W pierwszym artykule z serii dowiedzieliśmy się, jakie warunki należy spełnić, aby być uznawanym za spółkę nieruchomościową podlegającą obowiązkowi raportowania. Tym razem zastanowimy się nad spółkami z branży hotelarskiej i tym, czy muszą martwić się raportowaniem. 

Minął kolejny rok, kiedy spółki nieruchomościowe są zobowiązane do raportowania. Mimo wydanych interpretacji indywidualnych, interpretacji ogólnych i wyroków, wciąż pojawiają się wątpliwości ze strony podatników co do klasyfikacji spółek z różnych sektorów pod kątem statusu spółki nieruchomościowej. 

Jak opisywaliśmy to we wcześniejszym artykule, aby stać się spółką nieruchomościową, zasadniczo trzeba spełnić trzy warunki. W przypadku typowej spółki hotelowej dwa pierwsze z dużym prawdopodobieństwem będą spełnione, tj. głównym składnikiem ich aktywów są nieruchomości i ich wartość przekracza 10 mln PLN. 

W związku z tym skupić należy się na trzecim warunku – przychodowym. Zgodnie z definicją, aby stać się spółką nieruchomościową, co najmniej 60% przychodów podatkowych musi pochodzić z najmu, dzierżawy itp. lub z przeniesienia własności nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych. Jeżeli warunek ten nie zostanie spełniony, spółka nie będzie spółką nieruchomościową i tym samym nie będzie zobowiązana do raportowania. 

Powstaje zatem pytanie, czy powinno się stawiać znak równości pomiędzy usługami hotelarskimi a usługami najmu? Intuicyjnie wydaje się, że są to różne kategorie przychodów z usług, zaspokajające różne potrzeby. Niemniej, potencjalnie prosta kwestia nie ma jednoznacznej odpowiedzi i doczekała się sporów podatników z organami, rozstrzyganych dopiero na etapie sądowym. 

Fiskus negatywnie...

Od momentu wprowadzenia przepisów o raportowaniu spółek nieruchomościowych, pojawiają się interpretacje indywidualne, które coraz bardziej skłaniają się ku niekorzystnemu podejściu organów wobec branży hotelarskiej. Fiskus twierdzi, że spółka hotelowa jest spółką nieruchomościową, gdyż świadczy ona usługi hotelarskie, które są podobne do usług najmu. Jak wskazuje - umowa hotelowa to umowa nienazwana, o charakterze mieszanym, która łączy w sobie elementy różnego rodzaju umów (m.in. najmu czy zlecenia), lecz głównym celem pozostaje najem. Zatem, gdy spółka świadczy usługi noclegowe przez udostępnianie pokoi hotelowych swoim gościom, możemy sklasyfikować to jako usługę najmu lub o podobnym charakterze i w związku, z tym zaliczyć przychody z tego tytułu do przychodów w myśl definicji spółki nieruchomościowej. 

Powyższą argumentację prezentują m.in. interpretacje indywidualne z 20 lipca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010. 281.2023.1.AW) oraz z 7 lutego 2023 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.724.2022.2.EJ). 

...a sądy pozytywnie

Inaczej sprawę widzą jednak sądy, które nie zgadzają się z organami podatkowymi. Nie mają one wątpliwości, że usług hotelarskich i usług najmu nie można mierzyć jedną miarą. Fiskus stosuje błędną, zbyt rozszerzającą wykładnię przepisów, co nie może mieć miejsca na gruncie prawa podatkowego. 

Z końcem 2023 r. WSA w Warszawie (sygn. III SA/Wa 2033/23) wydał przełomowy wyrok odnoszący się wprost do branży hotelarskiej w zakresie definicji spółki nieruchomościowej. Sąd słusznie wskazał, że w ramach usług spółka hotelowa oferuje również usługi z zakresu gastronomii i rekreacji, a usługi hotelarskie uregulowane są w specyficznych przepisach, różniących się od przepisów dotyczących najmu. Zatem, powołany przez organ termin „wynajmuje” jest wpisany w zakres usług hotelarskich, lecz nie decyduje on, że umowa hotelowa jest umową o podobnym charakterze do umowy najmu na gruncie cywilistycznym. 

Niewątpliwie, warto odwoływać się także do wyroków dotyczących innych aspektów podatkowych, np. podatku od przychodów z budynków – przepis ten ma zastosowanie m.in., gdy budynek został oddany do używania na podstawie umowy najmu, w związku z czym przez analogię można skorzystać z nich do badania warunku przychodowego definicji spółki nieruchomościowej. Spory w tym zakresie dotyczące usług hotelarskich i najmu zostały rozstrzygnięte już kilkukrotnie na poziomie NSA z korzyścią dla podatników (wyrok NSA z 12 lipca 2023 r., sygn. akt II FSK 372/23 oraz z 4 lipca 2023 r., FSK II 70/21 i FSK II 71/21) – sądy dostrzegły na tyle istotne różnice między najmem a usługą hotelową, iż wykluczone było ich równoznaczne traktowanie. 

Czy sytuacja ulegnie zmianie?

Podsumowując powyższe rozważania, organy nie mają zamiaru ułatwiać życia spółkom z branży hotelarskiej, jednak coraz liczniejsze wyroki sądów dają nadzieję na ugruntowanie się jednolitej linii, zgodnie z którą usługi hotelarskie nie będą traktowane jako równoważne usługom najmu. Ma to istotne znaczenie w kilku obszarach CIT, ale pozostając w temacie cyklu przekłada się na brak obowiązku raportowania przez spółki hotelowe. 

Sprawdź także >> RE Flash CRIDO