjątkiem sytuacji, gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości zabudowanej upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla danego zwolnienia istotne jest określenie momentu pierwszego zasiedlenia nieruchomości przekazywanej inwestorowi. Przez pierwsze zasiedlenie, ustawa VAT rozumie oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W sytuacji, gdy gmina nie będzie mogła skorzystać z powyższego zwolnienia, istnieje również możliwość skorzystania z innego zwolnienia przewidzianego dla nieruchomości zabudowanych[5]. Niemniej, jest ono uzależnione od łącznego spełnienia dwóch warunków przez JST, w postaci:

  • braku prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz
  • nieponoszenia wydatków na ulepszenie nieruchomości, które dawałyby prawo od odliczenia podatku naliczonego, a jeżeli takie wydatki były ponoszone, to musiały być niższe niż 30% wartości początkowej nieruchomości.

Tożsama analiza niezbędna będzie przy przekazaniu lokali na rzecz gminy przez inwestora.

[1] Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

[2] Art. 2 ust. 1 pkt 33 ustawy o VAT

[3] Przykładowo: interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 stycznia 2020 r., sygn. akt 0111-KDIB3-2.4012.800.2019.2.MD.

[4] Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

[5] Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.