Czy nowe przepisy nakładające 6% podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku hurtowego zakupu lokali mieszkalnych uderzą w rynek PRS?

Podstawa prawna

Nowe zasady w zakresie podatku PCC w przypadku hurtowego zakupu lokali mieszkalnych wprowadziła do ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw („Ustawa”). Ustawa została podpisana przez Prezydenta RP dnia 24 lipca 2023 r. – aktualnie oczekuje na publikację w Dzienniku Ustaw. Przepisy dotyczące m.in. wspomnianej powyżej zmiany w zakresie PCC, wejdą w życie 1 stycznia 2024 r.

Kiedy podatek jest należny?

Dodany do ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych art. 7a ust. 1 stanowi, że w przypadku, gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Tym samym, 6% PCC zostanie naliczony, gdy łącznie zostaną spełnione następujące przesłanki:

• dojdzie do nabycia przez tego samego kupującego więcej niż pięciu lokali mieszkalnych (lub udziałów w tych lokalach);
• lokale mieszkalne muszą stanowić odrębne nieruchomości;
• lokale mieszkalne położone będą w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej;
• sprzedaż lokali mieszkalnych jest opodatkowana podatkiem VAT.

Inwestycje typu PRS a przesłanki naliczenia podatku

Rynek PRS w Polsce jest dopiero – porównując go z krajami Europy Zachodniej – w początkowej fazie rozwoju, lecz od momentu swego powstania systematycznie rośnie. Zasoby tego rodzaju aktywów są wciąż stosunkowo niewielkie, jednak przewiduje się, że do 2028 r. na rynku PRS w Polsce będzie ponad 63 tys. lokali w najmie instytucjonalnym. Obiekty PRS powstają w Polsce na działkach zarówno o przeznaczeniu mieszkaniowym, jak i na usługowym, co powoduje, iż w przypadku tych drugich nie dochodzi do powstania lokali mieszkalnych w rozumieniu przepisów prawa.

Natomiast z odrębnym lokalem mamy do czynienia, gdy w ramach danej inwestycji doszło do wyodrębnienia własności takiego lokalu na postawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tj. w drodze umowy w formie aktu notarialnego, jednostronnej czynności prawnej w formie aktu notarialnego albo na mocy orzeczenia sądu. Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z uwagi na powyżej wymienione przesłanki naliczenia podatku, przyjęte w nowelizacji ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych rozwiązania, zdaniem CRIDO de facto nie uderzą w rynek PRS, co było zamierzeniem rządu, ale w przysłowiowego zamożnego Kowalskiego, który będzie chciał nabyć co najmniej 6 lokali mieszkalnych położonych na jednej nieruchomości gruntowej.

Dlaczego tak się stanie?

• Ustawa mówi o lokalach mieszkalnych jako odrębnych nieruchomościach, a model PRS nie wymaga wydzielenia lokali jako odrębnych nieruchomości, żeby móc je wynajmować. Tym samym wystarczy, że przedmiotem obrotu będzie zabudowana nieruchomość z lokalami, które nie będą formalnie wyodrębnione, żeby powoływany przepis nie miał zastosowania.
• W przypadku wyodrębnienia lokali mieszkalnych w budynku (ustanowienia odrębnej własności lokalu), wystarczy, że przedmiotem obrotu zamiast samych lokali mieszkalnych (asset deal) będzie spółka celowa będąca ich właścicielem (share deal), żeby podatek nie został naliczony.
• Część inwestycji PRS budowana jest na przeznaczeniu usługowym jako hotele, co powoduje, iż można w nich wyodrębnić jedynie lokale niemieszkalne, co wyklucza opodatkowanie 6% PCC, który ma zastosowanie wyłącznie do lokali mieszkalnych.
• 6% PCC nie będzie miał zastosowania, gdy ten sam kupujący dokona nabycia dowolnej ilości lokali na różnych nieruchomościach gruntowych, ważne tylko, żeby nie przekroczył progu 5 zakupionych lokali mieszkalnych na jedną nieruchomość gruntową.

Podsumowanie

Wprowadzone Ustawą przepisy nakładające 6% podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku hurtowego zakupu lokali mieszkalnych, pozostaną de facto martwe w odniesieniu do inwestycji typu PRS. Wpłyną one przede wszystkim na istotne ograniczenie transakcji hurtowego zakupu lokali mieszkalnych na rzecz transakcji nabycia całych zabudowanych nieruchomości i spółek będących właścicielami lokali mieszkalnych, tj. na formę prawną nabycia, a co do zasady nie na sam rynek.

Regulacja ta może być jedynie odczuwalna dla inwestorów posiadających już portfel lokali mieszkalnych, a chcących go powiększyć w ramach tej samej nieruchomości gruntowej, jak również na przyszłych nabywców portfeli nieruchomościowych przekraczających liczbę pięciu lokali mieszkalnych na jednej nieruchomości gruntowej.

Zobacz film: Co należy sprawdzić kupując nieruchomość?