Zwrot ulepszeń przedmiotu dzierżawy według momentu zakończenia dzierżawy
Roszczenie o zwrot wartości nakładów w ramach stosunku dzierżawy powinno być kierowane do podmiotu, który jest wydzierżawiającym w chwili zakończenia stosunku dzierżawy uznał Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 28 kwietnia 2016 r. (sygn. akt I ACa 734/15).
W rozpoznawanej sprawie, kwestią sporną pomiędzy stronami był zwrot wartości nakładów poczynionych przez dzierżawcę w sytuacji zmiany podmiotu po stronie wydzierżawiającego w trakcie trwania stosunku dzierżawy.
Nabywca dzierżawionej nieruchomości, po wstąpieniu w prawa i obowiązki wydzierżawiającego zakończył stosunek dzierżawy, pozostawiając jednocześnie wykonane przez dzierżawców ulepszenia nieruchomości.
W takiej sytuacji, zgodnie z art. 676 w zw. z art. 694 Kodeksu Cywilnego, dzierżawcy zażądali od nabywcy dzierżawionej nieruchomości zwrotu wartości poczynionych w przedmiocie dzierżawy nakładów. Zdaniem nabywcy przedmiotu dzierżawy, roszczenie powinno być jednak kierowane do podmiotu, który był wydzierżawiającym w momencie poczynienia ulepszeń na przedmiocie dzierżawy.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku podzielił zdanie dzierżawców, zobowiązując nabywcę przedmiotu dzierżawy do zwrotu wartości nakładów poczynionych w dzierżawionej nieruchomości. Skład orzekający wskazał, że nabywca, który wstąpił na podstawie art. 678 w zw. z art. 694 Kodeksu Cywilnego w stosunek dzierżawy, zobowiązany powinien być do zwrotu wartości ulepszeń rzeczy najętej (dzierżawionej).
W pierwszej kolejności skład orzekający wskazał, że to nabywca przedmiotu dzierżawy w chwili zakończenia stosunku dzierżawy decyduje o wyborze jednego z uprawnień przysługujących mu na podstawie art. 676 Kodeksu Cywilnego, tj. o zachowaniu bądź zwrocie ulepszeń dzierżawionej rzeczy.
Co więcej, Sąd Apelacyjny podkreślił rozumienie pojęcia „ulepszenia”, pod którym kryją się nakłady zwiększające w chwili zwrotu dzierżawy wartość przedmiotu dzierżawy. Idąc dalej, sąd rozpoznający sprawę wskazał, że de facto dopiero w chwili zakończenia stosunku dzierżawy, wydzierżawiający może realnie ocenić, czy poczynione przez dzierżawcę nakłady faktycznie stanowią wartościowe „ulepszenie” przedmiotu dzierżawy. Biorąc pod uwagę powyższą argumentację, Sąd Apelacyjny w Gdańsku przyznał rację dzierżawcom, zobowiązując nabywcę dzierżawionej nieruchomości do zwrotu wartości nakładów.
Przedmiotowy wyrok, z uwagi na zastosowanie do stosunku dzierżawy przepisów Kodeksu Cywilnego regulujących najem ma istotne znaczenie dla obrotu gospodarczego na rynku wynajmu nieruchomości. W szczególności o wykładni regulacji dotyczącej zwrotu poczynionych przez najemców nakładów powinni pamiętać nabywcy obiektów przeznaczonych w głównej mierze na wynajem. Przyszli wynajmujący nieruchomości powinni dokładnie przeanalizować umowy najmu pod kątem zapisów dotyczących zwrotu nakładów najemcom, celem identyfikacji potencjalnych, przyszłych zobowiązań względem najemców.
Posłuchaj