W wyroku z dnia 14 stycznia 2022 r. (sygn. I SA/Bk 550/21), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku rozpatrywał kwestię opodatkowania VAT, a w konsekwencji prawa podatnika do odliczenia podatku naliczonego od zaliczki zapłaconej w związku z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie Spółka zwróciła się do organu podatkowego z prośbą o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości. Strony transakcji zawarły przedwstępną umowę sprzedaży, w ramach której Spółka zapłaciła stosowną zaliczkę na poczet ceny. W umowie przedwstępnej przewidziano postanowienie, zgodnie z którym, gdy planowana dostawa nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, strony umowy złożą oświadczenie o rezygnacji ze wskazanego zwolnienia. Nie zostało ono jednak złożone przed zapłatą zaliczki.

Organ podatkowy analizując sprawę zgodził się ze spółką co do tego, że dostawa nieruchomości podlegać będzie pod dobrowolne zwolnienie z VAT i po dopełnieniu stosownych formalności strony mogą z tego zwolnienia zrezygnować. Organ zakwestionował natomiast stanowisko podatnika w zakresie prawa do odliczenia VAT od zapłaconej zaliczki. Dyrektor KIS uznał, że wobec braku złożonego oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia z VAT przed dniem zapłaty zaliczki, powinna podlegać ona pod zwolnienie z VAT. W konsekwencji nie można dokonać odliczenia podatku naliczonego od tej zaliczki.

Świadczenie w postaci zapłaty zadatku lub zaliczki jest nierozerwalnie związane z dostawą nieruchomości, więc biorąc pod uwagę, że skorzystanie z prawa do odliczenia VAT jest ściśle związane z rezygnacją ze zwolnienia z VAT, to należy spełnić wszystkie jego warunki, w tym właśnie złożenie oświadczenia przed dokonaniem czynności.

Stanowisko takie poparł również WSA podkreślając, że zaliczki traktuje się tak samo jak należność główną przy właściwej (późniejszej) dostawie. Tym samym, dopóki oświadczenie nie zostanie złożone, zastosowanie ma zwolnienie z VAT i brak możliwości odliczenia podatku. Niemniej odliczenie VAT od zaliczki (w drodze korekty) będzie nadal możliwe, jeżeli przed właściwą dostawą nieruchomości dopełnione zostaną wszystkie formalności – i tym samym dostawa nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

W naszej ocenie prezentowane przez sąd i organ stanowisko jest słuszne. Zaliczka stanowi integralną część dostawy nieruchomości i tym samym wszelkie konsekwencje w VAT wynikające z dostawy budynków lub budowli powinny mieć również zastosowanie do dotyczącej ich zaliczki. Tym samym należy pamiętać, aby w przypadku zapłaty zaliczki na nabycie nieruchomości złożyć stosowne oświadczenie przed dokonaniem pierwszej płatności, jeżeli chce się zachować prawo od odliczenia już w okresie uiszczenia zaliczki.

Warto wspomnieć, że od 1 października 2021 r. podatnicy mają także prawo do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT bezpośrednio w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą nieruchomości.