Umowa rezerwacyjna – powszechna w obrocie rynkowym – funkcjonuje obecnie jako umowa bez szczególnej regulacji ustawowej (umowa nienazwana). Zawierana jest zgodnie z jedną z naczelnych zasad polskiego prawa cywilnego tj. zasadą swobody umów wyrażoną w art. 3531 k.c.

Ten stan zmieni się już z dniem 1 lipca 2022 roku po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym), uchylającej ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Co prawda, do Sejmu wpłynął 11 kwietnia br. poselski projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej odkładający datę wejścia w życie ustawy o kolejnych 12 miesięcy, niemniej termin 1 lipca 2022 roku wydaje się być niezagrożony. Projekt nie ma bowiem obecnie poparcia ani Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ani Ministerstwa Rozwoju i Technologii, a inicjatorem zmian jest tylko grupa posłów opozycyjnej Koalicji Polskiej.

Dotychczasowa praktyka

W umowie rezerwacyjnej deweloper zobowiązuje się względem potencjalnego nabywcy do czasowego wyłączenia ze swej oferty konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego, co następuje zasadniczo w zamian za wniesienie przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej (czasem obowiązek wniesienia tej opłaty nie występuje).

Przedmiotem umów rezerwacyjnych są nieruchomości oferowane w ramach inwestycji ukończonych lub będących w trakcie realizacji (budowa bądź przebudowa). Umowy te zawierane są powszechnie w formie pisemnej, niemniej stosowana jest także czasowa rezerwacja danego lokalu (od kilku dni do kilku tygodni) czy to w formie ustnej czy poprzez wpis w systemie komputerowym.

Przeważnie nie umieszcza się w nich ani zobowiązania dewelopera do utrzymania ceny lokalu lub domu jednorodzinnego wskazanej w umowie, ani do zawarcia umowy przedwstępnej bądź umowy deweloperskiej (większość takiego zobowiązania nie zawiera). Przekłada się to na faktyczny brak skutecznego związania dewelopera umową rezerwacyjną. Możliwość sądowego dochodzenia odszkodowania z tytułu niewykonania takiej umowy nie jest wszakże wykluczona, lecz wymaga to wykazania szkody powstałej w związku z tym, iż do zawarcia umowy przedwstępnej bądź deweloperskiej nie doszło, co może okazać się utrudnione.

Opłata rezerwacyjna może mieć charakter zwrotny albo bezzwrotny (np. nie podlega zwrotowi w przypadku niezawarcia umowy przedwstępnej, deweloperskiej, sprzedaży). Do opłaty rezerwacyjnej nie mają zastosowania przepisy ustawy deweloperskiej chroniące bezpieczeństwo środków przeznaczonych na zakup nieruchomości, jak też jej maksymalna wysokości nie została ustalona w przepisach prawa. Np. wedle danych statystycznych za rok 2016 najwięksi deweloperzy pobierali ją w przedziale od 300 do 20 000 zł ewentualnie jako 5% wartości lokalu (jej maksymalna stawka wynosiła 5000 zł w przypadku 5 na 9 największych deweloperów). Obowiązuje tu zatem całkowita dowolność.

W praktyce umowy rezerwacyjne umożliwiają deweloperom proste i bezkosztowe zwalnianie lokali z rezerwacji, gdy jako sankcję za rozwiązanie umowy przewidują wyłącznie zwrot kwoty opłaty rezerwacyjnej (rzadko kiedy zwrot powiększany jest o dodatkową kwotę).

Powód zmian

Idei unormowania umowy rezerwacyjnej w nowej ustawie deweloperskiej przyświecało przeświadczenie, iż brak takiej regulacji stanowi źródło zagrożeń interesów nabywców, a konkretnie ryzyko utraty przez nabywcę wpłaconych opłat rezerwacyjnych (częstokroć opiewających na bardzo wysokie kwoty) oraz brak obowiązku doręczenia przyszłemu nabywcy prospektu informacyjnego przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej, co może skutkować wprowadzeniem w błąd co do lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub ogólnie przedsięwzięcia deweloperskiego.

Bliska przyszłość

Zakres stosowania

Aktualnie obowiązująca ustawa deweloperska ma zastosowanie do sprzedaży lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych realizowanych przez dewelopera w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego obejmującego wyłącznie budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Nie obejmuje lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych: z inwestycji ukończonych, powstałych na skutek przebudowy np. obiektów hotelowych, biurowych czy fabrycznych (przebudowa nie mieści się w pojęciu budowy), jak i oferowanych przez podmiot nie będący w myśl ustawy deweloperem.

Nową ustawę deweloperską – a w tym przepisy o umowie rezerwacyjnej – stosuje się z kolei m.in.:

  1. gdy stronami umowy są nabywca i deweloper – do lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych realizowanych przed dewelopera, bez względu na to czy przedsięwzięcie deweloperskie (budowa lub przebudowa) zostało ukończone,
  2. gdy stronami umowy są nabywca i przedsiębiorca inny niż deweloper – do umów sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku ukończonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

Główne zmiany

Co koniecznie musi zawierać umowa

W myśl nowych przepisów umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa wyżej, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży („rezerwującym”). Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Może poprzedzać zawarcie: umowy deweloperskiej (zobowiązującej do wybudowania budynku albo zabudowania nieruchomości gruntowej) oraz sprecyzowanych w ustawie: umów zobowiązujących (przedwstępnych), jak i umów sprzedaży przenoszących własność. Zawierana jest w formie pisemnej pod rygorem nieważności i określa m.in.: cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży, wysokość opłaty rezerwacyjnej (jeżeli została przewidziana przez strony), okres wyłączenia z oferty sprzedaży, usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchnię i układ pomieszczeń. Jej zawarcie jest zależne od woli stron, a informacja o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy stanowi w myśl ustawy integralny element umowy deweloperskiej.

Opłata rezerwacyjna

Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym i jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej albo innych wspomnianych wyżej umów. Na dewelopera nałożono obowiązek przekazania opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Opłata rezerwacyjna jest zwrotna w ściśle określonych w ustawie przypadkach w wysokości nominalnej bądź podwójnej.

Prospekt informacyjny

W ustawie szeroko określono obowiązki informacyjne związane z umową rezerwacyjną. Deweloper jest zobligowany przed zawarciem umowy rezerwacyjnej (poprzedzającej zawarcie umowy deweloperskiej, jak i umowy zobowiązującej) doręczyć rezerwującemu prospekt informacyjny wraz z załącznikami, a w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej informować go zasadniczo o zmianach wprowadzonych w prospekcie lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana (z wyłączeniem zmian związanych z ujawnianiem roszczeń z umowy deweloperskiej albo umowy zobowiązującej oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków). Prospekt wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy.

Pozostałe obowiązki informacyjne

Nadto na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy rezerwacyjnej deweloper oraz przedsiębiorca inny niż deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z szeregiem ściśle określonych w ustawie dokumentów istotnych dla przedsięwzięcia deweloperskiego, a przed zawarciem umowy rezerwacyjnej poprzedzającej umowę sprzedaży przekazuje osobie zainteresowanej zawarciem umowy na trwałym nośniku wymienione w ustawie informacje, w tym o nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym oraz możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa ze stosowną dokumentacją.