Opublikowane dopiero co uzasadnienie do wyroku NSA może się przyczynić do zmiany powstałej niedawno negatywnej praktyki organów podatkowych polegającej na reklasyfikowaniu transakcji, których przedmiotem są nieruchomości komercyjne z dostawy towarów na dostawę zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZORG) niepodlegającą VAT.

W ciągu ostatniego roku organy podatkowe przeprowadziły liczne kontrole w spółkach z branży nieruchomościowej dokonując takiej właśnie reklasyfikacji przedmiotu transakcji. Konsekwencjami czego były zatrzymanie milionowych  zwrotów  podatku VAT lub konieczność oddania ich do US.

W niedawnym wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. NSA (sygn. akt I FSK 1316/15), którego pełne uzasadnienia poznaliśmy dopiero dzisiaj, stanął jednak na stanowisku, że jeżeli przedmiotem transakcji sprzedaży są nieruchomości, to same w sobie nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia działalności gospodarczej, niezależnie od tego, że nabywca kontynuuje działalność w tożsamym zakresie co zbywca - wynajmu powierzchni.

Dodatkowo NSA podkreślił, że bez dodatkowych składników, które pozwalają na wykonywanie działalności gospodarczej, w szczególności szeregu umów, dana nieruchomość nie może stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

NSA w opisywanym wyroku odniósł się do kilku argumentów powielanych przez organy podatkowe w  ramach kontroli. W ocenie NSA bez znaczenia dla oceny charakteru transakcji nieruchomościowej na gruncie przepisów o VAT pozostają takie okoliczności jak:

  • zawieranie przez nabywcę umów serwisowych oraz w zakresie mediów zaraz po nabyciu nieruchomości,
  • powierzanie tym samym podmiotom / osobom obsługi księgowej i sprawowania zarządu,
  • powiązania kapitałowe / osobowe pomiędzy stronami transakcji.

Nietypową okolicznością w sprawie będącej przedmiotem rozstrzygnięcia NSA jest to, że umowy najmu dotyczące sprzedawanej nieruchomości zostały rozwiązane w momencie zawarcia transakcji (w niedługim czasie od daty transakcji nieruchomość została wynajęta tym samym podmiotom). Okoliczność ta nie powinna oznaczać, że stanowisko NSA nie znajdzie zastosowania do dominujących na rynku transakcji, którym towarzyszy cesja zawartych przez zbywcę umów najmu. Głównym argumentem NSA za klasyfikacją jako tzw. asset deal była ocena, co do braku zdolności prowadzenia działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o nieruchomość, bez przeniesienia dodatkowych składników majątku zbywcy lub też zapewnienia ich przez nabywcę.

Mamy nadzieję, że uzasadnienie wyroku NSA – oraz inne działania czynione przez branżę i doradców – pozwolą zakończyć rozpoczętą w drugim półroczu 2016 masową akcję kwestionowania VAT na transakcji sprzedaży nieruchomości.

Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu.