E-licytacja nieruchomości | Licytuj sprawniej i skuteczniej!
Od 19 września 2021 r. zaczęły obowiązywać znowelizowane przepisy kodeksu postępowania cywilnego („k.p.c.”), wprowadzające możliwość przeprowadzenia elektronicznej licytacji nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.[1] Nowa regulacja stanowi kolejny krok w digitalizacji postępowania egzekucyjnego i jest wyrazem dążenia ustawodawcy do cyfryzacji usług publicznych.
Na wstępie należy podkreślić, że ww. zmiany mają przyczynić się do standaryzacji rozwiązań w zakresie e-licytacji zarówno z ruchomości, jak i z nieruchomości. Nowelizacja stanowi również wyraz próby kompleksowego uregulowania kwestii licytacji elektronicznej nieruchomości. Do tej pory istniała możliwość prowadzenia elektronicznej licytacji nieruchomości na podstawie przepisów o licytacji ruchomości, lecz jedynie w stosunku do nieruchomości objętych egzekucją w trybie uproszczonym, tj. w stosunku do niezabudowanej nieruchomości gruntowej lub nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, bez wydanego pozwolenia na użytkowanie lub braku zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Nowelizacja przepisów k.p.c. dotycząca wprowadzenia e-licytacji nieruchomości oparta została na sprawdzonych już rozwiązaniach umożliwiających sprzedaż ruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Potwierdza to fakt, iż postanowienia ujęte w nowelizacji odnoszące się do elektronicznej licytacji nieruchomości stanowią odzwierciedlenie tych, dotyczących działającej już e-licytacji ruchomości i niektórych nieruchomości. System teleinformatyczny w zakresie e-licytacji ruchomości i niektórych nieruchomości funkcjonuje od 1 marca 2020 r. pod adresem https://elicytacje.komornik.pl/, w związku z czym można się spodziewać, że poszerzenie przedmiotowego katalogu e-licytacji o nieruchomości nieobjęte uproszczoną egzekucją, przyczyni się do wzrostu popularności wyboru elektronicznej licytacji. Dużym plusem jest fakt funkcjonowania od przeszło roku systemu teleinformatycznego, który może się przyczynić do sprawnego wdrożenia e-licytacji nieruchomości przewidzianych nowelizacją k.p.c.
E-licytacja tylko z inicjatywy wierzyciela
Przede wszystkim należy podkreślić, że do przeprowadzenia licytacji w formie elektronicznej potrzebny będzie wniosek wierzyciela dochodzącego świadczenia pieniężnego z nieruchomości dłużnika. Nie ma znaczenia czy wierzycieli jest wielu czy tylko jeden, bo wystarczający będzie wniosek tylko jednego z nich. W przypadku gdy zaplanowana została ponowna licytacja, przeprowadzenie pierwszej z nich w formie tradycyjnej, nie wyklucza przeprowadzenia kolejnej już w formie zdalnej. Należy jednak pamiętać, że w takiej sytuacji również niezbędne będzie złożenie odpowiedniego wniosku. Z wyłączną inicjatywą wierzyciela w zakresie przeprowadzenia licytacji w formie elektronicznej, mamy także do czynienia w stosunku do ruchomości.
Gdzie szukać informacji o e-licytacjach?
Obwieszczenie o terminie e-licytacji będzie podlegało publikacji, na co najmniej 2 tygodnie przed jej planowanym terminem, zarówno na stronie internetowej https://licytacje.komornik.pl/, jak i https://elicytacje.komornik.pl/items/. Dla wszystkich zainteresowanych wzięciem udziału w licytacjach elektronicznych nieruchomości, będzie ono stanowiło główne źródło informacji o nieruchomości podlegającej takiej licytacji. Z kolei dłużnik zostanie powiadomiony przez właściwego komornika o planowanej e-licytacji w ciągu tygodnia od otrzymania wniosku ze strony wierzyciela. W przypadku sprzedaży dotyczącej kilku nieruchomości lub kilku części jednej nieruchomości dłużnik będzie uprawniony do dokonania wyboru odnośnie kolejności, w jakiej ma być przeprowadzona licytacja poszczególnych nieruchomości lub części, w terminie tygodnia od doręczenia ww. zawiadomienia.
Pamiętaj o rękojmi bezgotówkowej!
Należy również pamiętać, iż na 2 dni robocze przed rozpoczęciem przetargu, podmioty nim zainteresowane, powinny złożyć rękojmię. Wraz z nią powinny również przekazać szereg informacji, które są konieczne do wydania postanowienia o przybiciu, a w przypadku braku ich przedłożenia, komornik będzie uprawniony do wezwania licytanta do ich uzupełnienia za pomocą systemu teleinformatycznego pod rygorem niedopuszczenia do udziału w przetargu.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że datą złożenia rękojmi będzie dzień uznania rachunku bankowego komornika, co również oznacza, że nie będzie możliwe wpłacenie rękojmi w gotówce – tak jak ma to miejsce w przypadku tradycyjnej formy przeprowadzania licytacji nieruchomości, w ramach której rękojmię w gotówce, ewentualnie w postaci wkładu na książeczce oszczędnościowej albo w inny wskazany przez komornika sposób, składa się najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Także zasadniczą różnicę pomiędzy e-licytacją, a jej tradycyjną odmianą, stanowi moment, w którym rękojmia trafia do właściwego organu oraz brak możliwości jej wpłaty w gotówce.
Przebieg e-licytacji
Przebieg e-licytacji nieruchomości jest podobny do tego obowiązującego już dla ruchomości. Cała procedura będzie prowadzona w oparciu o wspomniany już system teleinformatyczny, który przede wszystkim posłuży uczestnikom licytacji do składania ofert cen nabycia danej nieruchomości w czasie trwania przetargu, a także do powiadomienia uczestników o wyłonieniu osoby oferenta.
Cała procedura zakończy się na wydaniu postanowienia co do przybicia przez sąd lub referendarza sądowego na posiedzeniu niejawnym.
Ograniczenie roli sądu, w porównaniu z tradycyjnym modelem licytacji nieruchomości, który pojawi się dopiero na etapie przybicia, może prowadzić do pewnych turbulencji, bowiem za prawidłowe przeprowadzenie e-licytacji odpowiedzialny będzie tym razem komornik sądowy. Licytacje w ujęciu tradycyjnym odbywają się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Sam przebieg licytacji jest również utrwalany przez sąd za pomocą urządzenia rejestrującego dźwięk albo obraz i dźwięk. Ponadto, co istotne, skargi na czynność komornika w toku licytacji aż do momentu zamknięcia przetargu mogą być ustnie zgłaszane sędziemu albo referendarzowi nadzorującemu licytację i są natychmiast przez nich rozstrzygane. Z kolei skargi na przebieg e-licytacji będą mogły być składane w terminie do 3 dni od jej zakończenia, ale wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.
Brak jawności informacji o dłużniku
Wraz z wprowadzeniem przepisów regulujących elektroniczną licytację nieruchomości, ustawodawca dokonał zmiany w przepisach mającą na celu zapewnienie ochrony informacji dotyczących dłużnika. Zmianą, która weszła w życie 3 lipca 2021 r., ustawodawca wyłączył możliwość zapoznania się z całością akt postępowania egzekucyjnego osobom zainteresowanym licytacyjnym nabyciem nieruchomości. Do tej pory podmioty zainteresowane licytacyjnym nabyciem nieruchomości mogły zapoznać się z całością akt postępowania egzekucyjnego dłużnika. Taka sytuacja mogła budzić poważne zastrzeżenia, biorąc pod uwagę konstytucyjne gwarancje ochrony prywatności oraz fakt, iż z punktu widzenia ewentualnego nabywcy informacje te były zbędne. Po zmianie przepisów nabywcy licytacyjni będą posiadali dostęp do treści dokumentu o zasadniczym znaczeniu związanym z nieruchomościami, tj. opisu i oszacowania nieruchomości, który wraz z jawną treścią ksiąg wieczystych pozwoli im na ocenę kluczowych właściwości prawnych i faktycznych zbywanej nieruchomości. Jednakże strony postępowania egzekucyjnego nadal mają zagwarantowany pełny dostęp do akt (wewnętrzna jawność postępowania).
Podsumowanie
Licytacje nieruchomości w postaci elektronicznej są w stanie zagwarantować wyższy poziom bezpieczeństwa dla wszystkich uczestników przetargu, zredukować koszty postępowania, a także przyczynić się w pewnym sensie do jego przyspieszenia.
Opina komorników sądowych dotycząca wprowadzonej nowelizacji jest jednoznaczna w tym zakresie. Wskazują oni na znaczne ułatwienie całej procedury, względem tradycyjnego modelu licytacji, zarówno dla nich samych, jak i pozostałych uczestników postępowania. Wprowadzenie e-licytacji ruchomości zostało przez nich ocenione jako bardzo trafny ruch legislacyjny, który prowadzi do zwiększenia liczby zainteresowanych udziałem w poszczególnych licytacjach, a co za tym idzie uzyskania większej ceny nabycia. Mają oni nadzieję, że wprowadzenie e-licytacji nieruchomości przyczyni się również do poprawy transparentności odbywających się przetargów. Nierzadko spotykanym problemem jest bowiem ten, dotyczący zmów pomiędzy licytantami w celu obniżenia ceny nabycia nieruchomości. Należy mieć jednak na uwadze, iż wszystkie te zalety mogą ulec zatarciu w przypadku pojawienia się m.in. różnych problemów technicznych związanych z wydolnością obsługiwanego systemu teleinformatycznego w czasie trwania przetargu, czego skutkiem może być wzmożona liczba skarg dotyczących przebiegu samej licytacji. Problem ten pojawiał się już w toku licytacji elektronicznych ruchomości, jednak zdaniem grupy komorniczej, tego typu komplikacje są eliminowane na bieżąco i do tej pory nie zniechęciły potencjalnych zainteresowanych do wyboru tej formy licytacji.
[1] Ustawa z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1090).
Posłuchaj