Stwierdzenie, że miesiąc temu nikt nie spodziewał się takiej rzeczywistości to niedopowiedzenie. W przeciągu zaledwie kliku tygodni w skutek epidemii koronawirusa zmienił się prawie każdy aspekt życia: tego prywatnego, społecznego jak i gospodarczego. W celu unormowania niektórych stosunków prawnych, Sejm uchwalił 31 marca 2020 r. długo oczekiwany akt wprowadzający mechanizmy mające złagodzić gospodarcze skutki wprowadzonych ograniczeń („Specustawa”). Branża nieruchomości oczywiście w dużym stopniu jest dotknięta przez postępujące w lawinowym tempie zmiany i ograniczenia, więc poniżej przedstawiamy przegląd aktualnych regulacji przewidzianych w najnowszym ustawodawstwie.

CENTRA HANDLOWE

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów, w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 został wprowadzony zakaz prowadzenia przez najemców ich działalności handlowej, z wyłączeniem najemców, których przeważającą działalnością jest sprzedaż żywności, produktów kosmetycznych, artykułów toaletowych i środków czystości, produktów leczniczych i wyrobów medycznych, środków spożywczych specjalnego przeznaczenia żywieniowego, gazet, artykułów budowlanych, artykułów dla zwierząt domowych i paliw oraz działalności usługowej, z wyłączeniem najemców, których przeważająca działalność polega na świadczeniu usług: medycznych, bankowych, pocztowych, ubezpieczeniowych, pralniczych lub gastronomicznych polegających jedynie na przygotowywaniu i dostarczaniu żywności

W związku z tymi ograniczeniami, w większości wynajętych lokali w galeriach handlowych obecnie nie prowadzi się działalności, co tworzy niekorzystną sytuację dla najemców jak również dla wynajmujących. W odpowiedzi na potrzeby najemców w tym okresie, w Specustawie wprowadzono mechanizm „wygaszenia” wzajemnych zobowiązań z umów najmu na czas obowiązywania powyższego zakazu działalności.

Co to w praktyce oznacza dla:

Ważności umowy

Umowa najmu między stronami dalej obowiązuje, ale zobowiązania wzajemne z niej wynikające (np. zapłata czynszu, obowiązek określonego zachowania się) „wygasają” na czas obowiązywania zakazu. W praktyce możemy wnioskować, że oznacza to, że w tym czasie żadna ze stron nie może wymagać od siebie świadczeń wzajemnych: czy to zapłaty czynszu, czy np. udostępnienia lokalu lub zapewnienia odpowiedniego poziomu komercjalizacji.

„Wygaszenie” tych zobowiązań dotyczy okresu obowiązywania zakazu określonych działalności, co oznacza że ma też działanie „wsteczne”. Warto również zwrócić uwagę, że wspomniany zakaz może przestać obowiązywać w różnych momentach dla różnych podmiotów – dlatego warto na bieżąco śledzić rozwój sytuacji.

W tym miejscu należy zwrócić również uwagę, na podnoszoną przez wielu niejednoznaczność przepisu 15ze Specustawy w zakresie, jego podmiotowego obowiązywania, tzn. które tak naprawdę umowy najmu będą podlegać „wygaszeniu”. Literalna interpretacja tego przepisu może prowadzić do konkluzji, że przepis ten odnosi się do wszystkich umów najmu dotyczących powierzchni handlowych, nie tylko tych w obiektach handlowych powyżej 2000 m2 czy tylko tych których działalność została zakazana na postawie Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego. Interpretacja literalna tego przepisu jest niespójna z uzasadnieniem do Specustawy które wskazuje, że wygaśnięcie zobowiązań dotyczy lokali najemców w obiektach handlowych powyżej 2000 m2 objętych zakazem działalności. Czas pokaże czy doczekamy się korekty tego przepisu w kolejnych zmianach Specustawy czy też przepis doczeka się praktycznej interpretacji.

Okresu najmu

Do 30 czerwca 2020 r. nie można wypowiedzieć ani dotychczasowych umów najmu, ani wysokości czynszu. Ochrona ta obejmuje jedynie „dobrych” najemców – tj. takich, którzy nie naruszali postanowień umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa  lokalu. Jednakże, umowę będzie można wypowiedzieć w wypadku konieczności rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal.

Jeżeli umowa została już wypowiedziana, ale termin skuteczności wypowiedzenia wypada przed 30 czerwca 2020 r., najemca, na podstawie jednostronnej deklaracji, może tę umowę przedłużyć na dotychczasowych warunkach do 30 czerwca 2020 r. Oświadczenie najemcy musi zostać złożone przed upływem okresu obowiązywania aktualnej umowy. Ponownie, ochrona ta jest przewidziana wyłącznie dla rzetelnych najemców tj. takich którzy w przeciągu ostatnich 6 miesięcy nie zalegali z opłatami pieniężnymi, używali wynajętego lokalu zgodnie z umową i jego przeznaczeniem, lub nie wynajmowali (podnajmowali) lokalu bez pisemnej zgody właściciela.

Czynszu najmu

Czynsz najmu za okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności nie będzie należny, pod warunkiem, że najemca, po ustaniu zakazu złoży w ciągu 3 miesięcy ofertę przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. W przeciwnym wypadu najemca zobowiązany będzie do wstecznego uregulowania czynszu (wraz z innymi należnymi opłatami) należnego za okres zakazu prowadzenia działalności.

Opłaty eksploatacyjnej

„Wygaśnięcie” wzajemnych zobowiązań obejmuje również zwolnienie z obowiązku uiszczania opłat eksploatacyjnych przez najemcę. Niestety, Specustawa nie reguluje tej kwestii od strony Wynajmującego, który najczęściej jest stroną umów serwisowych. Teoretycznie Specustawa zwalnia również Wynajmującego z jego zobowiązań, jednak wobec tego, że część najemców dalej może prowadzić działalność obiekt handlowy najczęściej pozostaje otwarty i na wynajmującym dalej ciążą obowiązku tj. ochrona obiektu, jego sprzątanie, zarządzanie, koszt mediów powierzchni wspólnych, opłaty publicznoprawne etc. W takim wypadku, jeżeli te umowy serwisowe nie zawierają postanowień dot. zawieszenia obowiązywania danej umowy czy też regulacji siły wyższej uprawniającej wynajmującego do zwolnień z płatności wynagrodzenia, wynajmującemu pozostaje renegocjacja danych kontraktów powołując się na nadzwyczajną zmianę stosunków i (być może) ponoszenie tych kosztów w zredukowanej wysokości. Na marginesie należy wspomnieć, że opłaty eksploatacyjne powinni uiszczać dalej najemcy lokali, których działalność nie została zakazana.

Wniesionych zabezpieczeń

Specustawa nie przewiduje jakichkolwiek zmian w zakresie wniesionych zabezpieczeń umów najmu. Oznacza to, że nowe regulacje nie mają wpływu na ważność udzielonych zabezpieczeń i nie podlegają one zwrotowi. Natomiast w przypadku gdyby w trakcie zakazu wygasła ważność jakiegokolwiek zabezpieczenia lub zmieniła się jego wysokość  najemca nie będzie zobowiązany do jego uzupełnienia czy też dostarczenia nowego zabezpieczenia np. nowej gwarancji bankowej.

Opłaty za media

Wydaje się że „wygaśnięcie” wzajemnych zobowiązań obejmuje również zwolnienie z obowiązku uiszczania przez najemcę opłat indywidualnych – związanych min. mediami, tych przynajmniej które na podstawie umowy są refakturowane przez Wynajmującego. W sytuacji natomiast gdy najemcy zawarli umowy bezpośrednio z dostawcami mediów są oni zobowiązaniu do ich ponoszenia, ponieważ art. 15ze Specustawy nie ma do takich umów zastosowania.

INNE UMOWY NAJMU

Specyficzne regulacje przyjęte w stosunku do najmu powierzchni w obiektach o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 nie znajdą zastosowania do umów najmu powierzchni znajdujących się poza takimi obiektami.

Jednocześnie „ogólne” przepisy Specustawy regulujące m.in. kwestie okresu najmu lokali, już wspomniane powyżej - znajdą zastosowanie w pełni. Oznacza to, że do 30 czerwca 2020 r., z zastrzeżeniem spełnienia określonych kryteriów, nie będzie można wypowiedzieć umowy najmu lokalu położonego poza obiektem wielkopowierzchniowym, w którym prowadzona jest np. sprzedaż kwiatów.

Niezależnie od przepisów Specustawy, należy mieć jednak na uwadze kolejne rozporządzenia Ministra Zdrowia z 13, 20 oraz ostatnio 31 marca 2020 r., na mocy których sukcesywnie wprowadzone zostały zakazy prowadzenia określonej działalności. Zgodnie z rozporządzeniem ministra zdrowia z dnia 31 marca 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii – całkowicie zakazane jest prowadzenie działalności m.in. salonów fryzjerskich, salonów tatuażu i piercingu, czy też siłowni. Te zakazy dotykają wszystkich najemców, nie tylko tych wynajmujących lokale w galeriach handlowych, co w oczywisty sposób bezpośrednio wpłynie na konieczność regulacji wzajemnych zobowiązań stron z tytułu zawartych umów.

HOTELE

Od 1 kwietnia 2020 r. działalność hoteli i innych miejsc noclegowych (jeżeli działają na zasadzie najmu krótkoterminowego) zostaje ograniczona. Ograniczenie to nie ma zastosowania, w stosunku do osób w kwarantannie lub izolacji, personelu medycznego, osób w delegacji lub osób korzystających z usług noclegowych w ramach wykonywania obowiązków służbowym – tym podmiotom obiekty mogą być wynajmowane.

Również wszystkie osoby, które korzystały z obiektów noclegowych przed 31 marca, mogą pozostać w obiekcie i dokończyć swój pobyt zgodnie z planem.

Aktualnie trwają prace nad odrębnym do Specustawy planem pomocowym dla sektora hotelarskiego, więc warto śledzić nadchodzące zmiany.

LOKALE MIESZKALNE

Ochrona najemcy

Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie można wypowiedzieć umowy najmu ani wysokości czynszu. Specustawa przewiduje również przedłużenie obowiązywania wypowiedzianych umów najmu. Jeżeli umowa została już wypowiedziana, ale termin skuteczności wypowiedzenia wypada przed 30 czerwca 2020 r., najemca, na podstawie jednostronnej deklaracji, może tę umowę przedłużyć na dotychczasowych warunkach do dnia 30 czerwca 2020 r. Oświadczenie najemcy musi zostać najpóźniej w dniu, w którym okres obowiązywania aktualnej umowy by upływał.

Mechanizmy te nie mają zastosowania dla wypowiedzeń na podstawie art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz w wypadku, kiedy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego.

W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego nie można też wykonać tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Opłaty publicznoprawne

Przedłużeniu ulega termin na wnoszenie opłaty przekształceniowej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jeżeli przekształcenie miało miejsce na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, opłaty mogą być wnoszone do 30 czerwca 2020 r.

INNE KWESTIE ISTOTNE DLA BRANŻY NIERUCHOMOŚCI

Zakaz handlu w niedzielę

Zakaz handlu w niedzielę został częściowo złagodzony poprzez czasowe przewrócenie w niedziele możliwości przeprowadzania zaopatrzenia sklepów, polegającym na rozładowywaniu, przyjmowaniu i ekspozycji towarów pierwszej potrzeby oraz powierzania pracownikowi lub zatrudnionemu wykonywania takich czynności.

Zwolnienie z wcześniejszego zakazu trwa przez czas obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii oraz 30 dni następujących po ich odwołaniu, ale nie będzie obowiązywać w niedziele, w które przypada święto.

Podatki i inne opłaty

Podatek od nieruchomości

Rada gminy (miasta) może wprowadzić zwolnienia z podatku od nieruchomości gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej dla wskazanych grup przedsiębiorstw, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z epidemią. Zwolnienia mogą obejmować część roku 2020.

Możliwe jest również przedłużenie przez radę gminy, wskazanym grupom przedsiębiorców, terminów płatności rat podatku od nieruchomości, które byłyby płatne w kwietniu, maju i czerwcu. Przedłużenie to jednak nie może być dłuższe niż do dnia 30 września 2020 r.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Specustawa przesuwa termin wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste do 30 czerwca 2020 r.

Specustawa i inne akty związane z przeciwdziałaniem COVID-19 nie dają żadnych dodatkowych wskazówek w kwestii rozliczeń podatkowych odnoszących się specyficznie do wskazanych wyżej kwestii.