29 grudnia 2021 r. została ogłoszona interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2021 r. w sprawie opodatkowania VAT przekształcenia z mocy prawa użytkowania wieczystego w prawo własności[1]

Czego dotyczy interpretacja?

Stanowisko zaprezentowane przez Ministra Finansów dotyczy opodatkowania VAT czynności przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, dokonanego z mocy prawa na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: „ustawa przekształceniowa”).

Dotychczasowa praktyka

Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego stanowi czynność opodatkowaną VAT, o ile prawo to zostało ustanowione po 1 maja  2004 r. W stanie prawnym obowiązującym przed tą datą, ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nie podlegało opodatkowaniu.

Zgodnie z dotychczasową praktyką organów podatkowych przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nie stanowiło odrębnej dostawy towarów, lecz jedynie kontynuacje pierwotnej dostawy (tj. czynności ustanowienia prawa użytkowania wieczystego). W rezultacie organy podatkowe uznawały, że jedynie te opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, które zostało ustanowione po 1 maja 2004 r., jako element wynagrodzenia, podwyższający podstawę opodatkowania dokonanej już dostawy, powinny podlegać opodatkowaniu VAT. Konsekwencją takiego stanowiska był brak opodatkowania czynności przekształcenia we własność prawa użytkowania wieczystego gruntu ustanowionego przed 1 maja 2004 r.

Wyrok TSUE

Przedmiotowe zagadnienie było przedmiotem sporu i zostało rozstrzygnięte przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W orzeczeniu z 25 lutego 2021r. w sprawie C-604/19 Gminy Wrocław TSUE przesądził, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności należy uznać za odrębną od ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dostawę towaru (por. m.in. TSUE: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność to dostawa towarów). W wyroku tym Trybunał wskazał, że:

  • przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w „prawo pełnej własności”, przewidziane w przepisach krajowych w zamian za uiszczenie opłaty, stanowi dostawę towarów dla celów VAT;
  • przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w „prawo pełnej własności”, przewidzianym w przepisach krajowych w zamian za uiszczenie opłaty na rzecz gminy, będącej właścicielem nieruchomości, co pozwala jej na uzyskanie z tego tytułu dochodu o charakterze stałym (z zastrzeżeniem weryfikacji, jakich powinien dokonać sąd odsyłający), Gmina działa w charakterze podatnika VAT, a nie jako organ władzy publicznej.

Stanowisko Ministra Finansów

Interpretacja ogólna została wydawana w związku z treścią powyższego wyroku TSUE. Orzeczenie Trybunału poniekąd wymusiło konieczność zmiany ugruntowanej linii interpretacyjnej organów podatkowych oraz zapewnienia jednolitego stosowania przepisów w tym zakresie.

W interpretacji ogólnej Minister Finansów uznał, że nie ma możliwości traktowania czynności przekształcenia użytkowania wieczystego we własność jako kontynuacji pierwotnej czynności – dostawy gruntu, dokonanej w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Zdaniem Ministra przekształcenie prawa użytkowania wieczystego stanowi odrębną od jego ustanowienia dostawę towarów. W konsekwencji Minister Finansów stwierdził, że dokonane (z mocy ustawy) po 1 stycznia 2019 r. czynności przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego, kiedy prawo użytkowania zostało ustanowione.

W interpretacji dodatkowo zwrócono uwagę, że opłaty przekształceniowe, jako wynagrodzenie z tytułu dokonanej czynności przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu we własność, podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych ustanowionych w ustawie o VAT. Uzasadniając powołano się na treść art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym podstawą opodatkowania jest co do zasady wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, jak również art. 29a ust. 6 pkt 1, w myśl którego podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku, uznać należy, że otrzymane przez dotychczasowego właściciela gruntu opłaty zawierają już w sobie podatek VAT (są tzw. kwotami brutto). Ponadto podkreślono, że mając na względzie podobny charakter opłat przekształceniowych, tj. dostawy towarów dokonywanej z nakazu organu władzy oraz z mocy prawa, uznać należy, że zastosowanie w tym przypadku będzie miał art. 19a ust. 1 pkt 5 lit. b ustawy o VAT.

Celem uniknięcia wszelkich wątpliwości – w ramach Polskiego Ładu – Ministerstwo doprecyzowało treść art. 19a ust. 5 pkt 1 lit. b ustawy o VAT[2]. Zgodnie z jego nowym brzmieniem, dla czynności przeniesienia  z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienia z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty z tego tytułu.

Co to oznacza w praktyce?

W interpretacji ogólnej, Minister Finansów podążając za tezami TSUE, jednoznacznie stwierdził, że dokonane (z mocy ustawy) po 1 stycznia 2019 r. czynności przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego, kiedy prawo użytkowania zostało ustanowione (przed czy po 1 maja 2004 r.).

Co prawda formalnie interpretacja ogólna nie wiąże bezpośrednio podatników, jednak zastosowanie się do niej pozwala uzyskać ochronę podatkową wynikającą z Ordynacji podatkowej.

Co istotne – jak zostało to wskazane w interpretacji ogólnej – JST nie powinny ponieść negatywnych konsekwencji swoich dotychczasowych rozliczeń w przypadku zastosowania się do obowiązującej uprzednio ugruntowanej praktyki organów podatkowych. Podobnie jak samorządy, które posiadały tego typu interpretacje indywidualne.

Końcowo, podkreślić należy, że wyrok TSUE oraz interpretacja ogólna dotyczy wyłącznie czynności dokonywanych z mocy prawa, nie dotyczy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, dokonywanego na podstawie umowy cywilnoprawnej pomiędzy użytkownikiem wieczystym a właścicielem gruntów. W związku z tym samorządy powinny obserwować dalszą praktykę organów podatkowych i sądów w tym zakresie.

[1] Interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2021 r., sygn. PT1.8101.2.2021, Dz. Urz. Min. Fin. z 29 grudnia 2021 r. poz. 14.

[2] art. 14 pkt 5 ustawy dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, Dz. U poz. 2105.