Jak przy silnym euro nie tracić na spreadzie walutowym w kontekście naliczania czynszu z tytułu umów najmu komercyjnego?
Rosnąca inflacja oraz narastający kryzys energetyczny będący pokłosiem wojny w Ukrainie i nałożonymi sankcjami na Federację Rosyjską nie pozostają bez wpływu na sytuację gospodarczą w Polsce, w szczególności na kurs polskiej waluty. Liczne zawirowania na światowych i lokalnych rynkach powodują, że w ostatnim czasie mogliśmy zaobserwować spore wahania kursowe w relacji złoty do euro.
Pozycja polskiej waluty nie raz ma bagatelny wpływ na sytuację przedsiębiorców oraz na ich finansowy wynik w przypadku stosowania w relacjach biznesowych rozliczeń w obcej walucie.
Mechanizm zapłaty czynszu w najmach komercyjnych
Szczególną uwagę należy zwrócić na stosowany powszechnie w umowach najmu komercyjnego mechanizm rozliczeń czynszu, charakterystyczny dla takich powierzchni jak: powierzchnie biurowe, handlowe czy w końcu powierzchnie magazynowe.
Podstawowym elementem czynszu w przypadku nieruchomości komercyjnych jest czynsz podstawowy zwany „base rent”. W Polsce co do zasady czynsz podstawowy jest określany w ujęciu miesięcznym, wyrażany w stosunku do 1 m2 wynajmowanej powierzchni. Czynsz ten w umowach najmu jest najczęściej denominowany w euro. Nie oznacza to, że wynajmujący otrzymuje czynsz w obcej walucie. Większość umów najmu przewiduje rozwiązania polegające na zapłacie wynajmującemu czynszu w polskich złotych na podstawie średniego kursu ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, obliczonego na dzień poprzedzający wystawienie faktury lub na ostatni dzień roboczy miesiąca poprzedzającego miesiąc, którego dotyczy faktura.
Spread walutowy = problem wynajmującego
Przyczyną takiego rozwiązania w sposobie płatności czynszu jest fakt, iż inwestorzy nierzadko korzystają z pomocy banków przy kredytowaniu inwestycji w obcej walucie jaką jest euro, zaś spłaty dokonują w walucie polskiej następnie przeliczanej przez bank na walutę, w której udzielono kredytu. Ponadto inwestycje polegające na wybudowaniu powierzchni przeznaczonych do wynajęcia, po ich skomercjalizowaniu, często są przedmiotem akwizycji przez podmioty zagraniczne, w szczególności przez fundusze. Dla takich podmiotów czynsz denominowany w euro jest bardziej transparentny.
Niewątpliwe zastosowanie powyższego mechanizmu uiszczania czynszu po przewalutowaniu może być negatywne z punktu biznesowego wynajmującego posiłkującego się kredytem denominowanym lub indeksowanym do waluty euro w związku z zastosowaniem tzw. spreadu walutowego przez bank tj. różnicy pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży danej waluty. Ma to miejsce w sytuacji, gdy wynajmujący otrzymuje czynsz przewalutowany z euro na złotówki po średnim kursie NBP, a następnie otrzymane od najemcy w ten sposób środki w walucie polskiej wpłaca na rachunek banku w związku ze spłatą kredytu określonego w walucie euro. Bank przy tej czynności wykorzystuje własne przeliczniki walut, które co do zasady są bardzo niekorzystne dla kredytobiorców, z uwagi na duży spread walutowy banku. Tym samym wynajmujący spłacając kredyt ponosi dodatkowy koszt przewalutowania środków po niekorzystnym dla niego kursie.
Proponowane rozwiązania
Jednym z proponowanych rozwiązań mających na celu uniknięcie ponoszenia dodatkowych kosztów w związku z spreadem walutowym banku jest rozważenie możliwości zawarcia stosownych aneksów do umów najmu. Porozumienie pomiędzy wynajmującym a najemcą w takiej sytuacji powinno przewidywać bezpośrednie uiszczanie czynszu denominowanego w walucie euro na rachunek wynajmującego. Dzięki takiemu rozwiązaniu wynajmujący uniknie ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z przewalutowaniem środków po kursie narzuconym przez bank przy spłacie rat kapitałowo odsetkowych lub przedterminowej spłacie kredytu.
Drugie rozwiązanie, będące nieco bardziej wymagające z uwagi na procedury wewnętrzne banku oraz ograniczone możliwości renegocjacji umowy, polega na zawarciu pomiędzy bankiem a kredytobiorcą będącym wynajmującym stosownego aneksu do umowy o kredyt. Zmiana taka przewidywała by możliwość zastosowania przez bank korzystniejszego dla kredytobiorcy spreadu przy przewalutowaniu spłaty rat kredytu, a więc zastosowania przelicznika np. na podstawie średnich kursów na rynkach walutowych.
Z uwagi na wprowadzoną tzw. regulację antyspreadową stanowiącą m.in. nowelizację prawa bankowego, banki mogą nie być zainteresowane aneksowaniem umów kredytowych w celu zmiany już ustalonych zasad określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego w szczególności wyliczane są raty kapitałowo-odsetkowe oraz zasad przeliczania na walutę spłaty kredytu. Wspomniana nowelizacja prawa bankowego, będąca pokłosiem wzrostu wartości franka szwajcarskiego w odniesieniu do polskiej waluty, powodującego znaczny wzrost zadłużenia kredytobiorców, przyznała dodatkowe uprawnienie kredytobiorcom do dokonywania spłaty kredytu bezpośrednio w walucie, w której jest denominowany kredyt. Rozwiązanie takie daje możliwość kredytobiorcom kupna waluty w niezależnych i tańszych źródłach z pominięciem w tej transakcji banku. W przypadku takiego rozwiązania w umowie o kredyt powinny dodatkowo zostać określone zasady otwarcia i prowadzenia rachunku służącego do gromadzenia środków przeznaczonych na spłatę kredytu oraz zasady dokonywania spłaty za pośrednictwem tego rachunku. Niemniej jednak, takie rozwiązanie będzie wymagało podjęcia stosownych rozmów z bankiem chociażby w celu zawarcia umowy rachunku walutowego.
Podsumowanie
Skonstatować należy, iż standardem na rynku polskim jest denominowanie w euro czynszu wynikającego z umów najmu komercyjnego, zaś płatności dokonywane są w polskich złotych, na podstawie średniego kursu, publikowanego przez Narodowy Bank Polski. Taki sposób dokonywania rozliczeń staje się sporym problemem dla wynajmującego, w sytuacji gdy zawarł umowę o kredyt denominowany w euro. Wynajmujący ponosi dodatkowy koszt wynikający z niekorzystnych przeliczników stosowanych przez bank, gdzie spread walutowy jest na bardzo wysokim poziomie przy wymianie walut. W dobie rosnących kosztów wydaje się, iż pożądanym działaniem w celu optymalizacji kosztów przez wynajmującego będzie rozważenie możliwości zawarcia stosownego aneksu z najemcami zakładającego płatność czynszu bezpośrednio w euro lub zmiany umowy o kredyt polegającej na modyfikacji przelicznika na kurs „kantorowy” lub skorzystanie z uprawnienia do spłaty rat w walucie euro poprzez zawarcie stosownej umowy rachunku bankowego w walucie obcej.
Zauważyć należy, iż każda umowa zarówno ta zawarta z najemcą jak i z bankiem może się różnić i zawierać specyficzne postanowienia, dlatego wskazane jest dokładne przenalizowanie postanowień każdej umowy z osobna. Przeprowadzenie audytu umów najmu i umów o kredyt pozwoli na podjęcie właściwej decyzji przez wynajmującego w celu optymalizacji kosztów związanych z obsługą kredytu, a tym samym na zwiększenie wpływów z wynajmowanych powierzchni.
Posłuchaj