Ministerstwo Rozwoju i Technologii od początku roku zapowiadało, że przymierza się do walki ze zjawiskiem tzw. „patodeweloperki”. 27 kwietnia 2023 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji został opublikowany Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie („projekt rozporządzenia”), co wielu z całą pewnością przerwało wizję majówkowej sielanki. Na zgłaszanie uwag w ramach uzgodnień, opiniowania i konsultacji publicznych Ministerstwo wyznaczyło bowiem jedynie 7 dni, a tym samym termin na ich przekazanie upływa 4 maja 2023 r.

Projekt rozporządzenia jest odpowiedzią na powszechnie krytykowane w mediach zjawiska takie jak: nadmierna koncentracja zabudowy mieszkaniowej (zbyt małe odległości budynków od siebie), mikroapartamenty o faktycznej funkcji lokali mieszkalnych, inwestycje, w których większość miejsc postojowych to miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych, co pozwala na zwiększenie PUM (powierzchni użytkowej mieszkalnej), mikroskopijne place zabaw czy place miejskie praktycznie pozbawione zieleni, które to wzbudziły ostatnio duże niezadowolenie opinii publicznej.

I. Koniec z mikroapartamentami?

Projekt rozporządzenia przewiduje, że lokale użytkowe w budynkach będą musiały mieć co najmniej 25m2 powierzchni. Wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni będzie możliwe w przypadku spełnienia dwóch warunków: (i) lokal będzie znajdował się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku oraz (ii) będzie posiadał bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Równocześnie wymóg minimalnej powierzchni nie będzie jednakże stosowany do lokali znajdujących się w:

(i) budynkach zamieszkania zbiorowego, np. w hotelach czy domach studenckich, lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych, a także

(ii) w budynkach, dla których przed dniem wskazanym w rozporządzeniu (jeszcze nie ustalono konkretnej daty), została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, a organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub inwestor uzyskał od organu zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Celem Ministerstwa jest wyeliminowanie z rynku pierwotnego mikroapartamentów o powierzchni mniejszej niż 25m2, a w konsekwencji walka z nadmierną koncentracją ludności w ramach jednego budynku/osiedla, jak i chęć zapobiegania zjawisku wykorzystywania zbyt małych lokali do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Projektodawca nie bierze jednak pod uwagę okoliczności, iż mikroapartamenty są głównie nabywane pod wynajem, a także tego, że  w dalszym ciągu możliwy będzie podział fizyczny lokalu użytkowego na np. dwa mniejsze. Przykładowo, nabywca lokalu użytkowego o powierzchni większej niż 25 m2 – a tym samej zgodnej z prawem – już po oddaniu go do użytkowania dokona faktycznego podziału takiego lokalu na dwa mniejsze o powierzchni poniżej 25 m2, zapewniając przy tym dwie osobne kuchnie, łazienki oraz wejścia do takich lokali, a następnie wynajmie takie lokale różnym podmiotom. Tym samym, wprowadzenie minimalnego wymogu powierzchni lokalu użytkowego w wielu przypadkach nie zabezpieczy interesów osób go zamieszkających, a odpowiedzią rynku na proponowaną zmianę będzie zapewne projektowanie lokali użytkowych w taki sposób, aby po oddaniu budynku do użytkowania istniała faktyczna możliwość ich podziału na mniejsze.

II. Odległość budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego od budynków produkcyjnych i magazynowych

Projekt rozporządzenia wprowadza nowe regulacje w zakresie zachowania minimalnych odległości od budynków produkcyjnych i magazynowych o powierzchni przekraczającej 1000 m2. Takie budynki będą mogły – przy uwzględnieniu innych przepisów – być sytuowane ścianą w odległości co najmniej 30 m od ściany:

(i) istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego,

(ii) projektowanego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla których istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Powyższe wymagania odnoszą się do wzajemnej relacji budynków położonych na graniczących ze sobą sąsiednich działkach, a tym samym uniemożliwią budowę budynków mieszkalnych i zamieszkania zbiorowego w odległości mniejszej niż 30 m od ściany jakiegokolwiek budynku produkcyjnego lub magazynowego istniejącego na działce sąsiedniej.

Takie brzmienie przepisu negatywnie odbije się na zagospodarowaniu zdegradowanych terenów poprzemysłowych przede wszystkim w największych miastach w Polsce takich jak Warszawa, Łódź czy Gdańsk. Znaczna odległość wyłączona z zabudowy mieszkaniowej i zamieszkania zbiorowego dotyczy bowiem także zachowania odległości od budynków będących pustostanami, jak i takich w których faktycznie działalność produkcyjna lub magazynowa nie jest prowadzona, a które formalnie nadal pozostają budynkami produkcyjnymi lub magazynowanymi. Budynki takie nierzadko położone są w ostrej granicy działki, co przełoży się na realne ryzyko wyłączenia znacznych obszarów nieruchomości sąsiednich z zabudowy, a co za tym idzie istotnego zmniejszenia lub wykluczenia opłacalności inwestycji na wielu takich obszarach, częstokroć stanowiących tereny rewitalizowane. W konsekwencji może dojść do wstrzymania inwestycji na takich obszarach lub podwyższenia cen za 1m2 powstałych na nich lokali mieszkalnych i użytkowych.

Tym samym, proponowana zmiana powinna dotyczyć wyłącznie budynków produkcyjnych i magazynowych w dalszym ciągu wykorzystywanych zgodnie z ich przeznaczeniem, co jest zgodne z celem jaki przyświecał projektodawcy, tj. odsunięciem zabudowy mieszkaniowej i zamieszkania zbiorowego od miejsc stanowiących tzw. uciążliwe sąsiedztwo.

III. Zwiększenie odległości budynku wielorodzinnego od granicy działki

Planowane zmiany zakładają również zwiększenie odległości budynku wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki budowlanej. Celem tych zmian jest stworzenie bardziej przestronnej zabudowy i uniknięcie sytuacji, w której mieszkańcy nieruchomości zostają pozbawieni dostępu do światła słonecznego.

Obecnie, ta minimalna odległość wynosi zasadniczo 3 bądź 4 metry, w zależności od tego czy na ścianie budynku znajdują się okna lub drzwi i to bez względu na liczbę kondygnacji budynku. Po wejściu w życie nowelizacji, odległość ta dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych będzie wynosiła co najmniej 5 metrów, niezależnie od tego czy budynek jest zwrócony do granicy oknami lub drzwiami. Pozostawiono jednakże możliwość zmniejszenia tej odległości do 1,5 metra dla budynków zwróconych do granicy działki ścianą bez okien lub drzwi w sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje takie rozwiązanie.

IV. Inne zmiany dotyczące odległości budynków od granicy działki

Projektodawca, tym razem na korzyść inwestorów, rozszerzył wyjątek od konieczności stosowania odległości wynikających z przepisów § 12 ust. 1-9 rozporządzenia o warunkach technicznych, w tym odległości między budynkami a granicą działki. Mianowicie zachowanie odległości nie będzie konieczne, jeżeli: (i) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sąsiednia działka znajduje się na terenie o przeznaczeniu innym niż pod zabudowę – czyli na przykład sąsiednia działka stanowi tereny zieleni nieurządzonej lub (ii) sąsiednia działka jest działką drogową.

Ponadto, w przepisach doprecyzowano warunki „doklejenia się” do ściany budynku położonego na działce sąsiedniej. W planowanych zmianach uszczegółowiono, że budynki muszą przylegać do siebie całą długością ściany, co przełoży się w wielu przypadkach na spadek ilości PUM możliwego do osiągnięcia z inwestycji. Zmianę tą zwłaszcza w kontekście uzupełniania luk w zabudowie historycznej lub śródmiejskiej należy ocenić negatywnie.

V. Koniec z parkingami, składającymi się głównie z miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych

Odległość miejsc postojowych, w tym również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych od m.in. okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym nie może być dla samochodów osobowych mniejsza niż 7 m - w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie, 10 m - w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie, oraz 20 m - w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych. Z kolei miejsca postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogą być zbliżone bez żadnych ograniczeń do okien innych budynków i wymagają jedynie odpowiedniego oznakowania.

Niektórzy deweloperzy dopatrzyli się w takim brzmieniu przepisów furtki w prawie, która pozwoli im na zapewnienie większej ilości miejsc postojowych na planowanej inwestycji (ilość miejsc postojowych ogranicza bowiem rozmiary inwestycji) i zwolnienie znacznej części nieruchomości pod zabudowę, co częstokroć będzie przekładać się na istotne zwiększenie PUM. Aktualnie bowiem wymaganą liczbę miejsc postojowych można uzyskać projektując parkingi złożone w większości  bądź całkowicie z miejsc parkingowych przeznaczonych dla samochodów osób z niepełnosprawnościami. Istnienie takiej możliwości należy uznać za rażące zaniedbanie legislacyjne.

W świetle powyższego, postanowiono wprowadzić ograniczenie, co do dopuszczalnej liczby miejsc postojowych dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne. W wyniku nowelizacji takie miejsca parkingowe nadal będą mogły być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków, ale ich liczba nie będzie mogła być większa niż 6% ogólnej liczby wymaganych stanowisk postojowych.

VI. Place zabaw i miejsca rekreacyjne

Zmiany mają dotknąć również placów zabaw i miejsc rekreacyjnych. Projekt rozporządzenia przewiduje, że plac zabaw będzie musiał być wykonany niezależnie od tego czy budowany jest jeden budynek mieszkalny wielorodzinny, w którym liczba mieszkań przekracza 20, czy też zespół takich budynków, w którym liczba mieszkań przekracza 20. W przypadku zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, konieczne będzie zapewnienie miejsca rekreacyjnego dostępnego również dla osób ze szczególnymi potrzebami, wyposażonego w miejsca do wypoczynku. Co najmniej 30% powierzchni placu zabaw / miejsca rekreacyjnego będzie lokalizowane na terenie biologicznie czynnym. Od tychże obowiązków przewidziano pewne zwolnienia, np. poprzez wykonanie sali zabaw o odpowiedniej powierzchni wewnątrz budowanego jednego budynku, w przypadku gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej.

Co istotne, projekt rozporządzenia reguluje minimalną powierzchnię placów zabaw:

Powierzchnia placu zabaw

W przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się:
1 m2 na każde mieszkanie 21 do 50 mieszkań
50 m2 od 51 do 100 mieszkań
0,5 m2 na każde mieszkanie 101 do 300 mieszkań
200 m2 powyżej 300 mieszkań

Place zabaw będzie można dzielić na mniejsze części, przy czym minimalna powierzchnia takich części będzie musiała być większa niż 50 m2. Regulacja ta ma na celu zapewnienie, że place zabaw nie będą składały się wyłącznie z pojedynczej huśtawki czy piaskownicy.

Dodatkowo przyjęto, że nasłonecznione ma być 50% powierzchni placu zabaw. Place zabaw, boiska dla dzieci i młodzieży oraz miejsca rekreacji będą musiały być oddalone 10 m od linii rozgraniczających ulicę dróg, ciągów pieszo-jezdnych, okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz miejsc gromadzenia odpadów. Wprowadzone zostaną również wymagania co do ogrodzeń placów zabaw, jak i wyłączenie możliwości wykonania placu zabaw na stropodachu nad ostatnią kondygnacją budynku.

VII. Walka z „betonozą” na publicznie dostępnych placach

Zmiana rozporządzenia ma także przyczynić się do rozwinięcia bardziej zielonej i przyjaznej infrastruktury. Zjawisko „betonozy” jest widoczne w szczególności w centrum miast na ogólnodostępnych rynkach i skwerach. Oprócz wizualnego skutku braku terenów zielonych, zjawisko to powoduje również problemy związane z zagospodarowaniem wód opadowych oraz zwiększeniem odczuwalnej temperatury w miastach.

Wobec powyższego, wprowadzono do projektu rozporządzenia pojęcie publicznie dostępnego placu przeznaczonego na cele rekreacyjne lub komunikacyjne, przy czym co najmniej 20% powierzchni publicznie dostępnego placu o powierzchni powyżej 1000 m2 będzie musiało zostać urządzone jako tereny biologicznie czynne, z zastrzeżeniem, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje wyższej stawki procentowej.

VIII. Pozostałe zmiany

Rozporządzenie przewiduje także inne istotne zmiany nakładające na inwestorów dodatkowe obowiązki m.in. w zakresie zasad wydzielania pomieszczeń dostosowanych i przeznaczonych wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci, jak i np. wprowadza obowiązek wydzielania w określonych kategoriach budynków pomieszczeń dostosowanych i przeznaczonych do przewijania osób dorosłych ze szczególnymi potrzebami.

IX. Walka z czasem

Rozporządzenie wejdzie w życie po upływie 6 miesięcy od dnia jego ogłoszenia, niemniej przepisy przejściowe zakładają, że do inwestycji, co do których:

(i) został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,

(ii) została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,

(iii) zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,

zastosowanie będą miały przepisy dotychczasowe.

Tym samym, deweloperzy będą mieć szansę zrealizowania inwestycji na starych zasadach, jeżeli zmieszczą się w powyższym terminie.

Podsumowanie

Planowane zmiany z pewnością mają na celu poprawę komfortu życia potencjalnych mieszkańców przyszłych inwestycji deweloperskich, a także zmierzają do wywarcia pozytywnego wpływu na kwestie społeczne i urbanistyczne, w tym na zwiększenie zazielenienia miast. Niemniej projekt rozporządzenia nie został wystarczająco przemyślany w odniesieniu do obecnych realiów rynkowych, tj. głodu mieszkaniowego, zwłaszcza w dużych miastach, wysokiej inflacji, deficytu terenów inwestycyjnych w największych polskich miastach, wysokich kosztów nabycia nieruchomości inwestycyjnych i kosztów budowy (robocizny i materiałów budowlanych), jak i wysokich stóp procentowych, których rezultatem jest istotny wzrost rat kredytów hipotecznych i brak zdolności kredytowej ogromnej rzeszy potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych.

W wyniku bowiem proponowanego zaostrzenia warunków technicznych znacznie zmniejszy się uzyskiwany przez deweloperów PUM, wzrosną koszty wybudowania inwestycji, a część nieruchomości stanie się nieopłacalna pod względem inwestycyjnym, co przełoży się na dalszy wzrost (już wysokich) kosztów zakupu 1m2 lokalu mieszkalnego. Część zmian w przedstawionym kształcie może zatem doprowadzić do pogłębienia kryzysu na rynku nieruchomości mieszkaniowych.