Wielkimi krokami zbliża się termin na raportowanie spółek nieruchomościowych, które stanowi dodatkowy obowiązek administracyjny dla przedsiębiorców związanych z branżą nieruchomości. Warto już teraz przygotować się do tego procesu, gdyż choć przepisy są pozornie proste, to jednak zawierają liczne niuanse, które należy dokładnie zrozumieć. W ramach serii artykułów „REportuj z Crido" postaramy się przybliżyć istotne aspekty związane z tym zagadnieniem.

W tym artykule skupimy się na samym początku przepisu, który zobowiązuje spółki nieruchomościowe do przekazywania informacji o podmiotach posiadających w niej, bezpośrednio lub pośrednio, udziały (lub inne prawa) – czyli mówimy tutaj o raportowaniu z dołu struktury w górę. Odpowiemy zatem na pytanie czym jest spółka nieruchomościowa i jakie podmioty musi zgłosić.

Definicja Spółki Nieruchomościowej

Patrząc na przepis łatwo stwierdzić, że raportować będą jedynie spółki nieruchomościowe. Także aby właściwie podejść do całego procesu należy w pierwszej kolejności wiedzieć, czy dana spółka jest spółką nieruchomościową.

Ustawa dostarcza w tym zakresie definicję, zgodnie z którą spółka nieruchomościowa to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy:

  • co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości lub praw do takich nieruchomości,
  • wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł,
  • w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody podatkowe z tytułu najmu (lub podobnych czynności) lub z przeniesienia własności nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów

Patrząc na powyższą definicję podmiotem zobowiązanym do raportowania będzie spółka, która faktycznie ulokowała istotną część swojego majątku w nieruchomościach, przy czym należy uważać, ponieważ nie chodzi tu jedynie o bezpośrednio posiadane nieruchomości, ale też pośrednio. Dodatkowo nieruchomości muszą przekroczyć określoną wartość i wygenerować znaczną część przychodów spółki. Pamiętać także należy o sprawdzaniu warunków na podstawie danych za zeszły rok podatkowy (lub obrotowy jeśli spółka nie jest podatnikiem CIT).

Nieco inne warunki spełnić będzie podmiot rozpoczynający działalność – w takim wypadku sprawdzać trzeba dane na pierwszy dzień roku podatkowego i porównywać czy wartość rynkowa nieruchomości przekroczyła 50% wartości rynkowej aktywów oraz czy wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł.

Poza momentem, na który należy zbadać czy podmiot spełnia definicję spółki nieruchomościowej, główną różnicą dla nowych podmiotów jest rodzaj wykorzystanych wartości – tutaj pod uwagę brana jest wartość rynkowa posiadanych nieruchomości, a dla pozostałych istotna była wartość bilansowa. Dla nowych podmiotów nie ma również kryterium przychodowego.

W konsekwencji należy uważnie weryfikować poszczególne kryteria w odniesieniu do danych spółek, aby określić, czy stanowić będą spółkę nieruchomościową.

Podmioty wskazywane przez spółkę nieruchomościową

Skoro wiemy już jaki podmiot zobowiązany będzie do raportowania, kolejnym etapem jest ustalenie jakie podmioty powinien zgłosić w składanej informacji.

Przepis dość jasno wskazuje, że przy raportowaniu spółka nieruchomościowa zobowiązana jest do wskazania dość szeroko pojętego grona swoich wspólników, obejmujących podmioty posiadające, bezpośrednio lub pośrednio udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze. Innymi słowy ustawodawca chce poznać wszystkie podmioty w jakikolwiek sposób uczestniczące w spółce nieruchomościowej, niezależnie od jej formy prawnej.

Drugim elementem już nie tak jasno wskazanym w przepisie jest odpowiedź na pytanie, czy naprawdę muszę raportować absolutnie wszystkich swoich bezpośrednich i pośrednich wspólników?

Pierwszym ograniczeniem zakresu podmiotów może być wskazany we wstępie regulacji próg 5%. Niemniej czytając przepis literalnie można wywnioskować, iż 5% odnosi się jedynie od podatników zobowiązanych do raportowania swojego udziału w spółce nieruchomościowej (o czym więcej w kolejnych artykułach), a nie można tego zastosować do raportowania „w górę struktury” przez samą spółkę.

Takie podejście powodowałoby, że w informacji trzeba by wskazywać każdego wspólnika, niezależnie czy posiada 90%, czy 0,01%, co wydaje się niepotrzebnie dużym obciążeniem, sprzecznym z intencją ustawodawcy.

Szczęśliwie wątpliwość ta została rozwiana w ogólnej interpretacji Ministerstwa Finansów z dnia 28 lutego 2023 r. o nr DD5.8203.7.2022. Minister potwierdził w niej, że raportowaniu podlegać mają jedynie podmioty posiadające bezpośrednio lub pośrednio udziały (lub podobne prawa) w spółce nieruchomościowej dające odpowiednio co najmniej 5% praw głosu w spółce/ prawa do udziału w zysku/ ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

W związku z powyższym już na wstępie analizując strukturę możliwe jest odsianie drobniejszych wspólników z puli podmiotów, które należy wykazać w informacji składanej do urzędu.

***

Raportowanie spółek nieruchomościowych to proces, który wymaga nie tylko znajomości przepisów, ale także precyzyjnej analizy struktury udziałowców. Dlatego warto się do niego przygotować odpowiednio wcześnie.

W kolejnych artykułach serii „REportuj z Crido” będziemy dalej analizować kolejne aspekty tego zagadnienia, dostarczając praktycznych wskazówek i porad dla przedsiębiorców w procesie raportowania.

Sprawdź także >> RE Flash CRIDO