Każdy przedsiębiorca działający w sektorze nieruchomości rozumie bolączki związane z działaniem publicznych organów: proces uzyskiwania pozwolenia na budowę czy czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej zasłużyły na miano legendarnie długich. Dla przykładu, aktualnie średni okres rozpoznawania wniosków w wydziałach ksiąg w Warszawie wynosi około 12 miesięcy.

Wykonywanie czynności wieczystoksięgowych było dotychczas zarezerwowane dla sędziów i referendarzy sądowych – a więc pracowników organów państwowych, co miało gwarantować bezpieczeństwo obrotu i pewność prawną. Sektor ten od dawna jest przeciążony pracą oraz doświadcza poważnych braków kadrowych. Remedium na zatory w wydziałach wieczystoksięgowych ma być nowy pomysł Ministerstwa Sprawiedliwości: odciążenie sądów wieczystoksięgowych w prostych i bezspornych sprawach o wpis, poprzez nadanie uprawnień notariuszom do podejmowania niektórych czynności w postepowaniu wieczystoksięgowym.

Jednakże, nie każdy notariusz otrzyma nowe uprawnienia: zgodnie z projektowanym brzmieniem art. 5091 § 5 k.p.c., czynności w postepowaniu wieczystoksięgowym będzie mógł wykonywać jedynie notariusz posiadający zaświadczenie od Ministra Sprawiedliwości o upoważnieniu do dokonywania wpisów w księdze wieczystej. Zaświadczenie zaś zostanie wydane na wniosek notariusza, który prowadzi kancelarię przez 3 lata i wobec którego nie wydano prawomocnego orzeczenia o nałożeniu kary dyscyplinarnej. Ustawa wymaga więc (z założenia) odpowiedniego doświadczenia zawodowego oraz „nienagannej postawy”, aby móc częściowo wejść w buty organów sądowych.

Uprawieni notariusze będą władni do dokonywania tylko kilku rodzajów czynności:

  • rozpoznawania wniosków o wpis w KW przy czynnościach ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz obciążenia jej ograniczonymi prawami rzeczowymi i innymi roszczeniami dotyczącymi tego lokalu;
  • rozpoznawania wniosków o wpis w KW dotyczących przyłączenia i odłączenia nieruchomości lub ich części, związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokali, wraz z ujawnieniem w księgach wieczystych ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu oraz innych praw i roszczeń;
  • zawiadamiania o dokonanym wpisie wnioskodawcę oraz osoby, których prawa zostały wykreślone lub obciążone bądź na rzecz których wpis ma nastąpić, pouczając o terminie i sposobie zaskarżenia oraz skutkach niezaskarżenia wpisu.

Notariusz dokona ww. wpisów jedynie na wniosek – zatem uczestnikom obrotu prawnego pozostaje wybór ścieżki uzyskania wpisu. Na wpis dokonany przez notariusza będzie przysługiwała skarga do sądu rejonowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta. Po wniesieniu skargi sąd będzie rozpoznawał sprawę jako sąd pierwszej instancji, lecz dla zachowania zasady pewności obrotu postanowiono, że – analogicznie jak ma to miejsce w przypadku skargi na wpis referendarza sądowego – do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd wpis będzie pozostawał w mocy. W przypadku braku podstaw do dokonania wpisu lub istnienia przeszkody do jego dokonania, notariusz przekaże wniosek o wpis do sądu.

Ustawodawca zdecydował się również na wprowadzenie ograniczenia geograficznego i rejonizację. Dany notariusz będzie mógł uzyskać elektroniczny dostęp wyłącznie do baz danych i systemu obsługi ksiąg wieczystych właściwych dla położenia kancelarii notarialnej. Ograniczenie to wynika z przyczyn technicznych – jak podaje Ministerstwo Sprawiedliwości, podłączenie kilku tysięcy notariuszy do systemu każdego sądu rejonowego spowodowałoby przeciążenie systemu i problem z jego wydajnością.

***

Przegląd nowych uprawnień nasuwa dość prosty wniosek, że notariusz będzie najbardziej pomocny deweloperom mieszkaniowym. Wyodrębnienie lokalu oraz ustanawianie jego odrębnej własności są zwieńczeniem procesu inwestycyjnego, zaś zakup takiego lokalu dość często finansowany jest (lub był - przynajmniej w niedawnej rzeczywistości) kredytem. Oczywiście możliwe jest wykonywanie takich czynności w innych okolicznościach (np. podczas zbywania lokalu z zasobu komunalnego), niemniej są to działania o marginalnym znaczeniu dla wolumenu obrotu na rynku nieruchomości.

Niemniej, brak jest możliwości zastosowania projektowanego rozwiązania dla rynku wtórnego, ponieważ w takim wypadku zazwyczaj przedmiotem sprzedaży jest już wcześniej wyodrębniony lokal. Zgodnie z wolą ustawodawcy jest to zabieg celowy. Z dotychczasowej praktyki sądowej wynika, że rozpatrywanie wpisów objętych nowelizacją nie nasuwa większych problemów prawnych, stąd też zdecydowano o powierzeniu notariuszom tego rodzaju spraw „na pierwszy ogień”. W związku z ograniczeniem projektowanych zmian tylko do wybranej kategorii czynności cywilnoprawnych, ryzyko niejednolitej praktyki powinno również zostać ograniczone. Ministerstwo Sprawiedliwości zakłada, że jeżeli system ten sprawdzi się w praktyce, do rozważenia pozostanie możliwość rozszerzenia kompetencji notariuszy w zakresie pozostałych rodzajów wpisów.

Aktualnie przyjmuje się, że notarialne czynności w postępowaniu wieczystoksięgowym stanowiłyby ok. 10% lub 20% liczby wszystkich spraw w sądach wieczystoksięgowych. Nowelizacja może mieć więc realne przełożenie na czas rozpatrywania wniosków przez sądy, jednak nie uleczy systemu z choroby.

Poza samym „odkorkowaniem” wydziałów, projektowane zmiany powinny z założenia przynieść jeszcze jeden, merkantylny skutek: obniżenie kosztów zakupu nieruchomości przy finansowaniu kredytem hipotecznym. Notariusz dokona wpisu w księdze wieczystej niezwłocznie, a więc nie wystąpi konieczność ponoszenia „opłaty pomostowej” w okresie pomiędzy ustanowieniem hipoteki, a jej wpisaniem do księgi wieczystej. Opłata ta potrafiła znacznie podnieść koszt nabycia nieruchomości, na czas zasadniczo stronom nieznany. Proponowane rozwiązania są już drugim z kolei narzędziem wymierzonym w opłaty pomostowe – od kilku tygodni obowiązuje ustawowy wymóg, aby ponoszone przez konsumentów opłaty pomostowe były bądź zwracane, bądź zaliczane na poczet zobowiązania kredytowego po dokonaniu wpisu hipoteki przez sąd.

Etap legislacyjny: projekt przyjęty przez Radę Ministrów.