Nawet znacząca zmiana wartości nieruchomości, spowodowana upływem czasu pomiędzy datą wystąpienia szkody a orzeczeniem sądowym, nie wystarczy do przyjęcia innego terminu ustalenia wartości odszkodowania niż data orzeczenia – tak uznał Sąd Najwyższy.

Cała sprawa dotyczyła pozwu firmy deweloperskiej, która zażądała od miasta Poznania odszkodowania za ziemię w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego terenu, który miał zostać przeznaczony na budowę domu wielorodzinnego wraz z garażami i lokalami użytkowymi. Zapłaciwszy za teren blisko 40 mln złotych, spółka w 2006 roku otrzymała decyzję o warunkach zabudowy i po dwóch miesiącach przystąpiła do realizacji inwestycji.

Dwa lata później, w 2008 roku, uchwałą rady miasta Poznania, plan zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym trwała budowa został zmieniony, a działka, na której miał stanąć budynek została przeznaczona na tereny zielone.

Spółka straciwszy szansę na realizację zaplanowanej inwestycji zażądała od miasta zapłaty odszkodowania odpowiadającego spadkowi wartości nieruchomości. W związku ze spadkiem wartości nieruchomości do blisko 8 mln zł spółka zażądała wypłaty odszkodowania w kwocie blisko 32 mln zł stanowiącej różnicę w cenie nieruchomości.

Sąd I instancji przychylił się do pozwu spółki, a następnie sąd II instancji po apelacji miasta Poznań zmienił orzeczenie. Sąd oszacował ponownie wartość działki i uznał, że liczy się wartość nieruchomości z chwili orzekania, a nie zmiany przeznaczenia działki i tym samym zasądził odszkodowanie w kwocie 19,5 mln złotych.

Spółka nie zgodziwszy się z decyzją sądu apelacyjnego złożyła skargę kasacyjną powołując się na art. 363 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią naprawienie szkody następuje w pieniądzu, a wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że w szczególnych okolicznościach wymagane jest przyjęcie za podstawę cen z innej chwili.

Orzeczeniem z 24 czerwca 2015 r., o sygnaturze akt II CSK 569/14, Sąd Najwyższy oddalił skargę w całości.  W uzasadnieniu zostało wskazane, że wzrost lub spadek cen nieruchomości spowodowany efektem gry rynkowej nie jest szczególną okolicznością wskazaną w art. 363 § 2 Kodeksu cywilnego. Ponadto Sąd Najwyższy uznał, że sama zmiana wartości rzeczy, nawet znacząca, spowodowana upływem czasu pomiędzy datą wystąpienia szkody a orzeczeniem sądowym, nie jest dostatecznym argumentem za przyjęciem innego terminu ustalenia wartości odszkodowania niż data orzeczenia.