Rewitalizacja przed wejściem w życie uchwały rewitalizacyjnej

Dotychczas Warszawa realizowała działania rewitalizacyjne na określonych obszarach trzech dzielnic: Pragi-Północ, Pragi-Południe i Targówka w oparciu o Zintegrowany Program Rewitalizacji m.st. Warszawy do 2022 roku, przyjęty uchwałą nr XVII/367/2015 Rady m.st. Warszawy z dnia 17 września 2015 roku, następnie zmieniony uchwałą nr XXXIII/809/2016 z dnia 25 sierpnia 2016 roku, w którym zarówno prawo pierwokupu nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jak i zakaz wydawania decyzji WZ nie mogły zostać ustanowione.

Co zmieniła uchwała rewitalizacyjna?

Charakter prowadzenia w Warszawie rewitalizacji zmieniło zasadniczo wejście w życie w marcu 2022 roku uchwały Nr LX/1967/2022 Rady m.st. Warszawy z dnia 17 lutego 2012 roku w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji m.st. Warszawy.

Z punktu widzenia właściciela, użytkownika wieczystego, zarządcy nieruchomości czy też potencjalnego inwestora najistotniejsze jest, iż ustawa o rewitalizacji daje radzie gminy możliwość ustanowienia na wyznaczonym w uchwale rewitalizacyjnej obszarze rewitalizacji:

  • prawa pierwokupu na rzecz gminy wszystkich nieruchomości tamże położonych;
  • zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich albo określonych w uchwale rewitalizacyjnej zmian sposobu zagospodarowania terenu wymagających tej decyzji, w tym zmian sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeżeli stan zagospodarowania obszaru rewitalizacji oraz stopień jego pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wskazują, że nieustanowienie zakazu może doprowadzić do niekorzystnych zmian w zagospodarowaniu obszaru rewitalizacji, pogłębiających niekorzystne zjawiska, o których mowa w art. 9 ust. 1 uor.

W warszawskiej uchwale rewitalizacyjnej skorzystano z obu wskazanych wyżej możliwości, tj. ustanowiono na obszarze rewitalizacji następujące ograniczenia prawa własności:

  • prawo pierwokupu na rzecz m.st. Warszawy wszystkich położonych tam nieruchomości, oraz
  • zakaz wydawania decyzji WZ dla zabudowy mieszkaniowej na nieruchomościach o co do zasady innym przeznaczeniu niż tereny mieszkaniowe.

Co istotne, prawa pierwokupu z uchwały rewitalizacyjnej nie stosuje się do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji.

Ograniczenia te obowiązywać będą co najmniej przez okres 2 lat od dnia wejścia w życie uchwały rewitalizacyjnej (prawo pierwokupu do dnia 14 marca 2024 r., a zakaz wydawania decyzji WZ do dnia 30 marca 2024 r.), co może ulec wydłużeniu nawet o dodatkowych 10 lat w przypadku ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Prawo pierwokupu

Nabywca nieruchomości położonej w strefie rewitalizacji musi pamiętać, iż sprzedaż takiej nieruchomości może nastąpić, jeżeli Prezydent m.st. Warszawy nie wykona, po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży, prawa pierwokupu przysługującego gminie.

Jeden akt notarialny nie wystarczy

Implikuje to w praktyce konieczność zawarcia dwóch aktów notarialnych, aby mogło dojść do zgodnego z prawem przeniesienia własności nieruchomości ze zbywcy na nabywcę. Mianowicie najpierw niezbędne jest zawarcie umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości, tj. pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu przez gminę, a następnie – w przypadku nieziszczenia się tego warunku – umowy przenoszącej własność. Gdy wolą stron będzie zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości także w formie aktu notarialnego, wówczas notariusz sporządzał będzie aż trzy umowy dotyczące zbycia jednej nieruchomości.

Obowiązek zawiadomienia Prezydenta m.st. Warszawy o zawarciu umowy

O zawarciu i treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości notariusz ma obowiązek zawiadomić Prezydenta m.st. Warszawy. Prezydent z kolei w terminie miesiąca od dnia otrzymania tego zawiadomienia może skorzystać z prawa pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego. Z chwilą złożenia oświadczenia nieruchomość staje się własnością gminy.

W przypadku istnienia prawa pierwokupu notariusz powinien zwrócić uwagę stronom umowy sprzedaży nieruchomości na obowiązek zawarcia umowy warunkowej. Niemniej strony – z uwagi na poważne konsekwencje prawne – winny także samodzielnie zweryfikować czy nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie znajduje się w wyznaczonym obszarze rewitalizacji. Zawarcie bowiem umowy rozporządzającej bez zastrzeżenia warunku nieskorzystania przez Prezydenta m.st. Warszawy z prawa pierwokupu powodować będzie nieważność umowy. Co istotne, w razie zawarcia umowy bezwarunkowej nie jest dopuszczalne zrzeczenie się przez gminę prawa pierwokupu w celu konwalidacji bezwarunkowej umowy. Ponadto – wedle dominującego w doktrynie stanowiska – zawarcie umowy warunkowej w sytuacji, gdy prawo pierwokupu nie ma zastosowania również skutkuje nieważnością umowy.

Zrzeczenie się i wyjątki od prawa pierwokupu

Możliwość zrzeczenia się przez gminę prawa pierwokupu jednakże istnieje. Może to nastąpić dopiero po otrzymaniu przez gminę notarialnego zawiadomienia o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży, tj. gdy gmina uzyska pełną wiedzę w zakresie istotnych postanowień umownych takich jak cena czy jej przedmiot. W doktrynie przyjmuje się ponadto, iż zrzeczenie się prawa pierwokupu nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Od prawa pierwokupu występują oczywiście pewne wyjątki, przykładowo nie stosuje się go m.in. gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy, między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego czy na cele budowy dróg krajowych.

Zakaz wydawania decyzji WZ

Zakaz wydawania decyzji WZ wprowadzony w warszawskiej uchwale rewitalizacyjnej dotyczy wyłącznie zmian sposobu zagospodarowania terenu polegających na budowie budynków mieszkalnych i innych budynków z funkcją mieszkalną oraz przebudowie budynków lub ich części na funkcje mieszkalne, a także zmian sposobu użytkowania budynków lub ich części na funkcje mieszkalne, lecz wyłącznie na na gruntach oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako: użytki rolne oznaczone symbolami R, Ł, Ps, S, Br, Lzr, Wsr, W; tereny przemysłowe, oznaczone symbolem Ba; inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem Bi; tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem Bz; oraz tereny kolejowe, oznaczone symbolem Tk.

Zakaz miał w zamyśle twórców uchwały ograniczyć niekontrolowane przekształcanie terenów niemieszkaniowych oraz powstawanie zabudowy mieszkaniowej na terenach na to nieprzygotowanych i spotkał się ze sprzeciwem uczestniczących w konsultacjach społecznych przedstawicieli inwestorów i właścicieli gruntów.

Obszar obowiązywania ograniczeń

Obszar rewitalizacji, gdzie obowiązują opisane wyżej uprawnienia i zakazy (czyli faktycznie ograniczenia prawa własności) objął m.in. całą śródmiejską, najbardziej reprezentacyjną praską część miasta. Ustanowiono go ponadto na znacznym obszarze prawobrzeżnej Warszawy, tj. w dzielnicach Praga-Południe, Praga-Północ i Targówek. W jego skład weszły jednostki Miejskiego Systemu Informacji: Kamionek, Grochów, Pelcowizna, Nowa Praga, Szmulowizna, Stara Praga, Targówek Fabryczny i Mieszkaniowy, przy czym zestawienie poszczególnych obrębów jednostek MSI położonych w całości lub w części na obszarze rewitalizacji znajduje się na stronie Urzędu Miasta.

Niemniej na terenie oznaczonym jako obręb ewidencyjny 4-08-17 położony w MSI Pelcowizna postanowienia uchwały nie mają zastosowania, a to w związku z rozstrzygnięciem nadzorczym Wojewody Mazowieckiego z dnia 24 marca 2022 roku, znak: WNP-I.4131.64.2021, stwierdzającym w części nieważność uchwały rewitalizacyjnej.