Co z hipoteką po unieważnieniu umowy kredytowej?

Padają kolejne rekordy ilości spraw frankowiczów w sądach – w porównaniu do pierwszego półrocza 2021 r., w którym sądy wydawały ok 150-200 wyroków miesięcznie, liczba wyroków w marcu 2022 r. była ponad trzykrotnie wyższa – jak wynika z danych publikowanych przez kancelarie reprezentujące kredytobiorców. Wiele spraw kończy się uznaniem umowy kredytowej za nieważną.

Pojawiają się również wyroki „odfrankowujące” kredyty, jednakże stanowią one niewielką część wyroków wydanych na korzyść kredytobiorców. Ale czy korzystny dla kredytobiorcy wyrok sądu to koniec jego problemów?

Kredyt nieważny – co z hipoteką?

Nieruchomość zabezpieczająca kredyt z reguły nadal jest obciążona hipoteką. Bo samo unieważnienie kredytu nie spowoduje z automatu „wyczyszczenia” prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej. Nawet jeśli trzymamy w ręku prawomocny wyrok unieważniający naszą umowę kredytu, nadal w księgach wieczystych naszej nieruchomości, w dziale IV, widnieje wpis hipoteki na rzecz banku. Każda osoba posiadająca numer księgi wieczystej może tą hipotekę zobaczyć, co w oczywisty sposób utrudnia pełne rozporządzanie nieruchomością – tj. np. utrudnia czy wręcz uniemożliwia jej sprzedaż, czy zaciągnięcie zobowiązania mającego być zabezpieczone tą nieruchomością.

W modelowej sytuacji – tj. gdybyśmy spłacili kredyt zgodnie z jego postanowieniami, na zakończenie współpracy bank wydałby dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki. Dokument ten byłby jednocześnie podstawą składanego do sądu wniosku o wykreślenie oraz zgodą banku na wykreślenie hipoteki. Rozpoznanie takich wniosków przez sądy wieczystoksięgowe jest zwykle jedynie kwestią czasu.

A co, jeśli kredytu nie spłacamy, bo jest on unieważniony?

W takiej sytuacji nadal powinniśmy wystąpić do banku o wystawienie opisanego dokumentu – tj. zgody na wykreślenie. I co do zasady bank powinien taki dokument wydać. Jednakże rzeczywistość pokazuje, że nie zawsze tak to wygląda. Bankom zdarza się odmawiać wydania dokumentu, wyjaśniając to intencją dalszego procedowania w sprawie. Jakakolwiek nie byłaby przyczyna zachowania banku – na koniec dnia zostajemy z wyrokiem unieważniającym nasz kredyt i z nadal obciążającą nieruchomość hipoteką wpisaną do ksiąg wieszczych.

SN na ratunek

Kredyty frankowe stanowią częste zagadnienie rozpatrywane przez SN oraz są tematem wielu wydawanych przez SN uchwał poruszając wiele zagadnień. Jednym z kluczowych w omawianej przez nas kwestii, jest Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2021 r. (III CZP 28/21), w której Sąd uznał, iż „Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, (…) także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone - jako przesłanka rozstrzygnięcia - w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (…)”. Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że powołanie na postępowanie toczone w sprawie uzgodnienia treści KW nie ma zastosowania w omawianej sprawie. Jednakże otwiera ono bardzo ważną furtkę – drogę do wykreślenia hipoteki na podstawie prawomocnego wyroku sądu stwierdzającego nieważność umowy. Meritum powołanej uchwały jest potwierdzenie przez SN, że wykreślenie hipoteki nie wymaga wytaczania odrębnego powództwa czy rozpoczynania kolejnych długich i żmudnych postępowań. W praktyce oznacza to, że mając w ręku wyrok sądu unieważniający umowę kredytu, załączając go do wniosku, możemy złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Jak to zwykle jednak bywa…

Diabeł tkwi w szczegółach

Po pierwsze – wyrok musi być prawomocny, tj. nie może przysługiwać już od niego droga odwołania. Po drugie – nieważność umowy kredytu musi być przez sąd stwierdzona w sentencji wyroku. Oznacza to, że nie wystarczy, jeśli sąd powołał się na nieważność umowy dopiero w uzasadnieniu, taki wyrok może nam nie wystarczyć w celu wykreślenia hipoteki.

Podsumowując zatem najważniejsze – wykreślić hipotekę zabezpieczającą unieważniony kredyt możemy na jeden z dwóch sposobów:

załączając do wniosku o wykreślenie odpis prawomocnego wyroku stwierdzającego nieważność umowy kredytu; lub
dołączając zgodę Banku na wykreślenie hipoteki.

Inne konsekwencje

Oczywiście, poza samym wykreśleniem hipoteki, uznanie umowy kredytu za nieważną rodzi za sobą jeszcze szereg innych konsekwencji – nadal nierozstrzygnięta pozostaje kwestia tego, w jaki sposób dojdzie do rozliczenia stron umowy.

Dodatkowo, należałoby się również zastanowić, jaki wpływ na zdolność kredytową kredytobiorcy w kontekście historii w biurze informacji kredytowej będzie miał taki unieważniony kredyt – ale to już temat na zupełnie inne rozważania.