Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii zaprezentowało projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie użytkowania wieczystego. Zmiany obejmą m.in. grunty wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej i będą dotyczyć mechanizmu ustalania ceny nabycia nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności…

Od kilku lat na szczeblu rządowym podejmowane są działania zmierzające do likwidacji użytkowania wieczystego. Pierwszym znaczącym krokiem w tym kierunku była uchwalona w dniu 20 lipca 2018 r. ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Dzięki przepisom ww. ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność, przy jednoczesnym zakazie ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe (z wyjątkami).

… nie dla przedsiębiorców

W przeciwieństwie jednak do ww. ustawy z 2018 r. projektowane przepisy nowelizujące ustawę o gospodarce nieruchomościami („UGN”) nie przewidują przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w prawo własności tych nieruchomości z mocy prawa ani nie przyznają przedsiębiorcom roszczenia o przedmiotowe przekształcenie. Jak wynika z uzasadnienia projektu, dotychczasowi właściciele nieruchomości będą mieli natomiast swobodę co do decyzji o zawarciu umowy sprzedaży, jak również w negocjowaniu i ustalaniu ceny zbywanej nieruchomości do poziomu wartości rynkowej gruntu.

Zmiana sposobu ustalania ceny gruntu

W przedstawionym projekcie proponowana jest natomiast zmiana art. 69 UGN, który odnosi się do sposobu ustalania ceny nieruchomości zbywanej na rzecz użytkownika wieczystego w drodze umowy cywilnoprawnej. Wynikająca z obecnego brzmienia tego przepisu zasada ustalania odpłatności za nabycie gruntu budzi wątpliwości z punktu widzenia postanowień o pomocy publicznej, co było podnoszone przez Komisję Europejską, a także organy reprezentujące podmioty publiczne. W związku z powyższym część organów wstrzymuje wydawanie zgód na sprzedaż gruntów Skarbu Państwa na rzecz użytkowników wieczystych będących przedsiębiorcami. Aktualnie określona zasada w obowiązującym art. 69 UGN polega bowiem na zaliczaniu kwoty równej wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na poczet ceny sprzedaży tej nieruchomości (ceny własności gruntu) i odnosi się do tych użytkowników wieczystych, do których nie mają zastosowania przepisy szczególne, jak np. wskazana powyżej ustawa z 2018 r.

Zmieniony mechanizm ustalania ceny zaproponowany w nowelizowanym art. 69 UGN wprowadza zasadę odpłatności z uwzględnieniem reguły wielokrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej na nieruchomościach oddanych w użytkowanie wieczyste projektowane przepisy zakładają, że cena nieruchomości ustalana byłaby jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn wartości nieruchomości oraz dotychczasowej stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Użytkownik zapłaci zatem za własność gruntu równowartość 20%, 40%, 60% lub więcej (w zależności od obowiązującej stawki procentowej) aktualnej na dzień nabycia wartości rynkowej gruntu.

Odnośnie natomiast do przedsiębiorców cenę nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej będzie ustalać się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty opłaty rocznej, ale nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży (nowy art. 69a UGN). Za dzień udzielenia pomocy publicznej uznawany będzie wówczas dzień zawarcia umowy sprzedaży, a wartość udzielonej pomocy publicznej odpowiadać ma dodatniej różnicy pomiędzy wartością nieruchomości a wynegocjowaną ceną nieruchomości. W przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis stosować się będzie dopłatę do wartości rynkowej nieruchomości, określonej na dzień sprzedaży, przy czym przedmiotowa dopłata (podobnie jak cena) może zostać uiszczona w ratach płatnych przez okres nie dłuższy niż 20 lat, wnoszonych od roku następującego po roku, w którym zawarto umowę sprzedaży nieruchomości. Zaprezentowany mechanizm przewiduje udzielenie pomocy publicznej w ramach limitu pomocy de minimis, w wysokości odpowiadającej dodatniej różnicy pomiędzy wartością rynkową gruntu i ustaloną przez strony ceną nabycia gruntu.

Jeżeli nie wcześniej niż w okresie dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o nabycie nieruchomości gruntowej była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej będzie można przyjąć wartość nieruchomości, która była podstawą ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Zdaniem projektodawcy przedstawiony model ustalania odpłatności za nabycie gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej umożliwi wynegocjowanie ceny tak, aby zminimalizować wysokość pomocy publicznej udzielanej w ramach limitu de minimis.

Czy proces wygaszania użytkowania wieczystego przyspieszy?

Naszym zdaniem, wobec wspomnianego powyżej utrzymania zasady swobody zawarcia umowy pomiędzy właścicielem gruntu a użytkownikiem wieczystym, zaproponowana zmiana jedynie mechanizmu ustalania ceny nieruchomości gruntowej nie przyspieszy – wbrew oczekiwaniom strony rządowej – procesu wygaszania użytkowania wieczystego. Trudno oczekiwać, aby podmioty publiczne dobrowolnie wyzbywały się gruntów, z których czerpią regularne korzyści w postaci opłat z tytułu użytkowania wieczystego – dochody z tych opłat stanowią niekiedy znaczną część dochodu budżetu jednostek samorządu terytorialnego. Również dla przedsiębiorców brak jest w projekcie bonifikat, które mogłyby wpłynąć na zwiększenie liczby składanych przez nich wniosków o zawarcie umowy sprzedaży gruntu. Sama możliwość skorzystania ze wsparcia w ramach dostępnego limitu pomocy de minimis może nie być wystarczającą zachętą dla przedsiębiorców do przystąpienia do przedmiotowej transakcji.

Niemniej, zaprezentowana nowelizacja UGN zapewne odblokuje część transakcji pomiędzy właścicielami gruntów i użytkownikami wieczystymi. Tym samym inwestorzy, po uzyskaniu prawa własności do danego gruntu, będą mogli realizować procesy budowlane na nieruchomości bez bolączek, z jakimi borykają się użytkownicy wieczyści, a o których pisaliśmy w poprzednich artykułach.

Projekt znajduje się obecnie na etapie konsultacji publicznych.