Wskaźniki indeksacji w umowie najmu komercyjnego – jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy?
Problem wysokiej inflacji
Początek roku to czas, kiedy postanowienia wielu umów najmu komercyjnego upoważniają wynajmujących do waloryzacji stawek czynszów najmu. W obliczu niespotykanie wysokiej w stosunku do ostatnich kilkunastu lat inflacji, nie tylko w Polsce, lecz także w pozostałych krajach Unii Europejskiej, i związanym z jej wystąpieniem istotnym wzrostem kosztów prowadzenia działalności gospodarczej, temat waloryzacji czynszów najmu, a w zasadzie to jaki wskaźnik zostanie zastosowany w umowie najmu, ma kluczowe znacznie zarówno dla wynajmujących (zmierzających do utrzymania dotychczasowej siły nabywczej otrzymywanego czynszu), jak i dla najemców (dążących do minimalizacji kosztów).
Denominacja czynszu w PLN czy EUR?
Do czynszów wyrażonych w złotych polskich powszechne zastosowanie ma średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowany raz w roku przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, lecz w przypadku budynków komercyjnych (biur, magazynów itp.) czynsz najmu wyrażony jest co do zasady w euro. Budynki komercyjne są bowiem finansowane głównie w euro, co powoduje, iż czynsz denominowany jest także w tej samej walucie, aby uniknąć ryzyka kursowego. Pozwala to równocześnie na korzystniejszą dla inwestora wycenę takiego budynku na rynku kapitałowym jako produktu inwestycyjnego.
Jaki wskaźnik stosowany jest przy czynszach w EUR?
Przy indeksacji czynszów denominowanych w euro powszechnie przyjmuje się w praktyce stosowanie zbioru wskaźników określanych jako zharmonizowane indeksy cen konsumpcyjnych – HICP (Harmonised Indices of Consumer Prices) publikowane przez Eurostat – Europejski Urząd Statystyczny Wspólnot Europejskich.
Wskaźniki HICP występują zasadniczo jako wskaźniki liczone miesiąc do miesiąca (M/M-1), w odniesieniu do odpowiedniego miesiąca roku poprzedniego (M/M-12) bądź jako wskaźniki średnioroczne. Obliczane są dla danego obszaru geograficznego, tj. osobno dla państw członkowskich Unii Europejskiej, które za walutę przyjęły euro (the Monetary Union index of consumer prices - MUICP), dla wszystkich krajów członkowskich Unii Europejskiej (the European index of consumer prices - EICP), dla państw EOG bez Liechtensteinu (the European Economic Area index of consumer prices - EEAICP), indywidulanie dla każdego z państw członkowskich Unii Europejskiej oraz dla wybranych państw spoza Unii Europejskiej.
Równocześnie HICP przygotowywane są m.in. dla ogólnego koszyka cen konsumpcyjnych wybranych usług i produktów (all items), dla ww. koszyka bez cen energii, dla ww. koszyka bez cen energii i żywności nieprzetworzonej, dla ww. koszyka bez cen energii, jedzenia, alkoholu i produktów tytoniowych, oddzielnie dla cen jedzenia, transportu, sektora odzieżowego, mieszkalnictwa itd.
Który wskaźnik HICP jest najczęściej używany?
Z obserwacji prawników Crido wynika, że najczęściej używanym rodzajem wskaźnika HICP występującym w umowach najmu komercyjnego w Polsce jest MUICP, a następnie EICP. W obu przypadkach najczęściej stosowany jest wskaźnik all items średnioroczny, lecz zdarza się również wskaźnik all items liczony w odniesieniu do odpowiedniego miesiąca roku poprzedniego, najczęściej stycznia bądź rzadziej września bądź miesiąca, w którym doszło do zawarcia danej umowy najmu.
Nierzadko w umowach najmu znajdują się również postanowienia wprowadzające minimalną i maksymalną wartość indeksu waloryzacji (tzw. cap), jak i wyłączenie waloryzacji ujemnej. Częstokroć umowy opisują wskaźnik poprzez podanie konkretnej liczby krajów pozostających członkami Unii Europejskiej bądź będących członkami strefy euro, co z kolei rodzi istotny problem interpretacyjny, gdy liczba tych krajów ulegnie zmianie i dany wskaźnik przestanie być publikowany. Rodzi się bowiem pytanie który indeks stosować i czy stosować jakikolwiek. Rekomendowane jest tym samym określenie w umowie najmu, iż chodzi np. o zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych HICP EU (Harmonised Index of Consumer Prices) publikowany przez Eurostat – Urząd Statystyczny Wspólnot Europejskich dla krajów należących do Unii Europejskiej w chwili dokonania waloryzacji bądź wskazanie, która ze stron umowy najmu oraz w jaki sposób wybierze inny, odpowiedni wskaźnik do dokonania waloryzacji czynszu.
Który wskaźnik HICP najlepiej zabezpiecza interesy wynajmującego, a który najemcy?
Statystyki na przestrzeni ostatni 10 lat wskazują, iż inflacja w strefie euro była nieznacznie niższa niż we wszystkich krajach Unii Europejskiej łącznie, niemniej w dobie pandemii i następnie kryzysu wywołanego wojną w Ukrainie różnice te były istotnie większe i wynosiły średniorocznie odpowiednio w 2020 – 0,44%, w 2021 – 0,3% oraz w 2022 – 0,8%. Oznacza to w konsekwencji, iż wskaźnik MUICP, jako podstawa obliczenia waloryzacji, jest faktycznie korzystniejszy z perspektywy najemcy niż EICP, a wskaźnik EIPC jest lepszy dla wynajmującego.
Ponadto zastosowanie wskaźnika liczonego w odniesieniu do odpowiedniego miesiąca roku poprzedniego powoduje, że zarówno najemca, jak i wynajmujący muszą godzić się z ryzykiem, iż waloryzacja czynszu najmu nastąpi w oparciu o wartość indeksu niedoszacowaną lub przeszacowaną w stosunku do wskaźnika średniorocznego.
Aby przełożyć statystykę na konkretne liczby, poniższe tabele podają ile wynosiłby czynsz w styczniu 2023 roku dla umowy najmu zawartej na początku 2018 roku, przewidującej jego wysokość na kwotę 10.000 euro, gdyby waloryzacja oparta była odpowiednio o indeks all items MUICP bądź EICP, w oparciu o indeks średnioroczny dla danego roku albo liczony w odniesieniu do odpowiedniego miesiąca roku poprzedniego, tj. stycznia albo września, przy przyjęciu, że w tym ostatnim przypadku pierwsza waloryzacja nastąpiła we wrześniu 2018 roku, a w dwóch pierwszych w styczniu 2019 roku.
Z zaprezentowanych danych obejmujących okres 5 lat, zarówno niskiej, jak i bardzo wysokiej oraz zmiennej inflacji wynika, iż zdecydowanie najkorzystniejszą wersją wskaźnika dla wynajmującego był w tym okresie EICP liczony rok do roku dla miesiąca stycznia, przy czym dla najemcy był to MUICP oparty o indeks średnioroczny. Nadto czynsz liczony w odniesieniu do odpowiedniego miesiąca roku poprzedniego dla stycznia bądź września byłby w styczniu 2023 roku przeszacowany.
Posłuchaj