Dochody z nieruchomości

Co się zmieni?

Polski Ład zawiera zmiany, które bezpośrednio i w istotny sposób dotyczą branży nieruchomości. Nie są to zmiany, które można uznać za pozytywne dla rynku. Kwestie, które wysuwają się na pierwszy plan to:

Właściciel spółek nieruchomościowych zapewne nie zdążyli jeszcze przyzwyczaić się do wprowadzonej niedawno skomplikowanej definicji tych podmiotów, a już muszą borykać się z nowymi obowiązkami czy obciążeniami, które dotyczą tych właśnie podmiotów.

Zgodnie z wprowadzanymi zmianami, kosztem uzyskania przychodów w spółkach nieruchomościowych, będą mogły być tylko te odpisy amortyzacyjne środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji (tj. budynki, lokale, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), które nie przewyższają odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych rozpoznawanych dla celów rachunkowych (tj. tych, które obciążają wynik finansowy danej jednostki).

Innymi słowy, dosłowna interpretacja przepisów może doprowadzić do sytuacji, w której spółka nieruchomościowa, która nie rozpoznaje obecnie amortyzacji od strony rachunkowej, nie będzie mogła rozpoznawać tych odpisów także od strony podatkowej. Tego rodzaju ograniczenie może mieć kolosalny wpływ na pozycję finansową spółek nieruchomościowych, w których amortyzacja jest jednym z głównych kosztów podatkowych.

Ale czy naprawdę wszystko jest stracone? Wydaje się, że nie – wymaga to jednak skrupulatnego przeanalizowania indywidualnej sytuacji danej podmiotu.

Polski Ład zawiera także przepisy istotnie dotyczące rozliczeń wydatków na nabycie nieruchomości mieszkalnych. Nowe regulacje wyłączają możliwość rozliczania tych kosztów jako kosztów podatkowych. W szczególności dotyczy to amortyzacji tego rodzaju nieruchomości, która od momentu wejścia w życie przepisów nie będzie możliwa do podatkowego rozpoznania. Przepisy te stanowiły przedmiot silnej krytyki na etapie ich uchwalania, co poskutkowało pewnym ich złagodzeniem. Podatnicy będą uprawnieni, aby do końca 2022 amortyzować tego rodzaju nieruchomości, o ile zostaną nabyte lub wybudowane do końca 2021 r.

Warto też zaznaczyć, że przepisy dotyczą zarówno podatku dochodowego od osób fizycznych, jak i prawnych, więc podatnicy posiadający tego rodzaju aktywa powinni przygotować się do zmian, które efektywnie wejdą w życie od początku 2023 r.

Kolejna zmiana dotyczy osób fizycznych, ale wydaje się niezwykle istotna dla tych osób, które wynajmują nieruchomości (niezależnie, czy robią to w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy też nie). W wyniku zmian podatnicy będą rozliczać tego rodzaju przychody poprzez tzw. ryczałt.

Nie będzie możliwości rozliczenia przychodów z najmu poprzez tzw. podatek liniowy, czy też skalę podatkową. Konsekwentnie, przychody z najmu będą opodatkowane 8,5% do wartości 100 000 zł; 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.

Dodatkowo nie będzie możliwe uwzględnienie w podatkowych kosztach uzyskania przychodów wydatków poniesionych w celu uzyskania tego rodzaju przychodów (nawet tak podstawowych, jak chociażby wydatki na remonty wynajmowanych mieszkań).

Podobnie jak w przypadku amortyzacji nieruchomości mieszkalnych kroplą miodu w beczce dziegciu jest odroczenie zastosowania nowych przepisów. Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody z tego źródła będą mogli stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r. Czyli od strony praktycznej nowe zasady opodatkowania najmu będą obowiązkowe od 2023 r.

Co to oznacza?

Nowe reguły dla branży nieruchomości wymagają rozstrzygnięcia wielu wątpliwych zagadnień przez podatników:

Czy w nowym reżimie podatkowa amortyzacja budynku przez spółki nieruchomościowe będzie w ogóle możliwa?
Czy stosowana obecnie metoda rachunkowego rozpoznawania budynku (aktywo inwestycyjne vs. amortyzowany środek trwały) trwale determinuje skutki podatkowe w przyszłości?
Czy istnieją działania, które mogą być podjęte, aby zachować prawo do dotychczasowych odpisów amortyzacyjnych? Jeśli tak, to jak mogą wpłynąć na pozycję finansową spółki? Czy niezbędny jest udziałów audytorów? Jak mogą one wpłynąć na dyskusje z podmiotami finansującymi (bankami)?
Jaki wpływa na wysokość podatkowych odpisów amortyzacyjnych w przyszłości może mieć oparcie rozliczeń rachunkowych podatnika na Międzynarodowych Standardach Rachunkowości (MSR) w porównaniu do Krajowych Standardów Rachunkowości (KRS)?
Być może istnieją instrumenty podatkowe, które nawet w nowych realiach pozwolą na większe, niż standardowe, podatkowe odpisy amortyzacyjne budynków?
Jak wykorzystać okres przejściowy w 2022 r., żeby prawidłowo przygotować się do ograniczeń amortyzacji i nowych zasad wynajmu budynków mieszkalnych od 2023 r.?

W ramach naszych usług możemy:

przeanalizować od strony podatkowej sytuację podmiotu, aby określić możliwości zachowania prawa do amortyzacji podatkowej także od 2022 r.
zapewnić współpracę z audytorami oraz prawnikami, aby znaleźć rozwiązania, które dostosowane będą do realiów funkcjonowania danej spółki i wspólnie przygotować ocenę skutków zmian lub procesu dostosowawczego do nowych reguł
przygotować opinię lub wniosek o opinię zabezpieczająca organów skarbowych, aby uzyskać dodatkowy komfort wybranego rozwiązania podatkowego
wesprzeć podmioty posiadające nieruchomości mieszkalne w procesie podatkowego przygotowania się do wejścia w życie restrykcji od 2023 r.
wspomóc proces zmian w taki sposób, aby poprawić bezpieczeństwo rozliczeń, jak i osób za nie odpowiedzialnych (tax managerów, głównych księgowych, zarządu)

Zespół Crido Real Estate

Zespół Real Estate CRIDO to doświadczeni doradcy na rynku nieruchomości. Liderem zepsołu jest Paweł Toński – podatkowy ekspert branży nieruchomości z ponad 20-letnim doświadczeniem.
Kilkudziesięcioosobowy zespół Real Estate CRIDO już od kilku lat z rzędu jest wyróżniany najbardziej prestiżową nagrodą dla branży nieruchomości Eurobuild Awards, jako najlepszy podatkowy ekspert w tej dziedzinie.
Nasz zespół aktywnie uczestniczy także w pracach Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, której prezesem i jednym z inicjatorów jest Pawel Toński.
Wspieramy kompleksowo branżę nieruchomości zarówno w procesach transakcyjnych, jak i w rozwiązywaniu bieżących problemów podatkowych. Uwzględniamy potrzeby biznesowe oraz wspieramy w ocenie modeli finansowych od strony podatkowej.

Skontaktuj się z nami

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w postaci numeru telefonu w celach marketingowych i prezentacji oferty handlowej Spółek wchodzących w skład grupy Crido jako administratorów danych osobowych (aktualny wykaz spółek z grupy Crido znajduje się tutaj). Przyjmuję do wiadomości, że zgoda może być cofnięta w każdym czasie oraz potwierdzam zapoznanie się z Polityką Prywatności.

Wyrażam zgodę na otrzymywanie drogą elektroniczną na wskazany przeze mnie adres poczty e-mail informacji marketingowych od Spółek wchodzących w skład grupy Crido jako administratorów danych osobowych (aktualny wykaz spółek z grupy Crido znajduje się tutaj). Przyjmuję do wiadomości, że zgoda może być cofnięta w każdym czasie oraz potwierdzam zapoznanie się z Polityką Prywatności.

Ograniczenia możliwości amortyzacji podatkowej w spółkach nieruchomościowych (CIT)

Wyłączenie amortyzacji podatkowej dla nieruchomości mieszkalnych (PIT/CIT)

Zmiany w opodatkowaniu najmu prywatnego (PIT)