Nowe orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie[1] potwierdza, że budynki biurowe będące w trakcie rozbiórki nie stanowią przedmiotu dostawy w rozumieniu przepisów o VAT, w związku z czym sprzedaż takich nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT, co skutkuje koniecznością uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Czego dotyczył spór?

Rozpatrywana przez WSA w Warszawie sprawa dotyczyła możliwości zastosowania art. 2 pkt 4  ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „ustawa o PCC”)[2] do transakcji sprzedaży budynków biurowych będących w trakcie rozbiórki. Powyższy przepis wyłącza opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji sprzedaży nieruchomości opodatkowanych VAT.

W sprawie będącej przedmiotem sporu, spółka była użytkownikiem wieczystym działek, zabudowanych budynkami o przeznaczeniu biurowym.  Spółka planowała sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek wraz z budynkami usługowymi. Nowy nabywca planował wyburzenie budynków biurowych i budowę na nieruchomości budynków mieszkalnych.

W związku z tym, jeszcze przed sprzedażą, spółka rozpoczęła proces wygaszania dotychczasowych umów najmu, uzyskała pozwolenie na rozbiórkę budynków biurowych. Jeszcze przed transakcją miały też rozpocząć się prace rozbiórkowe.

W związku z powyższym, spółka powzięła wątpliwości, czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości, wraz z budynkami przeznaczonymi do rozbiórki będzie mogła korzystać ze zwolnienia z PCC.

KIS kwestionuje prawidłowość stanowiska podatnika

Zdaniem spółki, sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkami przeznaczonymi do wyburzenia powinna podlegać opodatkowaniu VAT (przy założeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT). W rezultacie, w niniejszej sytuacji powinien znaleźć zastosowanie art. 2 pkt 4 lit. ustawy o PCC zgodnie, z którym opodatkowaniu nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Dyrektor KIS nie zgodził się z przedstawioną argumentacją. W ocenie organu, aby stwierdzić czy transakcja podlega pod PCC, kluczowe jest dokonanie ścisłej analizy transakcji z ustawą o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”)[3]. Pomimo, że umowa dotyczyła sprzedaży działek oraz budynków, to zdaniem Dyrektora KIS, na gruncie VAT mamy do czynienia z dostawą nieruchomości niezabudowanych. Same zaś budynki biurowe przeznaczone do wyburzenia nie są przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT – ich sprzedaż nie podlega więc opodatkowaniu VAT.

W  efekcie sprzedaż budynków biurowych podlega opodatkowaniu PCC, a kupujący ma obowiązek zapłaty tego podatku.

WSA oddala skargę

Sąd postanowił oddalić skargę podatnika. W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z przepisami ustawy o PCC opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży jako czynność prawna, a nie sama dostawa, co ma miejsce w przypadku podatku VAT. Z dokumentów wynika, że Chociaż budynki biurowe będą przedmiotem transakcji w rozumieniu prawa cywilnego (ich rozbiórka zostanie zakończona po zawarciu umowy), to na gruncie ustawy o VAT sprzedaż budynków przeznaczonych do wyburzenia nie podlega VAT. Słusznie więc Dyrektor KIS uznał, budynki te nie będą traktowane jako przedmiot dostawy. W związku z tym, w odniesieniu do budynków biurowych, transakcja (umowa sprzedaży) podlega opodatkowaniu PCC, gdyż nie ma zastosowania wyłączenie przewidziane w ustawie o PCC.

Jakie to ma znaczenie dla podatników?

Rozstrzygnięcie wpisuje się po części w stanowisko wyrażone przez Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że zwolnieniem z VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą.

Z drugiej strony, zgodnie ze stanowiskiem sądów administracyjnych, sam fakt, że w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu.

Kwestia nie jest więc jednoznaczna i ostateczna konkluzja co do opodatkowania VAT / PCC sprzedaży budynków przeznaczonych do wyburzenia zależeć będzie od kilku okoliczności takich jak moment wydania pozwolenia na rozbiórkę, moment rozpoczęcia prac wyburzeniowych, tego czy sprzedający zobowiązał się do wyburzenia budynków przed transakcją czy wreszcie tego czy budynki stanowią jakąkolwiek wartość dla stron transakcji. Otwarta pozostaje też odpowiedź na pytanie jak ustalić podstawę opodatkowania PCC przy sprzedaży takich budynków. W przypadku gdy nie stanowią one żadnej wartości ekonomicznej dla stron, można szukać argumentów za określeniem podstawy opodatkowania PCC bliskiej zeru.

[1] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 6 czerwca 2025 r. sygn. III SA/Wa 557/25; orzeczenie nieprawomocna, uzasadnienie pisemne nieopublikowane.

[2] Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U.2024.295).

[3] Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2025.775).