Zdaniem NSA, odsprzedaż mediów na rzecz wynajmujących nie ma bezpośredniego związku z nieruchomością, co w konsekwencji oznacza, że powinny być one traktowane jako odrębne świadczenia na gruncie ustawy o VAT[1].

Sprawa, której rozstrzygnięcia podjął się NSA dotyczyła kwestii konieczności rejestracji Wspólnoty Mieszkaniowej jako czynnego podatnika VAT w związku z realizacją jej statutowych obowiązków wobec wynajmujących lokale użytkowe oraz mieszkalne. Wspólnota powzięła wątpliwości, czy w związku z przychodem przekraczającym ustawowy limit z tytułu pobieranych przez nią opłat związanych z działalnością w zakresie nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, a w przypadku odpowiedzi twierdzącej wskazania odpowiednich stawek dla opłat obciążających podmioty. Składając wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przyjęła stanowisko, iż rozliczanie kosztów mediów dostarczanych do lokali, do których zaliczane są również pobierane zaliczki związane z pokryciem tych kosztów oraz opłaty na poczet pokrycia kosztów związanych ze służebnością gruntową, nie mają charakteru transakcji związanych z nieruchomościami i nie powinny być wliczane do limitu sprzedaży. Wobec tego, nie ma obowiązku rejestracji jako podatnik VAT, ponieważ pobierane zaliczki oraz opłaty nie posiadają charakteru transakcji związanych z nieruchomościami i nie powinny być wliczane do limitu sprzedaży.

Organ podatkowy uznał stanowisko Wspólnoty za nieprawidłowe, podkreślając, że po przekroczeniu limitu przychodu osiąganego przez Wspólnotę ma ona obowiązek rejestracji jako podatnik VAT, ze względu na fakt, iż dostawa mediów bez istnienia nieruchomości nie mogłaby zostać zrealizowana, co wskazuje na istnienie ścisłego związku pomiędzy pobieranymi opłatami oraz zaliczkami na poczet mediów dla wynajmowanych lokali oraz ich użytkowaniem. W konsekwencji Organ wskazał, że właściwą stawką VAT dla odsprzedaży mediów dla lokali użytkowych oraz opłat z tytułu służebności gruntowej w przedmiotowej sprawie jest stawka podstawowa 23% VAT, natomiast odsprzedaż mediów dla lokali mieszkalnych jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Odmienne stanowisko przyjął Sąd I instancji, wskazując, iż czynność odsprzedaży mediów powinna mieć określony ścisły związek z daną nieruchomością, co oznacza, że nieruchomość stanowi nieodzowny element transakcji. Ostatecznie WSA w Poznaniu wskazał, iż wymienione przez Wspólnotę czynności odsprzedaży mediów nie mają bezpośredniego związku z nieruchomością, zatem nie powinny być uwzględniane w limicie sprzedaży upoważniającym do zwolnienia z opodatkowania VAT.

Spór ostatecznie został rozstrzygnięty przez NSA, który przyjął analogiczne stanowisko jak Sąd I instancji. W opinii Sądu istotne z punktu widzenia konieczności rejestracji Wspólnoty jako czynnego podatnika VAT w związku z przekroczeniem wartości sprzedaży jest określenie czy rozliczanie kosztów mediów dostarczanych do lokali oraz pobieranych na ich poczet zaliczek ma charakter transakcji związanych z nieruchomościami w rozumieniu ustawy o VAT. NSA podkreślił, że zgodnie z dominującą linią orzeczniczą dostawy mediów (energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości) traktowane są jako odrębne i niezależne świadczenia od umów najmu nieruchomości, w związku z czym da celów VAT należy rozpatrywać je rozdzielnie z usługami najmu. Wyjątek od wskazanej reguły stanowić będą sytuacje, w których dostawa mediów oraz najem lokalu będą stanowiły jedno niepodzielne pod względem ekonomicznym świadczenie, którego podział miałby sztuczny, nieefektywny charakter.

[1] Wyrok NSA z dnia 6 października 2020 r., sygn. I FSK 64/18