Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Sądu Najwyższego z prośbą o rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego, dotyczącego losu lokali mieszczących się w nieruchomościach wybudowanych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste po jego wygaśnięciu.

Rozstrzygnięcie wydane przez Sąd Najwyższy będzie miało zasadnicze znaczenie nie tylko dla lokali mieszkalnych – od jego treści zależy także przyszłość lokali wykorzystywanych na cele komercyjne.

Dotychczasowe orzecznictwo nie jest w tej kwestii zgodne. Część sądów uznaje, że w wypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasa także prawo własności  lokali ustanowionych w nieruchomości położonej na gruncie oddanym w użytkowanie.

Powyższe stanowisko opiera się na poglądzie mówiącym, że skoro zgodnie z regulacjami Kodeksu Cywilnego własność nieruchomości wybudowanej na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste wygasa  wraz z wygaśnięciem tego ostatniego, to prawo własności lokali znajdujących się w tej nieruchomości, jako prawo podrzędne względem użytkowania wieczystego, również wygasa.

Istnieje jednak również odmienny pogląd wskazujący na to, że regulacje Ustawy o Własności Lokali (dalej: „UWL”) stanowią, że prawo własności lokalu jest prawem nadrzędnym względem prawa użytkowania wieczystego, a co za tym idzie – że upływ terminu na jaki ustanowione zostało użytkowanie wieczyste nie może powodować automatycznego wygaśnięcia prawa własności lokalu. Według tego poglądu kolizję między przepisami Kodeksu Cywilnego a UWL należy – zgodnie z ogólnymi zasadami wykładni prawa - rozstrzygać na korzyść tej drugiej ustawy z uwagi na fakt, że zawiera ona szczegółowsze unormowania oraz została uchwalona później.

Dodatkowym argumentem zwolenników drugiego stanowiska jest to, iż jego przyjęcie pozwala na realizacje wynikającej z Konstytucji zasady ochrony własności prywatnej. Prawo własności jest ze swojej natury prawem „silniejszym” od prawa użytkowania wieczystego, a jego wygaśnięcie musi być wyraźnie ustanowione w ustawie oraz nie może naruszać samej istoty tego prawa.

Oznacza to, że skoro ustawodawca nie przewidział bezpośrednio wygaśnięcia prawa własności lokalu użytkowego w wypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego, to takiej możliwości nie można wyinterpretować. Prawodawca nie przewidział także innych środków prawnych związanych z wygaśnięciem prawa własności do lokalu, takich jak procedura i sposób rozliczeń z byłym właścicielem lokalu za utratę jego prawa własności.

Rzecznik Praw Obywatelskich zauważył, że problem ten dotyczy przede wszystkim właścicieli lokali mieszkalnych. Nie oznacza to wszakże, że orzeczenie Sądu Najwyższego pozostanie bez znaczenia dla właścicieli lokali komercyjnych. Zgodnie z regulacjami UWL, ustawę tę stosuje się nie tylko do lokali mieszkalnych, ale także „lokali o innym przeznaczeniu”. Powszechnie przyjmuje się, że lokalami takimi są także lokale wyodrębnione do prowadzenia działalności gospodarczej. Postanowienie Sądu Najwyższego znajdzie zatem zastosowanie także w odniesieniu do lokali komercyjnych.

Wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich został skierowany Sądu Najwyższego na początku lutego. Praktyka wskazuje, że na rozstrzygnięcie przyjdzie nam poczekać co najmniej kilka miesięcy. Na bieżąco będziemy informować Państwa o rozwoju sprawy.