Czym jest PRS?

Rynek PRS (tj. private rented sector) w Polsce znajduje się dopiero w początkowej fazie rozwoju, o czym świadczy fakt, iż obiektów tego typu jest względnie mało. Zauważalna jest jednak tendencja wzrostowa w zakresie inwestycji będących w toku, a także coraz większego zainteresowania inwestorów takim przedsięwzięciem. Należy nadmienić, iż w Polsce nie została wypracowana jeszcze jednolita definicja tego sektora, która odpowiadałaby polskim realiom rynkowym. Na chwilę obecną rynek bazuje na terminologii zaczerpniętej z Wielkiej Brytanii, gdzie sektor PRS wyróżnia:

BTR (Build-to-Rent)

  • inwestycje mieszkaniowe projektowane, budowane i będące w posiadaniu jednego właściciela, zarządzane w jego imieniu przez specjalistyczne podmioty;

BTL (Buy-to-Let)

  • projekty wybudowane w formule BTR, lecz oferowane na sprzedaż i kupowane często przez prywatnych inwestorów, co może odpowiadać praktyce obserwowanej na polskim rynku, polegającej na inwestowaniu przez prywatne podmioty w zakup pojedynczych mieszkań w celu ich wynajmu.

Private Rented Sector w Polsce

Biorąc pod uwagę powyższe definicje, rynek PRS w Polsce odzwierciedla w największym stopniu formułę BTR. Budynki na wynajem od początku planowane są z myślą o potrzebach najemców, co stanowi główną zaletę tego typu inwestycji i czyni je atrakcyjnymi z perspektywy potencjalnych najemców. Zalety te w znacznej mierze sprowadzają się do:

  • wysokości czynszu, który odpowiada jakości oferty,
  • dobrej lokalizacji z dogodną komunikacją,
  • lepszego standardu mieszkania,
  • wysokiej jakości obsługi, a także
  • większej swobody najemcy.

Pomimo tego, iż sektor PRS oferuje lokale mieszkalne, to łączy on doświadczenia deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych, uzupełnione o elementy znane z rynku hotelowego. Dlatego pojawiają się pewne wątpliwości pod kątem możliwości i ograniczeń planistycznych, dotyczących gruntu przeznaczonego do takiej inwestycji. Ma to szczególne znaczenie z uwagi na fakt, że polskie regulacje planistyczne nie przewidują odrębnej kategorii funkcji odpowiadającej koncepcji Build-To-Rent (BTR). Czy w związku z tym, możliwa jest realizacja projektu typu PRS na przeznaczeniu hotelowym?

Przeznaczenie „mieszkaniowe” czy „usługowe”?

 Inwestycje na rynku PRS wymagają dogłębnej analizy pod względem możliwości ich realizacji w danej lokalizacji, a brak wspomnianej we wstępie kategorii funkcji odpowiadającej koncepcji Build-To-Rent (BTR) powoduje niemałe zamieszanie i wątpliwości interpretacyjne. Kontrowersje w tym zakresie pogłębiają rozbieżności w przepisach, jak i w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Na jakich działkach buduje się PRS-y aktualnie?

Obiekty PRS powstają w Polsce zarówno na działkach mieszkaniowych, jak i usługowych, jednak pod warunkiem, że przeznaczenie usługowe terenu w planie miejscowym dopuszcza funkcje zbiorowego zamieszkania czasowego, takie jak hotel, schronisko, czy dom studencki. Nie jest to jednak odgórna norma, ale swoista praktyka, która wynika właśnie z braku jednolitych i czytelnych norm w tym zakresie. Generalnie PRS-y buduje się na działkach mieszkaniowych, z kolei na działkach usługowych realizowane są inwestycje alternatywne z usługami mieszkaniowymi, takie jak prywatne domy studenckie, colivingi czy domy senioralne. Podkreślenia wymaga fakt, iż pula gruntów przeznaczonych w planach miejscowych pod inwestycje mieszkaniowe z każdym rokiem się zmniejsza, co z kolei zwraca uwagę inwestorów na grunty o innym niż mieszkaniowy przeznaczeniu, które nie zawsze jednak spełniają wymogi inwestycji o charakterze PRS.

Zalety i wady budowy na działce usługowej

Powody, dla których w Polsce PRS-y buduje się pomimo wszystko na działkach typowo usługowych, należy rozpatrywać w dwojaki sposób. Po pierwsze, w dużych polskich miastach relatywnie łatwo o atrakcyjne mieszkaniowo działki usługowe, natomiast mieszkaniowych – tak jak zostało to wspomniane wcześniej, jest niedobór. Po drugie, cena zakupu działki usługowej jest znacznie korzystniejsza od ceny działki mieszkaniowej – przy tych samych wskaźnikach zabudowy może być nawet kilkukrotnie niższa. Takie rozwiązanie ma też niestety pewne wady, takie jak konieczność opłacenia VAT-u od dochodów z najmu, co nawet w przypadku dużo tańszej działki może znacząco wpłynąć na wysokość stopy zwrotu z inwestycji. Aktualnie, inwestycje PRS, które są budowane na działkach usługowych i mają swoje biznesowe uzasadnienie, mogą okazać się trudne w sprzedaży do funduszy, które nie będą chciały podejmować takiego ryzyka.

Przeznaczenie mieszkaniowe – najmniejsze ryzyko

Plan miejscowy warunkuje ramy docelowego korzystania z budynku, a takim w zakresie inwestycji typu PRS jest co do zasady zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Okoliczność, czy klient będzie korzystał z dostarczonego mu mieszkania krótko- czy długookresowo, nie wpływa na kwalifikację planistyczną inwestycji typu PRS. W związku z tym, projekty typu PRS powinny być, co do zasady, lokalizowane na gruntach przeznaczonych w planach miejscowych na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z dopuszczalną funkcją usługową. Tego typu rozwiązanie generowałoby znacznie mniejsze ryzyko dla całej inwestycji.

Klasyfikacja budynków na mieszkalne i niemieszkalne

Polskie przepisy rozróżniają podział na budynki mieszkalne i niemieszkalne. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych („PKOB”) do budynków mieszkalnych zaliczamy domy jednorodzinne, wielorodzinne oraz budynki zbiorowego zamieszkania (tj. domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów i innych grup społecznych, internaty, bursy szkolne). Hotele, budynki zakwaterowania turystycznego i podobne należą do kategorii budynków niemieszkalnych. Z kolei równie ważnym aktem z punktu widzenia kategoryzacji budynków jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. („Warunki Techniczne”), które definiuje budynki w sposób odmienny aniżeli czyni to PKOB. Zgodnie z Warunkami Technicznymi „budynki zamieszkania zbiorowego” nie należą do budynków mieszkalnych, lecz tworzą odrębną kategorię budynków przeznaczonych do okresowego pobytu ludzi (takich jak, np. hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki).

Wiadomym jest, że budynki mieszkalne wielorodzinne stanowią istotę inwestycji typu PRS. Jednakże, kontrowersje pojawiają się przy „budynkach zamieszkania zbiorowego”, które choć według PKOB kwalifikowane są jako budynki mieszkalne, to zgodnie z Warunkami Technicznymi nie są traktowane w kategorii budynków mieszkalnych, a jedynie w kategorii obiektów przeznaczonych do okresowego pobytu ludzi i przypisane są do tej samej kategorii co, np. hotel. Cechą charakterystyczną dla „budynków zamieszkana zbiorowego” jest okresowość pobytu, która nie została jednak bliżej określona w przepisach. Ciekawym aspektem jest z kolei fakt, iż ani PKOB ani Warunki Techniczne nie zaliczają „budynków zamieszkania zbiorowego” do kategorii „budynków niemieszkalnych”.

Co z przeznaczeniem „hotelowym”?

Z formalnego punktu widzenia ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. („Planowanie Przestrzenne”) wymienia głównie przeznaczenie "mieszkaniowe" i "usługowe". Co do zasady, nie ma definicji przeznaczenia "usługowego", ale często jest ono rozumiane szeroko, jako obejmujące wiele inwestycji, w tym "biura", "handel detaliczny", a także "hotele". Upraszczając, oznaczenie "usługi" jest kategorią obejmującą w wielu przypadkach każdą zabudowę inną niż czysto "mieszkaniowa" (jedno- lub wielorodzinna).

A jak wygląda praktyka?

W praktyce jednak poszczególne miasta przyjęły różne podejścia do definiowania przeznaczenia "usługowego" w swoich planach zagospodarowania przestrzennego (o ile oczywiście dane przeznaczenie "usługowe" jest w ogóle przewidziane w miejscowym planie). Niektóre z nich odwołują się do słowa "usługi" nie podając żadnej definicji ani przykładowej, czy wyczerpującej listy zabudowy wchodzącej w zakres tychże "usług". Inne z kolei, czyniąc to samo ogólne odniesienie, wymieniają konkretne inwestycje, które są uznawane za inwestycje "usługowe", poprzez np. użycie sformułowania „przeznaczenie usługowe – hotel”. Istnieje jednak również kolejne podejście do tego zagadnienia, a mianowicie, niektóre z miast posługują się terminologią "prawno-budowlaną", tj. używają pojęć pochodzących głównie z przepisów zawartych w Warunkach Technicznych (przepisy te podają szczegółowe parametry techniczne, jakimi m.in. należy się kierować przy projektowaniu nowego budynku). Zakwalifikowanie danego budynku jako mieszkalnego wiąże się z koniecznością spełnienia określonych parametrów funkcjonalnych i technicznych wynikających przede wszystkim z Warunków Technicznych – dopóki więc parametry te zostaną zachowane, dopóty dany budynek powinien być kwalifikowany jako mieszkalny, a nie usługowy. Jednocześnie przepisy te nie wprowadzają żadnych szczególnych wymagań co do formy prawnej, w jakiej realizowana jest funkcja mieszkaniowa w danym budynku (nie rozróżnia się tutaj własności czy najmu).

W ramach wspomnianego "prawno-budowlanego" podejścia terminologicznego, niektóre miasta posługują się także pojęciem "zbiorowego zamieszkania" – objaśnienie tego pojęcia znajduje się powyżej. Należy jednak w tym miejscu przypomnieć, iż „budynki zamieszkania zbiorowego” nie są traktowane jako budynki mieszkalne w rozumieniu Warunków Technicznych, lecz jako odrębna kategoria obiektów przeznaczonych do okresowego pobytu ludzi, czego przykładem jest w szczególności hotel.

Ryzykowana funkcja usługowa

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania – znacznie bezpieczniejszym rozwiązaniem, zwłaszcza pod kątem biznesowym, jest budowanie PRS na działce o przeznaczeniu mieszkaniowym z ewentualną dopuszczalną funkcją usługową. Realizacja tego typu inwestycji na funkcji „czysto” usługowej może być obarczona pewnym ryzykiem, które zostało opisane powyżej. Natomiast podjęcie inwestycji PRS na przeznaczeniu usługowym z doprecyzowaniem, iż chodzi konkretnie o hotel, wydaje się być jeszcze bardziej problematyczne.

Pierwszą kwestią, która powinna być wzięta pod uwagę jest wspomniane wcześniej zaszeregowanie hoteli do kategorii „budynków zamieszkania zbiorowego”, które – w ramach przypomnienia – nie są traktowane jako budynki mieszkalne w rozumieniu Warunków Technicznych, lecz jako odrębna kategoria obiektów przeznaczonych do okresowego pobytu ludzi. To w pewien sposób wydaje się być sprzeczne z zasadniczą funkcją inwestycji PRS, jaką co do zasady jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych (bez względu na to, czy chodzi nam tutaj o zaspokajanie tych potrzeb krótko-, czy też długoterminowo).

Druga kwestia dotyczy wymogów i formalności przewidzianych m.in. w ustawie o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych z dnia 29 sierpnia 1997 r. („Usługi Hotelarskie”). Regulacja w postaci Usług Hotelarskich nakłada szereg różnych obowiązków związanych z prowadzeniem obiektu hotelowego, które sprowadzają się, np. do konieczności uzyskania formalnego zaszeregowania obiektu hotelowego lub zgłoszenia działalności obiektu hotelowego właściwemu organowi, wyposażenia obiektu hotelowego w określone urządzenia i instalacje lub zapewnienia świadczenia określonych usług.

Trzecią kwestią jest tutaj ryzyko, które również pojawia się przy rozważaniach o możliwość realizacji inwestycji typu PRS na przeznaczeniu typowo usługowym, a mianowicie brak zainteresowania funduszy ewentualnym zakupem budynków mieszkaniowych, które nie znajdują się na „mieszkaniowych” działkach.

Pożądane zmiany w regulacjach planistycznych

Pojawiające się koncepcje zmian w regulacjach planistycznych nie zawierają szczegółowych rozwiązań w zakresie inwestycji typu PRS. Ważnym krokiem byłoby ujednolicenie terminologii w zakresie dopuszczalnych rodzajów inwestycji w poszczególnych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Bardzo istotną kwestią byłoby również zapewnienie samorządom lokalnym możliwości szybkiej zmiany przeznaczenia określonych terenów wraz ze zmianą priorytetów miejskiej polityki przestrzennej. Dotyczy to w szczególności terenów, które w poprzednich latach były przedmiotem intensywnej rozbudowy biurowo – usługowej, a które wymagają swego rodzaju „ożywienia” poprzez możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych. Tak więc podnoszona od wielu lat konieczność usprawnienia procesu zmiany miejscowych planów zagospodarowania jest tutaj bardzo pożądana.

Autorzy artykułu:

Magdalena Augustyniak, associate w CRIDO Legal