W przypadku gdy dzierżawca wybudował budynek na dzierżawionym gruncie, sprzedaż tego gruntu przez właściciela na rzecz dzierżawcy stanowić będzie sprzedaż gruntu zabudowanego – takie stanowisko zaprezentował Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 7 czerwca 2017 r. (sygn. akt I SA/Gd 347/17). Jest to kolejny głos sądownictwa administracyjnego w dyskusji o tym jak traktować sprzedaż nieruchomości zabudowanych przez dzierżawcę dla potrzeb VAT. Niestety – wciąż nie wyjaśnia on podatnikom jak powinni postępować w podobnych przypadkach.

Problem podatników

Rozliczenia VAT przy transakcjach nieruchomościowych, w ramach których na rzecz dotychczasowego dzierżawcy zbywany jest grunt na którym na którym ten ostatni poczynił naniesienia budowlane wciąż będą spędzać sen z oczu podatnikom.

Sprzedawcy nie będą bowiem pewni czy powinni opodatkować czy zwolnić sprzedaż nieruchomości z VAT, z kolei nabywcy będą mieli wątpliwość czy przysługuje im prawo do odliczenia podatku wykazanego na fakturze.

Orzecznictwo sądowe w tym przedmiocie wciąż jest niejednolite, a tezy prezentowane w poszczególnych wyrokach utrudniają interpretację właściwych przypisów. Chodzi tu przede wszystkim o art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy o VAT. Wskazane przepisy dotyczą odpowiednio zwolnienia dla dostaw:

  • 43 ust. 1 pkt 9 - gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (tj. tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).
  • 43 ust. 1 pkt 10 i 10a – budynków, budowli lub ich części (po spełnieniu określonych przepisami przesłanek).

Przepisy te nie wyjaśniają jednak jak traktować sprzedaż gruntu, który:

  1. nie jest terenem budowlanym i został oddany w dzierżawę jako niezabudowany;
  2. został zabudowany budynkiem / budowlami przez dzierżawcę;
  3. po zabudowaniu jest sprzedawany na rzecz dzierżawcy, który użytkuje wybudowane przez siebie naniesienia.

Wydaje się bowiem, że w opisywanej sytuacji właściciel sprzedawałby na rzecz dzierżawcy jedynie grunt – celem ekonomicznym transakcji nie byłyby zabudowania wzniesione z własnych środków przez dzierżawcę, gdyż ten może nimi swobodnie dysponować już od chwili ich wybudowania. Z drugiej jednak strony, zgodnie z polskim prawem cywilnym trwale związane z gruntem naniesienia stanowią własność właściciela gruntu, a zatem w świetle regulacji cywilnoprawnych właściciel zbywa grunt wraz z zabudowaniami.

Powstaje zatem pytanie jak należy traktować takie transakcje dla potrzeb VAT – czy poprzez pryzmat ich faktycznego celu ekonomicznego (którym niewątpliwie jest sam grunt) czy też z uwzględnieniem polskich regulacji cywilnoprawnych, zgodnie z którymi właściciel sprzedaje grunt wraz z naniesieniami poczynionymi przez dzierżawcę (zgodnie z prawem cywilnym naniesienia przynależą bowiem do gruntu). Odpowiedź na powyższe pytanie determinuje bowiem odpowiedź na kolejne – czy cała transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT czy też będzie zwolniona z opodatkowania.

Wyrok WSA w Gdańsku

Najświeższym głosem w tej dyskusji jest wyrok WSA w Gdańsku z 7 czerwca 2017 r. (sygn. akt I SA/Gd 347/17). Analizując skargę osoby fizycznej na interpretację indywidulaną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy (Nr ITPP3/4512-369/16-2/PB) sąd w ustnym uzasadnieniu wyroku doszedł do przekonania, że sprzedaż nieruchomości na rzecz dzierżawcy powinna uwzględniać regulacje polskiego prawa cywilnego. W konsekwencji, sprzedaż na rzecz dzierżawcy gruntu, na którym dzierżawca ten wzniósł uprzednio z własnych środków budynek / budowle, stanowi sprzedaż budynków / budowli (gruntu zabudowanego). Sąd wskazał również, że w takim przypadku możliwe jest zastosowanie zwolnień z VAT przewidzianych dla dostawy budynków i budowli (uregulowanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT).

Sprzeczne wyroki

Jak już zostało wspomniane wcześniej, sądy nie orzekają jednolicie w podobnych sprawach. Co więcej, niejednolite orzeczenia są często wydawane nawet przez te same sądy. Przykładem jest m.in. ubiegłoroczny wyrok WSA w Gdańsku z 15 czerwca 2016 r. (sygn. akt I SA/Gd 347/16) w którym sąd zajął stanowisko odmienne od wyrażonego w opisanym wyżej wyroku z 7 czerwca 2017 r. Wskazał w nim, że przy sprzedaży na rzecz dzierżawcy gruntu, na którym poczynił on wcześniej naniesienia budowlane, kluczowe znaczenie ma cel ekonomiczny transakcji – jeżeli jest nim sam grunt, transakcję należy traktować jako sprzedaż gruntu. Grunt taki będzie jednak gruntem zabudowanym, gdyż w momencie sprzedaży znajdują się na nim naniesienia, natomiast w związku z faktem, że ich ekonomicznym właścicielem jest już nabywca (jako podmiot, który je wybudował i użytkował), nie jest możliwe zastosowanie zwolnień z VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, gdyż przepisy te dotyczą dostawy budynków / budowli.

Wnioski dla podatników

Mając na względzie rozbieżności w orzecznictwie, kwoty zaangażowane w transakcje nieruchomościowe oraz potencjalne ryzyko, przed dokonaniem sprzedaży warto rozważyć wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną, aby potwierdzić, że sprzedawca właściwie rozlicza sprzedaż dla potrzeb VAT, natomiast nabywca jest uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wykazanego na otrzymanej od sprzedawcy fakturze (jeżeli transakcja nie podlega zwolnieniu z opodatkowania).

Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu.