Z dniem 1 stycznia weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów[1]. Celem ustawodawcy było usprawnienie dotychczasowych procesów tego typu, w szczególności na rzecz członków wspólnot mieszkaniowych.  

Zgodnie z jej treścią, z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, dotychczasowi użytkownicy wieczyści będą zobowiązani do wnoszenia przez okres 20 lat opłat analogicznych do opłat rocznych uiszczanych w związku z korzystaniem z prawa użytkowania wieczystego (tzw. opłata przekształceniowa). Jak taką opłatę należy potraktować z punktu widzenia ustawy o VAT?

Wątpliwości samorządowców powstałe po wprowadzeniu nowych regulacji, starają się rozwiać organy podatkowe. Podobnie jak w przypadku poprzednio obowiązujących przepisów, co do zasady, uzależniają opodatkowanie przedmiotowej opłaty od momentu ustanowienia użytkowania wieczystego. Tym samym, opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nie będą podlegać opodatkowaniu, o ile czynność ustanowienia użytkowania wieczystego miała miejsce przed 1 maja 2004 r. Podkreślić bowiem należy, iż na podstawie obowiązującej wówczas ustawy o VAT, ustanowienie użytkowania wieczystego nie było czynnością opodatkowaną VAT.

Jednocześnie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe ustanowionego po dniu 30 kwietnia 2004 r. w prawo własności, podlega opodatkowaniu jako pozostająca do spłaty należność. Jak argumentują organy podatkowe, taka opłata  nie może pozostać neutralna podatkowo. W tym miejscu, należy podkreślić, że takie stanowisko wpisuje się w negatywne dla podatników opinie organów podatkowych, jakie prezentowane były na gruncie poprzednio obowiązujących przepisów. Niemniej, przypominamy, że często stanowiska sądów administracyjnych były odmienne. W kwestii stawki podatku, należy wskazać, że zastosowanie będzie miała stawka VAT, jaka obowiązywała w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

Na uwagę zasługuje również kwestia określenia, czy w takim przypadku gmina występuje jako podatnik VAT. Skoro jednostka wykonuje zadania nałożone na nią odrębnymi przepisami to czy możemy uznać, że mamy do czynienia z podatnikiem w rozumieniu przepisów ustawy o VAT? Organy podatkowe jednomyślnie wskazują, że art. 15 ust. 6 ustawy o VAT  nie będzie miał zastosowania dla czynności wykonywanych na podstawie umów cywilnoprawnych, do których należy zaliczyć m.in. czynności sprzedaży, zamiany, wynajmu, dzierżawy. Zatem, niewątpliwie w tym przypadku gmina działa w roli podatnika a nie organu władzy publicznej.

Wątpliwości budzi również przewidziana przez ustawodawcę bonifikata. Nowe regulacje przewidują bowiem, że gmina ma prawo udzielić bonifikaty w przypadku osób, które zdecydują się na zapłacenie całej kwoty z góry. W takim przypadku, opodatkowaniu podlegać będzie  kwota opłaty po uwzględnieniu upustu udzielonego przez jednostkę a obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej uiszczenia. Inaczej, w przypadku opłat wnoszonych przez okres 20 lat w terminie do dnia 31 marca każdego roku, obowiązek podatkowy będzie powstawał z końcem okresu, do którego odnoszą się płatności.

Czy przedstawione zagadnienie może mieć swoją kontynuację w postaci odmiennych stanowisk sądów ? Wydaje się, że nie. Poza budzącą wciąż pewne wątpliwości możliwości wyłączenia tego typu opłat z zakresu VAT, opinie organów podatkowych pozostają jednolite.

[1]Dz. U. z 2018 r. poz. 1716