Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 października 2019 r. (sygn. I FSK 1273/17) przeniesienie przez dewelopera na innego inwestora wpłat otrzymanych od przyszłych nabywców na poczet lokali mieszkalnych podlega opodatkowaniu VAT.

Komentowany wyrok może być niezwykle istotny dla wszystkich podatników, którzy nabyli lub zamierzają nabyć w przyszłości rozpoczętą inwestycję związaną z budową lokali mieszkalnych.

W przedmiotowej sprawie deweloper realizował projekt związany z budownictwem mieszkaniowym. W toku projektu inwestor otrzymał od przyszłych nabywców mieszkań zaliczki na poczet budowanych lokali mieszkalnych. Zaliczki opodatkowano VAT i odprowadzono od nich należny podatek.

Przed zakończeniem inwestycji, projekt został zbyty na rzecz nowego inwestora. Sprzedaży towarzyszyła umowa przeniesienia praw i zobowiązań związanych z nieruchomością, w tym wpłat nabywców na poczet budowanych lokali mieszkalnych.

Spór dotyczył tego, czy przekazane zaliczki powinny ponownie podlegać opodatkowaniu VAT, w sytuacji gdy obowiązek podatkowy powstał już wcześniej u sprzedającego, który te zaliczki otrzymał.

NSA (podobnie jak wcześniej Wojewódzki Sąd Administracyjny oraz organ podatkowy) uznał, że przejęcie zaliczek jest równoznaczne z ich „otrzymaniem” przez nowego dewelopera, a w związku z tym podlega opodatkowaniu VAT.

Sąd wskazał także, że obowiązek podatkowy nie mógł powstać u sprzedającego, ponieważ w ostatecznym rozrachunku nie zrealizował on żadnej czynności opodatkowanej związanej z tymi zaliczkami.

Komentarz

Stanowisko zaprezentowane przez NSA jest kontrowersyjne i w praktyce powoduje wątpliwości w zakresie prawidłowego ustalenia momentu opodatkowania VAT zaliczek przekazanych przez przyszłych nabywców lokali na rzecz dewelopera.

Niewątpliwie, zgodnie z literalną treścią art. 19a ust. 8 ustawy o VAT obowiązek ten powstaje już w momencie otrzymania zaliczki przez dewelopera. Jednocześnie, w ocenie NSA obowiązek ten powstanie w momencie przekazania zaliczek.

Stąd, rozumienie przepisu zaprezentowane przez NSA może prowadzić do podwójnego opodatkowania VAT zaliczek wpłaconych przez przyszłych nabywców lokali: (i) przez pierwszego dewelopera, który faktycznie otrzymał te zaliczki oraz (ii) przez nabywcę inwestycji w momencie wstąpienia w prawa i obowiązki dotychczasowego dewelopera. Choć sąd nie wskazał tego w wydanym rozstrzygnięciu, wydaje się, że w takiej sytuacji zbywca powinien być uprawniony do skorygowania swoich rozliczeń VAT. Jest to jednak osobne zagadnienie i ciężko jednoznacznie rozstrzygnąć czy takie uprawnienie nie byłoby w praktyce kwestionowane.