Według danych opracowanych przez firmę doradczą Colliers, udział krajowego kapitału zainwestowanego na polskim rynku w latach 2018-2022 jest uderzająco niski. Polscy inwestorzy stanowili tylko 2% wszystkich inwestorów. W tym samym okresie udział lokalnego kapitału w ogólnym wolumenie inwestycyjnych wynosił odpowiednio 49% w Czechach i 59% na Węgrzech. Polskie statystyki wypadają również blado w porównaniu z innymi krajami Europy Zachodniej, gdzie udział lokalnych inwestorów zazwyczaj przekracza 50%. Jakie mogą być przyczyny tej sytuacji?

Brak przepisów dotyczących REIT-ów

W przeciwieństwie do wielu innych krajów, Polska nie stworzyła odpowiednich przepisów prawnych dla Real Estate Investment Trusts (REITs). Pomimo kilku prób, nie udało się opracować kompleksowych ram prawnych. Wdrożenie przepisów dotyczących REIT mogłoby pomóc w stworzeniu polskich instytucji finansowych ukierunkowanych na inwestowanie w nieruchomości, a tym samym wspierać krajowe inwestycje w tym sektorze.

Dylemat funduszy emerytalnych

Historycznie, polskie fundusze inwestycyjne miały zakaz bezpośredniego inwestowania w nieruchomości. Zamiast tego były zobowiązane do skupienia się na innych rodzajach aktywów, przede wszystkim obligacjach, oraz akcjach notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. W 2014 roku wiele z tych funduszy zostało zasadniczo znacjonalizowanych, co jeszcze bardziej ograniczyło potencjał krajowych inwestycji w nieruchomości.

Dążenie do uzyskania wyższych marż deweloperskich

Polscy inwestorzy często wolą zakładać firmy deweloperskie, aby realizować wyższe marże związane z rozwojem nieruchomości. Ta preferencja kieruje potencjalny kapitał inwestycyjny w stronę wcześniejszego etapu inwestycji, gdzie wyższe są stopy zwrotu, ale też większe ryzyka. Skutkiem jest mniejsze zainteresowanie wchodzeniem w gotowe produkty obecne na rynku.

Większa skłonność do inwestowania w fundusze PE/VC lub we własne przedsiębiorstwa

Wśród polskich inwestorów rośnie tendencja do wspierania inwestycji typu private equity (PE) i venture capital (VC), które niosą ze sobą znacznie większe ryzyko niż inwestycje w nieruchomości. Ponadto polscy przedsiębiorcy mają skłonność do inwestowania nadwyżek pieniężnych w swoje przedsiębiorstwa, a nie w inne aktywa. Ta skłonność do bardziej ryzykownych możliwości, napędzana potencjałem większych zysków, odstrasza od krajowych inwestycji w nieruchomości. Dwucyfrowe zwroty wydają się bardziej atrakcyjne niż 7-8% będące rezultatem nabycia nieruchomości.

Mieszkania wygrywają

Inwestując w nieruchomości, Polacy często wybierają zakup mieszkań do wynajęcia zamiast zakupu lokali komercyjnych. Ta preferencja dla inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe może wynikać z większej przejrzystości rynku i postrzegania tych inwestycji jako mniej ryzykowne.  W konsekwencji, biura i magazyny cieszą się niewielkim zainteresowaniem krajowych inwestorów.

Podsumowując, czynniki historyczne i preferencje rynkowe doprowadziły do niskiego udziału inwestycji krajowych w polskim rynku nieruchomości. Pomimo tych wyzwań istnieją istotne powody, dla których polscy inwestorzy powinni wejść na rynek już teraz. Atrakcyjne ceny i nieodłączna stabilność nieruchomości sprawiają, że jest to istotny dodatek do każdego portfela inwestycyjnego. Jak stwierdził znany ekonomista Robert Shiller, "Od wieków, nieruchomości są jednym z najpewniejszych magazynów bogactwa". Włączenie aktywów nieruchomościowych do dojrzałego portfela inwestycyjnego zapewnia dywersyfikację, zmniejsza ogólne ryzyko i oferuje zabezpieczenie przed inflacją. Ponadto, długoterminowa aprecjacja aktywów nieruchomościowych zapewnia potencjał stałych, stabilnych zysków.

Poprzez dywersyfikację i włączenie aktywów nieruchomościowych polscy inwestorzy mogą wzmocnić swoje portfele, wspierać wzrost rynku lokalnego i ostatecznie przyczynić się do rozwoju gospodarczego kraju. Dywersyfikacja ta przyniesie korzyści nie tylko inwestorom indywidualnym, ale również będzie promować bardziej solidną i odporną gospodarkę całego kraju.