Kilka dni temu Internet rozgrzała wiadomość, że po długich latach sądowych i dyplomatycznych batalii osiedle mieszkaniowe przy ul. Sobieskiego 100 w Warszawie – czyli słynne „Szpiegowo”, nazwane tak przez Warszawiaków z powodu krążącej legendy jakoby osiedle to miało być siedzibą rosyjskich szpiegów – wreszcie trafiło z powrotem w ręce miasta. Z zapowiedzi magistratu wynika, że miasto będzie czynić starania w kierunku wyremontowania, a następnie przeznaczenia go na potrzeby zakwaterowania ukraińskich uchodźców.

W tym świetle warto zwrócić uwagę na niedawno uchwaloną ustawę z dnia 13 kwietnia 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach w zakresie przeciwdziałania wspieraniu agresji na Ukrainę oraz służących ochronie bezpieczeństwa narodowego („Ustawa Sankcyjna”). Wprowadza ona dodatkowy – obok unijnego – reżim sankcyjny w oparciu o listę podmiotów prowadzoną przez Ministra Spraw Wewnętrznych. Obecnie możliwe jest więc zastosowanie sankcji „zamrożenia” funduszy (środków finansowych) i zasobów gospodarczych oraz zastosowania zakazu ich udostępniania na takich samych zasadach, co  restrykcje unijne wobec niektórych białoruskich oraz rosyjskich podmiotów [1]. W efekcie, nieruchomości (które niewątpliwie kwalifikują się jako zasób gospodarczy) oraz uzyskiwane z nich pożytki (głównie jako fundusze lub środki finansowe) mogą podlegać „zamrożeniu” lub „zakazowi udostępniania” w dwóch reżimach: unijnym i polskim.

Nie tylko właściciele

Zgodnie z przepisami, wszelkie zasoby gospodarcze, będące własnością, w posiadaniu, faktycznym władaniu lub pod kontrolą podmiotów objętych sankcjami podlegają zamrożeniu [2]. Bezpośrednie lub pośrednie udostępnianie takich zasobów gospodarczych podmiotom objętym sankcjami, lub na ich rzecz jest również zabronione.

Zamrożeniu lub zakazowi udostępniania podlegać będą również wszystkie zasoby podmiotów kontrolowanych przez podmiot objęty sankcjami. W efekcie sankcje mogłyby dotknąć majątku wniesionego przez wspólnika nieobjętego sankcjami do przedsięwzięcia typu joint venture – rozwiązania dość często spotykanego przy różnego rodzaju projektach budowlanych –  ze względu na objęcie drugiego wspólnika sankcjami (w zależności od ładu korporacyjnego panującego wewnątrz spółki celowej).

Zamrożenie nieruchomości

Zgodnie z unijną nomenklaturą, jako zasób gospodarczy należy traktować aktywa każdego rodzaju, materialne i niematerialne, ruchome i nieruchome, które nie są funduszami, lecz mogą służyć do uzyskiwania funduszy, towarów lub usług.

Z kolei „zamrożenie” w tym wypadku powinno być traktowane jako uniemożliwienie wykorzystania ww. zasobów gospodarczych do uzyskiwania funduszy (środków finansowych), towarów lub usług w jakikolwiek sposób, między innymi poprzez ich sprzedaż, wynajem lub obciążenie hipoteką.

Skutek w postaci zamrożenia danego składnika majątkowego następuje z mocy prawa, w chwili wejścia w życie decyzji o umieszczeniu danego podmiotu na odpowiednią listę. Wobec tego, dla bezpieczeństwa obrotu gospodarczego, powinno zostać przewidziane uprawnienie właściwego organu do żądania wpisu odpowiedniego ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością w dziale III księgi wieczystej, co skutkowałoby dodatkową ochroną przed jej nielegalnym zbyciem.

Co to oznacza w praktyce?

W praktyce zamrożenie danej nieruchomości sprowadzać się będzie do zablokowania wykorzystania takiego zasobu do uzyskania z tego jakiegokolwiek przychodu. Ponieważ regulacje dotyczące ww. sankcji obowiązują bezpośrednio praktycznie każdego uczestnika obrotu gospodarczego na terenie UE, regulacje te skutkować mogą m.in.:

  • blokadami transakcji nieruchomości (zarówno wobec sprzedaży, jak i kupna „zamrożonej” nieruchomości),
  • trudnościami w pozyskaniu finansowania projektów z powodu niemożliwości obciążenia danej nieruchomości hipoteką;
  • blokadą na wynajmie — zarówno zawarcie umowy najmu jak i świadczenie usług komercjalizacji powierzchni zamrożonej nieruchomości może być potraktowane jako działalność niedozwolona w świetle obowiązującego prawa.

Zakaz pobierania pożytków z zamrożonej nieruchomości

Zasadniczo, sankcje wyłączają również możliwość pobierania pożytków z zamrożonej nieruchomości (np. w formie czynszu najmu) – byłoby to kontrproduktywne do samych założeń sankcji. Sama realizacja świadczenia pieniężnego na rzecz podmiotu objętego sankcjami mogłaby zostać potraktowana jako udostępnianie funduszy, które również jest zabronione. Jednakże, od tej zasady istnieje pewien wyjątek: możliwe jest spełnienie świadczenia pieniężnego wynikającego z wcześniej zawartej umowy (tj. zawartej przed objęciem danego podmiotu sankcjami) pod warunkiem, że środki te trafią na zamrożony rachunek bankowy i również będą podlegały niezwłocznemu zamrożeniu.

Niemniej, takim wypadku zalecana byłaby wyjątkowa ostrożność przy dokonywaniu jakichkolwiek płatności oraz otrzymanie potwierdzenia od banku prowadzącego taki rachunek, że środki tam przelane również zostaną zamrożone.

Zakaz udostępniania nieruchomości

Drugim typem zakazu, jaki został wprowadzony to zakaz udostępniania zasobów gospodarczych. Termin „udostępnianie” powinien być rozumiany jako zakaz udostępniania bezpośrednio lub pośrednio, w formie nieodpłatnej, sprzedaży, wymiany lub w jakikolwiek inny sposób, wliczając w to zwrot funduszy lub zasobów gospodarczych podmiotu objętego sankcjami.

Jak to się przekłada na sektor nieruchomości? Zakaz udostępniania zasobów gospodarczych może dotyczyć wielu aspektów.

W sektorze budowlanym koniecznym krokiem może się okazać odmowa dostawy zakontraktowanych produktów (np. surowców budowlanych, elementów wyposażenia etc.) inwestorowi objętemu sankcjami lub zaprzestanie wykonywania robót budowlanych na jego rzecz. Natomiast w sektorze najmu powierzchni zarówno handlowych, biurowych, jak i magazynowych objęcie najemcy sankcjami skutkowałoby koniecznością odebrania dostępu do wynajmowanej powierzchni, przy jednoczesnym zabezpieczeniu rzeczy ruchomych znajdujących się na takiej powierzchni. Możliwa byłaby również blokada fizycznego przekazania nieruchomości – wcześniej nabytej działku lub budynku, odmowa przekazania wybudowanego budynku na rzecz inwestora objętego sankcjami czy wydania lokalu na podstawie wcześniej podpisanej umowy najmu.

Wykonywanie zobowiązań w cieniu sankcji

W tym miejscu warto podkreślić, że zarówno unijne, jak i polskie przepisy nie przewidują skutku wywłaszczenia danej nieruchomości – celem wprowadzonych sankcji jest odebranie możliwości wykorzystywania funduszy lub zasobów gospodarczych do m.in. finansowania działań wojennych na Ukrainie, nie zaś pozbawienia własności. Niemniej, wystąpienie elementu restrykcji po którejkolwiek ze stron relacji gospodarczej wprowadza zamieszanie wobec wykonywania wcześniej zawartych umów, których przedmiotem były nieruchomości

Jak zostało wyżej wskazane, wykonywanie niektórych zobowiązań pieniężnych (np. czynszu najmu lub zapłaty rat ceny zakupionej wcześniej nieruchomości) na zamrożony rachunek bankowy wierzyciela byłoby względnie możliwe. Równolegle do tego rozwiązania, legislacja unijna przewiduje też ochronę dłużników: roszczeń podmiotów objętych sankcjami w związku z jakąkolwiek umową lub transakcją, których wykonanie zostało zakłócone przez sankcje, w tym roszczeń odszkodowawczych, nie zaspokaja się. Ciężar dowodu, że dane zobowiązanie nie zostało wykonane z innych powodów, niż nałożone sankcje, ciąży na podmiocie objętym sankcjami.

Oczywiście możliwe byłoby również działanie w oparciu o instrumenty prawa cywilnego. W pierwszej kolejności właściwa byłaby uważna lektura umowy łączącej strony pod kątem klauzul dotyczących siły wyższej oraz ewentualnych oświadczeń kontrahenta co do niepodejmowania działalności objętej sankcjami (tego typu klauzule stają się coraz bardziej powszechne np. w umowach najmu). Gdy takich klauzul brak (lub są one niekorzystnie sformułowane), alternatywą pozostaje złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego na czas obowiązywania sankcji.

Co dalej?

Aktualne doniesienia medialne nie informują o spektakularnych zajęciach majątków rosyjskich oligarchów w Polsce. Niemniej, lista podmiotów objętych polskimi sankcjami została opublikowana przez MSWiA dopiero wczoraj. Z kolei dotychczasowy rozwój wydarzeń związanych z inwazją Rosji na Ukrainę pozwala nam się spodziewać, że to dopiero początek wprowadzanych środków o charakterze restrykcyjnym, a zakres ich – zarówno przedmiotowy, jak i podmiotowy – rozszerzy się.

W obecnej rzeczywistości przeprowadzenie kompleksowych procedur due dilligence oraz know your client przed zawarciem jakiejkolwiek umowy mają fundamentalne znaczenie dla uniknięcia ryzyka obchodzenia sankcji. Standardem powinno również stać się wprowadzanie do umów stosownych oświadczeń kontrahentów dot. niepodlegania sankcjom oraz zobowiązań do nieprowadzenia działalności, której skutkiem miałoby być objęcie danego kontrahenta restrykcjami.

Jakie rady dla tych, którzy „martwią się” możliwością zostania objętym sankcjami w przyszłości? Przede wszystkim wykonanie wewnętrznego compliance due dilligence pod kątem charakteru prowadzonej działalności, powiązań korporacyjnych i osobowych, a następnie wprowadzenie rozsądnych zmian w strukturze korporacyjnej i majątkowej danej spółki.

[1] tj. sankcji regulowanych Rozporządzeniem Rady (UE) nr 269/2014 z dnia 17 Marca 2014 r. w sprawie środków ograniczających w odniesieniu do działań podważających integralność terytorialną, suwerenność i niezależność Ukrainy lub im zagrażających (Dz.Urz.UE.L Nr 78, Str. 6) oraz Rozporządzeniem Rady (WE) nr 765/2006 z dnia 18 maja 2006 r. dotyczące środków ograniczających w związku z sytuacją na Białorusi i udziałem Białorusi w agresji Rosji wobec Ukrainy (Dz.Urz.UE.l nr 134, str. 1).

[2] Art. 2 ust. 1 Rozporządzenia Rady (WE) nr 765/2006 z dnia 18 maja 2006 r. oraz Art. 2 ust. 1 Rozporządzenie Rady (UE) nr 269/2014 z dnia 17 Marca 2014 r.