Jest świeży projekt ustawy o REITach – podmiotach dedykowanych inwestorom nieruchomościowym.

Koncepcja REITów (Real Estate Investment Trust), o której pisaliśmy tutaj, znana jest na świecie od dłuższego czasu. W Polsce pojawia się dopiero teraz - wraz z projektem ustawy o Spółkach Rynku Wynajmu Nieruchomości, o wdzięcznym (przewidzianym w samej ustawie) akronimie – „SRWN”.

Czym będą SRWNy? Za chwilę bardziej szczegółowo, ale co do zasady trzeba przyznać, że większość typowych cech REITów pojawia się w tym projekcie. Ma to być spółka, która może bezpośrednio lub pośrednio (przez wskazane podmioty) inwestować w nieruchomości. Dochody ze wskazanej działalności na rynku nieruchomości są zwolnione z opodatkowania na bieżąco a opodatkowane w momencie dystrybucji. Tyle z lotu ptaka.

Co do bardziej szczegółowych regulacji - zgodnie z projektem ustawy, aby osiągnąć status REIT, należy w pierwszej kolejności spełnić poniższe warunki:

  • Być spółką akcyjną z siedzibą w Polsce, której akcje są dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym w Polsce (GPW), a kapitał zakładowy wynosi co najmniej 60 milionów PLN.
  • Co najmniej 70% przychodów netto ze sprzedaży pochodzi z najmu lub sprzedaży nieruchomości / części nieruchomości (nie mogą to być budynki i lokale mieszkalne).
  • Co najmniej 70% wartości bilansowej REIT stanowią:
    • nieruchomości (nie mogą to być budynki i lokale mieszkalne) lub
    • akcje spółek zależnych (Spółkami zależnymi mogą być polskie SA / Sp. z o.o. / SKA, których co najmniej 70% wartości bilansowej to nieruchomości i 70% przychodów ze sprzedaży pochodzi ze sprzedaży lub najmu nieruchomości. Aby spółkę uznać za spółkę zależną REIT musi posiadać co najmniej 95% udziału w jej kapitale zakładowym) lub
    • akcje innych polskich REIT
  • wskaźnik LTV nie może przekroczyć 70%.
  • 90% rocznego zysku ze sprawozdania finansowego, który pochodzi z nieruchomości i dywidend od spółek zależnych, wypłacane jest w formie dywidendy lub reinwestowane w nieruchomości / nowe spółki zależne.
  • Przychody z najmu muszą być uzyskiwane z co najmniej 3 różnych nieruchomości.
  • Dochody REITów i spółek zależnych (osiągane z najmu / sprzedaży nieruchomości / sprzedaży udziałów w spółkach zależnych) są wolne od CIT.

Może zastanawiać wysoki próg kapitału zakładowego, jednak zazwyczaj jest to standard jeśli chodzi o REITy (we Francji i Niemczech - 15m EUR).

Niejasnym jest z kolei wymóg osiągania przychodów z minimum trzech nieruchomości. Można to rozumieć jako przymus posiadania przez REIT bezpośrednio minimum 3 nieruchomości. Ze względów biznesowych taki wymóg byłby trudny jeśli nie niemożliwy do spełnienia (zabezpieczenie banku, odpowiedzialność). Tutaj należałoby projekt doprecyzować.

Warto też zastanowić się nad rozszerzeniem reżimu REIT na działalność związaną z finansowaniem inwestycji nieruchomościowych prowadzonych przez spółki zależne. Z pewnością przyczyniłoby się to do uatrakcyjnienia polskiego REITa.

Choć ustawa ma wejść w życie 1 stycznia 2017 (co zresztą wydaje się terminem bardzo ambitnym), przestrzeń na zmiany / dopracowanie jeszcze jest – projekt trafił do konsultacji społecznych.

Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu.