W wyroku z 29 września 2020 r. (II FSK 3651/18), NSA odniósł się do kwestii limitów zaliczalności do kosztów uzyskania przychodów wydatków na usługi niematerialne w branży deweloperskiej (art. 15e ustawy o CIT). Kwestia dotyczyła w szczególności wydatków związanych z marketingiem i komercjalizacją budynków (lokali) powstałych w ramach konkretnych inwestycji, a także kosztów związanych z ich zarządzaniem oraz obsługą posprzedażową inwestycji.

W analizowanej sprawie podatnik dokonywał przedsięwzięć deweloperskich z użyciem spółek celowych. Na potrzeby realizowanych projektów, spółki celowe nabywały od podmiotów powiązanych szereg usług niematerialnych, w tym wskazane powyżej usługi.

W ramach postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej, podatnik zapytał o możliwość zastosowania przepisów wyłączających ograniczenia z art. 15e ust. 1 ustawy o CIT, a więc art. 15e ust. 11 pkt 1 ustawy o CIT (wyłączenie ograniczeń z art. 15e ust. 1 ustawy o CIT dotyczy tych usług niematerialnych, które są bezpośrednio związane z wytworzeniem, bądź nabyciem towarów przez podatnika). Stwierdził, że takie prawo powinno mu przysługiwać w odniesieniu do wspomnianych usług.

Dyrektor KIS stanął na stanowisku, że wydatki na nabycie omawianych usług nie kwalifikują się do zastosowania preferencji z art. 15e ust. 11 pkt 1 ustawy o CIT i wyłączenie ograniczeń z art. 15e ust. 1 ustawy o CIT nie powinno mieć zastosowania. W ocenie Dyrektora KIS usługi te nie wykazywały bezpośredniego związku z uzyskanym przychodem podatkowym z inwestycji (podatnik sam bowiem wskazał, że rozpoznał je jako koszty podatkowe pośrednie).

Stanowisko Dyrektora KIS zostało potwierdzone również przez WSA. Sąd wskazał, że usługi związane z marketingiem, komercjalizacją budynków (lokali), zarządzaniem nieruchomościami oraz obsługą posprzedażową inwestycji nie są związane z wytworzeniem towaru, ale z jego zbyciem lub obsługą posprzedażową. A zatem art. 15e ust. 11 pkt 1 ustawy o CIT nie powinien znaleźć tu zastosowania. Podatnik powinien zatem ująć koszty wskazanych usług w kalkulacji limitu usług niematerialnych w myśl podstawowych zasad i wyłączyć je z kosztów uzyskania przychodów, w sytuacji, gdy dojdzie do przekroczenia ustawowych limitów.

NSA także podzielił ten pogląd podkreślając, że omawiane wyłączenie nie dotyczy jakichkolwiek kosztów związanych z inwestycją, ale kosztów związanych bezpośrednio z wytworzeniem lub nabyciem towaru (a omawiane koszty zostały poniesione już po realizacji inwestycji i dotyczyły zbycia inwestycji).

Wyrok NSA oparty jest o mocne argumenty i nie jest dobrą wiadomością dla podatników działających w branży deweloperskiej. Usługi związane z marketingiem, komercjalizacją budynków/lokali, zarządzaniem nieruchomościami czy obsługą posprzedażową inwestycji są nieodłącznym elementem wielu inwestycji realizowanych w tej branży i niejednokrotnie wynagrodzenie za ich świadczenie jest wysokie.

Na pocieszenie pozostaje jednak inna okoliczność – w ramach omawianego postępowania, podatnikowi udało się wywalczyć potwierdzenie, że usługi związane z wyszukaniem i pozyskaniem terenów pod budowę oraz wsparciem w zawarciu i obsłudze umowy z bankiem na finansowanie realizacji projektu powinny w całości podlegać zaliczeniu do kosztów podatkowych z uwzględnieniem wyłączenia z art. 15e ust. 11 pkt 1 ustawy o CIT.