W dniu 12 kwietnia 2023 skierowano w Sejmie do I czytania w Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego oraz Polityki Regionalnej projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja ma na celu umożliwienie uwłaszczenia użytkowników wieczystych nieruchomości wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe, w której to grupie przeważają podmioty komercyjne.

I. Główne założenia ustawy

Od wielu lat trwa w Polsce dyskusja nad zasadnością utrzymania instytucji prawa użytkowania wieczystego, stanowiącej relikt poprzedniego ustroju prawnego. Użytkowaniu wieczystemu towarzyszy bowiem niepewność co do wysokości rocznych opłat za użytkowanie wieczyste zależnych od wartości nieruchomości, co do zasady konieczność korzystania z gruntu w sposób oczywiście niesprzeczny z przeznaczeniem sprecyzowanym w umowie przez cały okres trwania użytkowania wieczystego, ryzyko rozwiązania umowy przed upływem określonego w niej terminu, problemy z podziałami geodezyjnymi i wieczystoksięgowymi nieruchomości gruntowej, jak i okoliczność, że po upływie okresu użytkowania wieczystego użytkownik wieczysty traci prawo własności posadowionych na gruncie budynków i urządzeń (z zastrzeżeniem roszczenia o wynagrodzenie za te budynki i urządzenia).

Omawiana nowelizacja ma stanowić kolejny etap stopniowego wygaszania prawa użytkowania wieczystego w polskim systemie prawnym (pierwszy etap stanowiła likwidacja użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe). Dotychczasowe przepisy zasadniczo nie dawały bowiem użytkownikom wieczystym, będącym częstokroć przedsiębiorcami, prawnych narzędzi pozwalających na skuteczne nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej w sytuacji, gdy jej właściciel nie zamierzał jej zbyć.

Projekt uwzględnia nadto uwagi Komisji Europejskiej poprzez znaczne ograniczenie możliwości obniżenia ceny nabywanego gruntu, m.in. wyłączając obowiązek zaliczenia na poczet ceny sprzedaży nieruchomości gruntowej kwoty równej wartości prawa użytkowania wieczystego.

II. Sprzedaż nieruchomości gruntowej wedle zasad ogólnych

Zaproponowane przepisy przewidują swobodę w odniesieniu do decyzji o zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego. Użytkownicy wieczyści nie mają prawnych możliwości do zmuszenia drugiej strony do sprzedaży prawa własności (za wyjątkiem przepisów epizodycznych, o których mowa niżej). Zwrócić uwagę należy, że projektowane przepisy wprowadzają zakaz sprzedaży nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy użytkowania wieczystego (zakaz ten dotyczy również nabywania gruntu na podstawie przepisów epizodycznych).

Zasady sprzedaży

W zależności od sposobu wykorzystywania nieruchomości gruntowej można wyróżnić następujące zasady sprzedaży:

i) Nieruchomość gruntowa niewykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej

  • cena gruntu ustalana jako 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
  • możliwość udzielania użytkownikom wieczystym bonifikaty od ceny sprzedaży gruntu na dotychczasowych zasadach.

ii) Nieruchomość gruntowa wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej

  • cena gruntu ustalana w wysokości nie niższej niż 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości gruntu określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość gruntu określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
  • brak bonifikaty od ceny sprzedaży gruntu wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej;
  • obowiązek stosowania przepisów o pomocy publicznej (limitów de minimis).

Pomoc publiczna

W przypadku sprzedaży użytkownikowi wieczystemu nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej wartość pomocy publicznej ma odpowiadać różnicy między kwotą odpowiadającą wartości gruntu a ceną, którą zapłaci nabywca.

Obowiązek dopłaty

Jeśli wartość pomocy publicznej przekroczy dopuszczalny limit pomocy de minimis organ ustali wysokość dopłaty. Dopłata może zostać uiszczona:

  • w pełnej wysokości w terminie 14 dni od dnia nabycia nieruchomości gruntowej;
  • w ratach rocznych płatnych przez okres nie dłuższy niż 20 lat, wnoszonych od roku następującego po roku nabycia nieruchomości gruntowej;
  • w kwocie pozostałej do spłaty, na wniosek nabywcy nieruchomości, złożony w każdym czasie trwania okresu, na jaki dopłata została rozłożona na raty.

III. Roszczenie o sprzedaż nieruchomości gruntowej wedle przepisów epizodycznych

Nowa regulacja wprowadza przepisy epizodyczne (obowiązujące przez okres 12 miesięcy) nakładające obowiązek sprzedaży nieruchomości przez właściciela w przypadku wystąpienia z takim roszczeniem przez użytkownika wieczystego oraz określa dedykowane dla tego trybu odrębne zasady zbywania m.in. w zakresie przedmiotu sprzedaży, ustalania ceny oraz bonifikat. Po tym terminie sprzedaż nieruchomości gruntowej użytkownikowi wieczystemu ma następować wedle zasad ogólnych opisanych wyżej. Z roszczenia tego będzie można skorzystać bez względu na sposób wykorzystywania gruntu.

Roszczenie doznaje następujących ograniczeń m.in.:

  • nie przysługuje, gdy umowa użytkowania wieczystego zawarta została po dniu 31 grudnia 1997 r.;
  • nie przysługuje jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
  • nie przysługuje wobec gruntów niezabudowanych, a także znajdujących się w odrębnych zasobach, np. w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Sposób ustalania ceny

i) Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa

  • w przypadku płatności jednorazowej - cena gruntu odpowiadać będzie 20-krotności kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
  • w przypadku płatności ratalnej - cena gruntu wynosić będzie 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

ii) Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność jednostek samorządu terytorialnego

  • cena za grunt będzie ustalana w wysokości nie niższej niż 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej;
  • odpowiednia rada albo sejmik w terminie 4 miesięcy określi w drodze uchwały szczegółowe warunki sprzedaży lub udzieli organowi wykonawczemu upoważnienia do określania tych warunków indywidualnie;
  • po bezskutecznym upływie terminu, odpłatność za grunt będzie określać odpowiednio przepis regulujący sprzedaż gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa.

Pomoc de minimis

W przypadku realizacji roszczenia dotyczącego nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej znajdą zastosowanie zasady pomocy publicznej właściwe przy nabywaniu gruntu przez użytkownika wieczystego na zasadach ogólnych (o których była mowa powyżej). Tym samym wartość pomocy publicznej będzie stanowiła różnica między kwotą odpowiadającą wartości gruntu a ceną, którą zapłaci nabywca. Również w przypadku przekroczenia limitów de minimis znajdą zastosowanie regulacje dotyczące dopłat dla nabywania gruntu przez użytkownika wieczystego na zasadach ogólnych.

Bonifikata

  • Obligatoryjna na wniosek bonifikata w wysokości 90% ceny gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, którego użytkownikami wieczystymi są osoby fizyczne należące do szczególnie wrażliwej grupy społecznej np. osoby niepełnosprawne.
  • W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, rozstrzygnięcie o przyznaniu prawa do bonifikaty i określenie warunków udzielania bonifikat ustawodawca pozostawił uznaniu właściwych rad i sejmików.

IV. Kto faktycznie skorzysta na nowelizacji?

Dla użytkowników wieczystych będących przedsiębiorcami nowa regulacja może okazać się mało zachęcająca. Przy założeniu, iż co do zasady cena będzie obliczana jako 20-krotność stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która to stawka w większości przypadków będzie wynosiła 3%, łączna cena nabycia gruntu będzie wynosiła min. 60% wartości rynkowej gruntu. Aby zostać zwolnionym z zapłaty pozostałej części ceny tj. 40%, kwota będzie musiała mieścić się w limicie pomocy de minimis. Obecnie pomoc de minimis dla większości przedsiębiorców wynosi 200 tys. EUR brutto udzielona na przestrzeni 3 lat. Z uwagi na bardzo niski limit pomocy de minimis, w większości przypadków przedsiębiorcy będą musieli uiścić znacznie wyższą cenę niż 60% wartości rynkowej gruntu, przy równoczesnym braku możliwości zaliczenia na poczet ceny wartości użytkowania wieczystego, czy też uwzględnienia uiszczonych uprzednio, nie rzadko przez ostatnie kilkadziesiąt lat, opłat rocznych. Nie można także pozostawać obojętnym na tendencję, iż na rynku nieruchomości cena nieruchomości bardzo często nie odbiega od kwoty jaką należy zapłacić za prawo użytkowania wieczystego, co sprawdzać się może do faktycznie dwukrotnej zapłaty za tą samą nieruchomość.

Należy pamiętać, iż niezależnie od trybu nabywania użytkowania wieczystego (na podstawie zasad ogólnych bądź przepisów epizodycznych, o których mowa wyżej) zarówno w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, jak i tych, na których działalność ta nie jest prowadzona, znajdzie zastosowanie przepis umożliwiający rozłożenie ceny na raty płatne w okresie do 10 lat.

Finalnie może okazać się, iż z dobrodziejstwa nowelizacji skorzystają przede wszystkimi osoby fizyczne, które nie wykorzystują gruntu do prowadzenia działalności gospodarczej, jako podmioty niezobowiązane do dopłaty i w pewnych wypadkach uprawnione do otrzymania bonifikaty, a także pozostałe podmioty, które nabyły prawo użytkowania wieczystego przed kilkunastu laty, kiedy ceny nabycia tego prawa nie były aż tak wysokie jak obecnie.