W praktyce transakcyjnej na rynku nieruchomości, często pojawia się wątpliwość, czy uzyskanie zgody zgromadzenia wspólników jest niezbędne do zawarcia przedwstępnej umowy nabycia nieruchomości. Na pytanie to odpowiedział Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21.10.2015 r. (VI ACA 1131/14).

Zgodnie z Kodeksem spółek handlowych (tj. Dz. U. 2013, poz. 1030), (dalej: KSH), nabycie i zbycie nieruchomości przez spółki kapitałowe wymaga zgody wyrażonej w formie uchwały wspólników lub akcjonariuszy, chyba że statut lub umowa spółki stanowią inaczej (w przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością obowiązek taki wynika z art. 228 i 229 KSH, zaś w przypadku spółki akcyjnej z art. 393 KSH). Z brzmienia przytoczonego przepisu strony transakcji często wywodzą konieczność uzyskania zgody zgromadzenia wspólników nie tylko na zawarcie umowy przyrzeczonej (która przenosi własność) ale również umowy przedwstępnej. Praktyka taka podyktowana jest głównie ostrożnością transakcyjna, niemniej w przytoczonym rozstrzygnięciu Sąd stwierdził, że jeśli w przepisie szczególnym mowa jest o umowie, a nie o umowie zobowiązującej do zawarcia umowy, to tym samym wymóg zgody wspólników w formie uchwały nie dotyczy umowy przedwstępnej. Stan faktyczny sprawy dotyczył wprawdzie specyficznej sytuacji objętej normą z art. 229 KSH, niemniej wydaje się, że konkluzję cytowanego orzeczenia można rozszerzyć również na art. 228 KSH i art. 393 KSH obejmujące swą hipotezą każde zbycie i nabycie nieruchomości przez spółki kapitałowe.