Nie milkną głosy dyskusji związane z dawno już zapowiedzianymi zmianami w ustawie z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Nowe przepisy, wejdą w życie już niebawem, bo 28 kwietnia 2023 r. Nowelizacja stanowi jedną z pierwszych jaskółek większego, europejskiego kierunku reformacyjnego dotyczącego budynków, zaś charakterystyka energetyczna posiadanego zasobu będzie prawdopodobnie stanowić główny przedmiot zainteresowania spółek nieruchomościowych z perspektywy obowiązku raportowania niefinansowego w obszarze ESG. Dyrektywa CSRD przewiduje bowiem, że wkrótce jednym z obowiązkowych elementów raportów ESG będą informacje dot. śladu węglowego spółki.  

Na ten jednak moment, jedna z głównych zmian wartych szerszego omówienia dotyczy rozszerzonego obowiązku wobec właścicieli / zarządcy budynków oraz osób posiadających spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawa do lokalu do przekazania nabywcom lub najemcom budynków lub ich części świadectwa charakterystyki energetycznej. Nowe przepisy wzbudzają pewne kontrowersje, bowiem nie są jasno skonstruowane. 

Dotychczasowe uregulowania prawne przewidywały, że kopia takiego świadectwa powinna zostać przekazana przy zawarciu umowy sprzedaży lub zawarciu umowy najmu. Niemniej, sankcje za niedochowanie takiego obowiązku były dość miękkie – nowy nabywca lub najemca mógł, w ciągu 14-dni od zawarcia ww. umów, wezwać pisemnie zbywcę / wynajmującego do wywiązania się z przedmiotowego obowiązku lub – w przypadku uchylenia temu terminowi – sporządzić takie świadectwo na koszt zbywcy / wynajmującego.  

Nowe sankcje i obowiązki

Obecnie zmiany wprowadzane nowelizacją przewidują, że świadectwo to będzie przekazywane przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności, bądź – w przypadku zawierania umów najmu – kopia świadectwa charakterystyki energetycznej, które zostało przekazane w postaci papierowej, lub wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które zostało przekazane w postaci elektronicznej powinno zostać przekazane najemcy przy zawarciu umowy najmu. Przekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku zostanie odnotowane przez notariusza, zaś niedopełnienie omawianego obowiązku przez zbywcę lub wynajmującego obwarowane jest nową sankcją, która zastępuje poprzedni mechanizm egzekwowania – karą grzywny, która może wynieść do 5 000 zł. Powyższe obowiązki dotyczyć będą również umów mających za przedmiot tylko części budynku lub części lokalu – w takiej sytuacji przekazywane będzie świadectwo obejmujące tę część nieruchomości.  

W przypadku nowo powstających budynków, świadectwo charakterystyki energetycznej będzie musiało zostać załączone do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie danego budynku. Ponadto wprowadzony zostaje obowiązek kontroli systemów ogrzewania, połączonych systemów ogrzewania i wentylacji, a także połączonych systemów klimatyzacji i wentylacji o mocy chłodniczej ponad 70 kW. 

Wprowadzenie nowych przepisów w sprawie świadectw charakterystyki energetycznej budynków ma na celu zwiększenie świadomości ekologicznej oraz ograniczenie zużycia energii w Polsce. Nowelizacja nie jest jednak witana przez branże nieruchomościową z otwartymi rękami ze względu na niską jakość nowych przepisów, powodującą szereg wątpliwości interpretacyjnych. Poniżej przedstawiamy trzy główne bolączki, z jakimi mogą spotkać się właściciele / zarządcy budynków komercyjnych i budynków typu PRS.  

Praktyczne trudności

Przede wszystkim, brzmienie przepisów nadane nowelizacją może powodować kilka problemów natury praktycznej z perspektywy przedmiotu takiego świadectwa. Tak jak zostało wspomniane wcześniej, świadectwo charakterystyki energetycznej powinno zostać przekazane przy transakcji zbycia lub wynajęcia budynku lub jego części. Zgodnie z definicją ustawową, jako część budynku należy rozumieć zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania, w szczególności lokal mieszkalny lub lokal użytkowy w budynku. W naszej ocenie oznacza to, że lokal nie musi być prawnie wyodrębniony, aby podlegał pod ww. obowiązki. 

Sytuacja komplikuje się jednak w wypadku pomieszczeń wynajmowanych w budynkach biurowych lub handlowych. Pomieszczenia te nie zawsze są oddzielone trwałymi ścianami, a sama powierzchnia najmu dość często ulega zmianom. Z tych też względów, obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej dla części budynku stanowiących poszczególne lokale, które z założenia mogą ulegać znacznym przekształceniom technicznym i powierzchniowym – może budzić uzasadnione wątpliwości.  

Co więcej, przy długotrwałych stosunkach najmu powszechną praktyką jest wykonywanie nowego fit-outu w wynajmowanych pomieszczeniach. Prace te mogą skutkować zmianą charakterystyki energetycznej pomieszczeń i koniecznością sporządzania, a co za tym idzie również przedstawiania nowego świadectwa przy podpisywaniu aneksu przedłużającego daną umowę najmu. Świadectwo charakterystyki energetycznej jest bowiem ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia, chyba że w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych ulegnie zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku, co w praktyce pociąga za sobą konieczność sporządzenia nowego świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. 

Po drugie, przepisy w znowelizowanej postaci wydają się nie przystawać do obecnej rzeczywistości obrotu. Stwierdzenie, iż pandemia Covid-19 przyśpieszyła cyfryzację życia społecznego trąca już truizmem, niemniej efekt ten jest jednoznacznie widoczny przy zawieraniu umów najmu. Zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym powszechną praktyką stało się zawieranie umów najmu przy wykorzystaniu narzędzi elektronicznych. Jednak literalne brzmienie przepisów zakłada, że wynajmujący przekaże kopię świadectwa, które zostało przygotowane w postaci papierowej lub wydruk świadectwa, które zostało przygotowane w postaci elektronicznej w momencie zawarcia umowy najmu. Widać tu pewną niekonsekwencję: ustawodawca wprowadzając nowelizacją nową (elektroniczną) formę świadectwa, nie przewidział jednak miejsca na przesłanie najemcy kopii świadectwa w postaci elektronicznej. Obecnie przyjęty kształt przepisów znacznie utrudni działalność operacyjną podmiotów zawierających umowy najmu na szeroką skalę, jak w przypadku sektora PRS.  

Na koniec warto również zwrócić uwagę na pewien aspekt transakcyjny. Nowelizacja bowiem przewiduje, że konieczność przedstawienia świadectwa charakterystyki energetycznej obowiązywać będzie przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia nieruchomości, nie tylko więc – jak na kanwie dotychczasowych przepisów – sprzedaży. Jest to znaczne i nieostre rozszerzenie pojęciowe, bowiem może rzutować również na czynności darowizny lub niektóre formy przekształceń w ramach grupy kapitałowej.  

Niewielkim pocieszeniem może być fakt, iż świadectwa charakterystyki energetycznej przekazane przed dniem wejścia w życie przedmiotowej nowelizacji zachowują ważność przez okres, na jaki zostały sporządzone. Warto również podkreślić, że obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczy jedynie umów zawartych po wejściu w życie ww. nowelizacji, tj. po 28 kwietnia 2023 r. Nowelizacja nie nakłada na wynajmujących tego obowiązku w odniesieniu do funkcjonujących już umów najmu, czyli tych zawartych przed ww. datą.  

Jak będą realizowane obowiązki dot. świadectw charakterystyki energetycznej w praktyce? Obecnie możliwa jest tylko jedna odpowiedź: czas pokaże.