Działalność PRS (ang. Private Rented Sector, resi for rent) zyskuje na znaczeniu, stając się w ostatnich latach istotnym segmentem rynku mieszkaniowego. Podmioty działające w sektorze PRS mogą zastanawiać się, czy podlegają pod te same regulacje co tradycyjne spółki nieruchomościowe, zwłaszcza w kontekście obowiązku raportowania struktury własnościowej. W kolejnej części serii REportuj z CRIDO wyjaśniamy, czy przepisy podatkowe dotyczące spółek nieruchomościowych i związane z tym obowiązki mają zastosowanie do działalności PRS.

Obowiązek raportowania spoczywa na spółkach nieruchomościowych. Niespełnienie ustawowej definicji spółki nieruchomościowej oznacza brak obowiązku raportowania. Zgodnie z definicją przedstawioną w pełni w pierwszym artykule z serii,  należy spełnić łącznie 3 warunki:

  1. warunek nr 1 – struktura majątkowa: co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, w poprzednim roku stanowiła wartość bilansowa nieruchomości (rynkowa w pierwszym roku) lub praw do takich nieruchomości;
  2. warunek nr 2 – wartość nieruchomości: wartość bilansowa posiadanych przez spółkę nieruchomości przekracza 10mln zł;
  3. warunek nr 3 – wysokość przychodów: w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody podatkowe z tytułu z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowią co najmniej 60% ogółu przychodów.

Uwzględniając specyfikę działalności PRS, w praktyce pierwszy warunek będzie zazwyczaj łatwy do spełnienia (nieruchomość stanowi główną pozycję majątku). Chociaż podmioty prowadzące działalność PRS mogą księgowo traktować posiadane nieruchomości jako środki trwałe, inwestycje czy nawet towar, to według praktyki, w każdym z tych przypadków powinny one być uwzględniane w wartości bilansowej.

Rozważając warunek nr 2 należy pamiętać, że w praktyce wynajmowane i posiadane przez spółkę lokale mogą być prawnie wyodrębnione, dlatego należy mieć na uwadze ich zsumowaną wartość. Niemniej, uwzględniając wartość nieruchomości, spełnienie tego warunku w przypadku większości podmiotów będzie więcej niż pewne.

Najwięcej kontrowersji wzbudzać może ostatni warunek. W praktyce, to czy będzie bliżej spełnienia przesłanki przychodowej, zależeć będzie od rodzaju oferowanej przez spółkę usługi. Na rynku PRS spotkać można zasadniczo spotkać się z 3 modelami prowadzenia działalności, w ramach której świadczony jest:

  1. najem typowo „mieszkaniowy” w ramach najmu instytucjonalnego;
  2. usługa tymczasowego zakwaterowania sklasyfikowana na gruncie polskiej klasyfikacji wyrobów i usług (PKWiU) jako pozostałe usługi obiektów noclegowych, turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania;
  3. usługa noclegowa sklasyfikowana na gruncie PKWiU jako usługi w zakresie noclegów i usługi towarzyszące świadczone przez hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe.

W przypadku najmu (najczęściej w ramach najmu instytucjonalnego), możliwość spełnienia warunku nr 3 nie budzi większych wątpliwości. Usługi najmu są bowiem bezpośrednio wskazane w przepisach ustawy. Z kolei oferowanie usług tymczasowego zakwaterowania czy też usług hotelowych otwiera już przestrzeń do dyskusji.

Z jednej strony organy i część sądów administracyjnych prezentuje szerokie rozumienie pojęcia usług (umów) podobnych do najmu, w szczególności w kontekście podlegania hoteli pod tzw. podatek od przychodów z budynków (art. 24b ustawy o CIT; przepis ten również mówi o umowie najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze). To wskazywałoby również na podobną kwalifikację usług zakwaterowania oraz hotelarskich (i podobnych do nich) na potrzeby definicji spółki nieruchomościowej, a w rezultacie obowiązek raportowania. Z drugiej strony najnowsze orzecznictwo naczelnego sądu administracyjnego (NSA) wskazuje na brak podlegania usług hotelowych pod podatek minimalny, o czym szerzej piszemy w drugiej części cyklu.

Z najnowszego orzecznictwa wynika wniosek, że usługa hotelowa nie jest usługą podobną do usługi najmu, dzierżawy lub innej umowy, o której mowa w art. 24b (a więc i w art. 4a pkt 35) ustawy o CIT. Podobna konkluzja w naszej ocenie dotyczy usług zakwaterowania.

Czy więc raportować?

Podążając za stanowiskiem NSA, istnieją zasadne argumenty, aby podmioty z sektora PRS oferujące i uzyskujący przychody z usług zakwaterowania czy też podobnych usług do hotelarskich nie były uznawane za spółki nieruchomościowe (brak spełnienia warunku z definicji), a w związku z tym nie były zobowiązane do przekazywania informacji o ich wspólnikach.

Jednak na ten moment spór nie jest definitywnie rozstrzygnięty, a organy podatkowe walczą o jak najszerszą wykładnię pojęcia umów podobnych do najmu i dzierżawy. Aby uniknąć ryzyka dyskusji, bezpieczniej jest zaraportować udziałowców spółek operujących z sektorze PRS (przy spełnieniu pozostałych przesłanek),  a ewentualną zmianę podejścia rozważyć po ukształtowaniu się jednolitej, stabilnej linii orzeczniczej.

Sprawdź także >> RE Flash CRIDO