Odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości po zmianach planu zagospodarowania przestrzennego
Złe wiadomości dla właścicieli nieruchomości, których wartość spadła w wyniku zmiany przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej także „MPZP”). Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego, właścicielom ww. nieruchomości przysługuje odszkodowanie w niższej wysokości, uwzględniającej jedynie obniżoną (w wyniku zmian w MPZP) wartość działki.
Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego dotyczyło następującego stanu faktycznego: powód był właścicielem nieruchomości, dla której nie obowiązywał żaden plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Plan taki został następnie uchwalony, a część działek powoda została w nim przeznaczona pod budowę drogi publicznej. Następnie na podstawie decyzji administracyjnej omawiany fragment nieruchomości przeszedł na własność miasta, za co właściciel nieruchomości uzyskał odszkodowanie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Pozew dotyczył faktu, że odszkodowanie przyznane na podstawie powyższej ustawy uwzględniało wartość utraconych nieruchomości biorąc pod uwagę obecny status działek, a więc ich przeznaczenie pod drogę publiczną, nie zaś stan sprzed uchwalenia tego planu, gdy ich wartość była większa. Działka przeznaczona w MPZP do zabudowy drogami publicznymi ma o wiele niższą wartość od działki nieobjętej takimi ograniczeniami. Z tego względu przyznane odszkodowanie również było niższe.
Powód dochodził swojego roszczenia na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten stanowi, że właściciel nieruchomości, której wartość uległa obniżeniu w wyniku uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wypadku jej zbycia ma prawo domagać się wypłaty odszkodowania wyrównującego spadek jej ceny. Regulację tę stosuje się najczęściej po to, aby po zmianie MPZP zrekompensować utratę wartości nieruchomości tym osobom, które zdecydowały się je sprzedać.
Sąd Apelacyjny zadał pytanie prawne Sądowi Najwyższemu dotyczące zaistniałego stanu faktycznego. Wskazał w nim, że zamierzeniem omawianej regulacji było przede wszystkim wyrównanie właścicielom nieruchomości strat wynikających ze zmian w MPZP. Skoro tak, to należało ów przepis zastosować bez względu na to, czy właściciel działki utracił jej własność poprzez sprzedaż, czy na podstawie decyzji administracyjnej.
Ponadto w takiej sytuacji pomiędzy sprzedażą nieruchomości a przejęciem jej własności za odszkodowaniem istnieją podobieństwa – w obu wypadkach dana osoba otrzymuje wynagrodzenie pieniężne w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na inny podmiot, a wynagrodzenie to byłoby wyższe, gdyby zmiany w MPZP nie miały miejsca.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego oznaczało to, że uzasadnione jest zasądzenie odszkodowania w większej wysokości na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które to przepisy odwołują się do pojęcia „zbycia” nieruchomości.
Z uwagi na powyższe Sąd Najwyższy musiał zmierzyć się z problemem, czy pod pojęciem „zbycia” nieruchomości mieści się także sytuacja, w której na podstawie decyzji administracyjnej dany podmiot zostaje pozbawiony prawa własności za odszkodowaniem.
Według orzekających sędziów taka sytuacja nie ma miejsca. Sąd Najwyższy powołał się przy tym na znaczenie słowa „zbyć” w języku potocznym, które – zdaniem sądu – nie oznacza przejścia własności działki na rzecz miasta za odszkodowaniem. W uzasadnieniu wyroku wskazano także, że całokształt przepisów dotyczących ochrony własności na gruncie prawa publicznego sprzeciwia się podobnej interpretacji. Sąd Najwyższy wyartykułował również kontrowersyjny argument, zgodnie z którym co prawda cześć nieruchomości przeznaczona pod drogę publiczną straciła na wartości, jednak wartość pozostałych działek sąsiadujących z nią wzrosła, co uzasadniać ma niższą wysokość odszkodowania.
Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 33/16.
Posłuchaj