Czy wynajmujący może żądać opróżnienia lokalu przez najemcę?

W przypadku wygaśnięcia umowy najmu zwrot lokalu przez najemcę jest jednym z głównych obowiązków najemcy. Jednakże „wygaśnięcie” z art. 15ze Specustawy dotyczy zobowiązań z umów najmu, a nie samych umów najmu. Dlatego też nie widzimy podstaw, aby wynajmujący mogli żądać opróżnienia lokali przez najemców z uwagi na wygaśnięcie zobowiązań z umów najmu przewidzianego w Specustawie. Takie zachowanie mogłoby zostać uznane za sprzeczne z celem Specustawy (którym nie jest całkowite wygaszenie umów najmu, a jedynie „zawieszenie” wykonywania tych umów na pewien okres) bądź też za nadużycie prawa.

Czy wynajmujący ma prawo żądać od najemcy opłat za przechowanie towaru w lokalu?

W naszej ocenie, jeżeli opłata za przechowanie miałaby pełnić funkcję rekompensaty całości lub części utraconego (na podstawie Specustawy) przez wynajmującego czynszu to jej dochodzenie mogłoby by uznane za sprzeczne z celem Specustawy bądź też za nadużycie prawa. Celem Specustawy było bowiem całkowite zwolnienie najemców z opłat ponoszonych przez nich za wynajmowane powierzchnie na podstawie umów najmu. Z drugiej jednak strony, jeżeli dany lokal w trakcie epidemii zaczął pełnić funkcję „magazynu” najemcy dla jego sprzedaży internetowej to naszym zdaniem wynajmujący mógłby twierdzić, że podstawą takiego działania nie jest istniejąca umowa najmu, a inny stosunek prawny którego Specustawa nie dotyczy. W takiej jednak sytuacji najbardziej pożądane byłoby, aby wynajmujący i najemca zawarli na piśmie odrębne porozumienie w tym zakresie.

Czy najemcy objęci zakazem mogą wykorzystywać pomieszczenia (lokale) do celów sprzedaży online/prowadzić punkt odbioru zamówień internetowych?

Przepisy Specustawy oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 19 kwietnia 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii zdają się wykluczać możliwość wykorzystania pomieszczeń w centrach handlowych jako punktów odbioru zamówień internetowych. Godziłoby to bowiem w podstawowy celu zakazu prowadzenia działalności w „galeriach handlowych” tj. ograniczenia skupisk ludzi. Z drugiej strony, istnieją argumenty by twierdzić, że wykorzystywanie lokalu najemcy w „galerii handlowej” dla celów wysyłki towarów sprzedanych online nie narusza powyższego zakazu. Najemcom zakazano prowadzenia działalności handlowej/usługowej w „galeriach handlowych”, zaś wysyłanie towarów z lokalu w takiej galerii nie jest naszym zdaniem równoznaczne z prowadzeniem „działalności handlowej” w lokalu. Zwracamy jednak uwagę, że prowadzenie takie działalności nie będzie typowo dozwolonym celem zawartej umowy najmu, dlatego też wymagałoby zawarcia dodatkowej umowy. Taka dodatkowa umowa w naszej ocenie nie będzie umową najmu, której dotyczy Specustawa w zakresie „wygaśnięcia” zobowiązań z umów najmu. Dlatego też, w naszej ocenie wynajmujący będzie uprawiony do pobierania czynszu od najemcy z tytułu takiej dodatkowej umowy.

Jaki wpływ ma wygaszenie zobowiązań z umów najmu na prace wykończeniowe (fit-out) prowadzone w lokalach?

Choć postanowienia dotyczące wykonania prac wykończeniowych w lokalu włączone są zazwyczaj do treści umów najmu, w naszej ocenie istnieją argumenty aby potraktować je jako zobowiązania samodzielne. W takiej sytuacji, w jednym dokumencie zwanym przez strony „umowa najmu” mielibyśmy zarówno „właściwą” umowę najmu jak i umowę o wykonanie prac wykończeniowych (adaptacyjnych) lokalu. Opierając się na takim założeniu wydaje się, że pomimo wygaśnięcia zobowiązań dotyczących samego stosunku najmu, zobowiązania stron dotyczące prac adaptacyjnych obowiązują dalej, a prace te mogą być prowadzone w lokalu w czasie zakazu. Jednak w celu uniknięcia wątpliwości najbardziej pożądane byłoby, aby wynajmujący i najemca zawarli na piśmie odrębne porozumienie w tym zakresie.

Czy wygaszenie zobowiązań z umów najmu obejmuje także magazyny udostępnione najemcom?

Zgodnie z art. 15ze Specustawy, „wygaśnięciu” ulegają zobowiązania stron umowy najmu, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Literalna wykładnia tego przepisu sugeruje, że czasowe wygaśnięcie zobowiązań nie dotyczy powierzchni magazynowych. Z drugiej jednak strony, tak jak wskazaliśmy w cz. 1 tego podsumowania, intencją ustawodawcy było czasowe wygaszenie zobowiązań stron umów najmu tak aby w tym czasie najemcy nie byli zobowiązani ponosić żadnych kosztów. Najczęściej wynajmowanie w „galeriach handlowych” powierzchnie magazynowe związane są z działalnością handlową prowadzoną w lokalach. Nie można zatem wykluczyć interpretacji, że wygaśnięcie zobowiązań umownych powinno objąć również powierzchnie magazynowe.

Czy obowiązek złożenia oferty dotyczącej przedłużenia okresu najmu po zakończeniu trwania zakazu dotyczy również najemcy będącego stroną umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony?

Artykuł 15ze ustęp 1 Specustawy nie rozróżnia sytuacji między umowami zawartymi na czas oznaczony i zawartymi na czas nieoznaczony. Należy się jednak zastanowić, czy „wygaśnięcie” zobowiązań przewidziane w art. 15ze Specustawy będzie miało w ogóle zastosowanie do umów najmu zawartych na czas nieoznaczony. Zgodnie z ustępem 2 tego artykułu, w odpowiednim czasie po zniesieniu zakazu najemca powinien złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia obowiązywania umowy. Z logicznego punktu widzenia najemcy związani umową najmu zawartą na czas nieoznaczony nie mogą złożyć wynajmującemu oferty o przedłużenie okresu najmu. Z drugiej strony, w przypadku niezłożenia oferty nie można wykluczyć, że wynajmujący – po zakończeniu okresu trwania zakazu – będzie żądał od takiego najemcy zapłaty czynszu oraz pozostałych opłat wynikających z umowy najmu należnych za czas obowiązywania zakazu. Wydaje się więc, że w celu uniknięcia negatywnych konsekwencji najemcy powinni złożyć rzeczoną ofertę, jednak pojawia się pytanie, jak strony powinny ją potraktować. Czy – przykładowo – przyjęcie oferty będzie oznaczać zrzeczenie się przez strony prawa do wypowiedzenia umowy przez czas równy okresowi trwania zakazu oraz 6 miesięcy? A może z treści tego ustępu 2 powinniśmy wnosić, że cały artykuł 15ze Specustawy odnosi się jedynie do umów zawartych na czas oznaczony? Jako, że celem tego podsumowania nie jest wyczerpujące omówienie każdego poruszonego zagadnienia pozostawimy odpowiedzi na te pytania otwarte.

Warto doczytać

Koronawirus a umowy najmu w obiektach handlowych – najczęściej zadawane pytania | cz. 1