Od początku 2022 r. obowiązują nowe przepisy w zakresie amortyzacji nieruchomości w spółkach nieruchomościowych. Zgodnie z nimi, podatkowe odpisy amortyzacyjne nie mogą przekroczyć odpisów dokonywanych na cele rachunkowe. Przepisy są nie tylko kontrowersyjne, ale jednocześnie niejasne – już po roku ich stosowania są przedmiotem licznych sporów podatników z władzami skarbowymi. Nowy wyrok wydany przez WSA w Warszawie (sygn. III SA/Wa 2425/22) stanowi kolejną odsłonę wątpliwości interpretacyjnych.

Źródło problemu dotyczy nieruchomości, które na cele rachunkowe są traktowane jako aktywo inwestycyjne. Taka nieruchomość zasadniczo nie stanowi środka trwałego. Oznacza to, że nie są od niej dokonywane odpisy amortyzacyjne na cele rachunkowe, natomiast co roku podlega ona wycenie i jest ujmowana w księgach w wartości godziwej. Podatnicy pytają, czy w sytuacji gdy taka nieruchomość stanowi jednocześnie środek trwały na cele podatkowe, to czy powoduje to: (i) brak prawa do rozpoznawania odpisów amortyzacyjnych na cele CIT, czy raczej (ii) prawo do pełnego ujęcia w kosztach podatkowych odpisów amortyzacyjnych od takiej nieruchomości.

W analizowanej sprawie, podatnik przyjął tę drugą opcję, argumentując, że z przepisów wynikają trzy warunki dla zastosowania ograniczeń ustawowych: (i) podmiot spełnia definicję spółki nieruchomościowej w rozumieniu ustawy o CIT, (ii) posiada środek trwały z grupy 1 KŚT (nieruchomość), od którego dokonuje odpisów amortyzacyjnych na cele rozliczenia podatkowego i (iii) środek trwały jest amortyzowany na cele rachunkowe. Podatnik argumentował, że skoro nieruchomość jest aktywem inwestycyjnym i nie jest przedmiotem amortyzacji na cele rachunkowe to oznacza, że warunek (iii) nie jest spełniony i tym samym ograniczenia nie powinny być w ogóle stosowane.

Organ podatkowy, a następnie również WSA w Warszawie nie zgodziły się z taką interpretacją. Uznały, że w analizowanej sytuacji podatnik nie będzie mieć w ogóle możliwości zaliczenia odpisów amortyzacyjnych w koszty uzyskania przychodów. Nie zgodziły się również z argumentami, że przepisy uderzają w prawa nabyte podatników i w sposób nieuprawniony nie zawierają żadnych przepisów przejściowych, przez co są niekonstytucyjne.

Póki co, w podobnych sprawach sądy administracyjne prezentowały korzystne podejście dla podatników, o czym pisaliśmy w tym artykule: Wyroki WSA – Amortyzacja nieruchomości inwestycyjnej jednak możliwa? Natomiast po komentowanym wyroku pojawia się pytanie w jakim kierunku pójdzie orzecznictwo. W temacie nie wypowiadał się jeszcze NSA, a jego opinia powinna mocno nadać ton dalszej dyskusji.