W jednym z ostatnich wpisów na naszym blogu, informowaliśmy o statystykach opublikowanych przez Ministerstwo Finansów dotyczących opodatkowania CIT spółek nieruchomościowych za rok 2024. Link: https://crido.pl/blog-taxes/spolki-nieruchomosciowe-w-2024-roku-wzrost-wplywow-do-budzetu/

Dane udostępnione MF dają ciekawy wgląd w ogólny obraz opodatkowania rynku nieruchomości w Polsce w 2024 r. Co można z nich wyczytać?

(Dalsza część artykułu pod materiałem wideo)

Zobacz film: Najczęstsze pułapki przy reorganizacjach

Jak uniknąć błędów przy reorganizacji spółki? Eksperci CRIDO o pułapkach podatkowych, prawnych i biznesowych przy fuzjach, podziałach i przekształceniach.

Po pierwsze: więcej zapłaconego CIT

Pomimo niewielkiego spadku liczby podatników kwalifikujących się do kategorii „spółek nieruchomościowych”, w roku 2024 odnotowano prawie 10% wzrost zapłaconego przez nie CIT względem poprzedniego roku, co w wartościach nominalnych przełożyło się na ok. 250 mln PLN więcej podatku dochodowego, który zasilił budżet państwa.

Przyczyn tego stanu rzeczy może być kilka. Rok 2024 był przede wszystkim lepszy dla rynku nieruchomości od roku 2023 pod kątem koniunktury gospodarczej – doszło do obniżki stóp procentowych, sytuacja makroekonomiczna się nieco ustabilizowała, a o zdrowieniu rynku świadczył też powrót większych transakcji.

Oprócz lepszych wskaźników makroekonomicznych, na większe wpływy budżetowe z pewnością miała też wpływ agresywniejsza polityka podatkowa fiskusa. Dwoma tematami, które w największym stopniu oddziaływały szczególnie istotnie na podatników od strony rozliczeń CIT były ograniczenia w rozpoznawaniu dwóch największych kategorii kosztowych: amortyzacji i kosztów finansowania.

W odniesieniu do amortyzacji, w roku 2024 w dalszym ciągu obowiązywał (i dalej obowiązuje) zakaz rozpoznawania odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Na rynku nieruchomości komercyjnych z kolei obowiązywały (i dalej obowiązują, choć MF planuje ich dalsze zaostrzenie) przepisy limitujące podatkowe odpisy amortyzacyjne do wysokości odpisów amortyzacyjnych rozpoznanych na potrzeby rachunkowe. Rok 2024 upłynął pod znakiem dyskusji czy budynki kwalifikowane jako nieruchomości inwestycyjne, od których na cele rachunkowe nie dokonuje się w ogóle odpisów amortyzacyjnych mogą generować odpisy podatkowe. Fiskus z takim podejściem się nie zgadzał, jednak sądy prezentowały bardziej liberalne podejście, które zostało zwieńczone korzystnymi rozstrzygnięciami NSA wydanymi już w tym roku.

Kolejną istotną pozycją kosztową, z której rozliczeniem CIT podatnicy mieli i w dalszym ciągu mają problemy są odsetki i szerzej koszty finansowania dłużnego. Kluczowym ograniczeniem wpływającym na efektywność podatkową jest art. 15c ustawy o CIT wprowadzający limitowanie kosztów finasowania dłużnego do wysokości 3M PLN lub 30% podatkowej EBITDA. Ograniczenia dotyczą zarówno kosztów finansowania ponoszonych na rzecz podmiotów powiązanych jak i niepowiązanych, więc np. w przypadku sfinansowania nabycia nieruchomości przy wykorzystaniu kredytu bankowego, analiza stosowania 30% limitu EBITDA przy znacznej wysokości kosztów odsetkowych często może się kończyć brakiem zaliczenia części wydatków w koszty podatkowe, przekładając się tym samym na wyższy poziom opodatkowania.

Po drugie: wzrost przychodów z zysków kapitałowych

Z danych za rok 2024 wynika skokowy wzrost przychodów rozpoznawanych przez spółki nieruchomościowe z tytułu zysków kapitałowych. Rok do roku odnotowano blisko 50% wzrost takich przychodów (nominalnie wzrost o 400 mln PLN). Dane Ministerstwa Finansów nie zawierają rozbicia tych wartości na poszczególne typy przychodów, nie ma też dokładnych danych jak wzrost rozpoznanych przychodów przełożył się na dochód raportowany przez spółki nieruchomościowe i dalej zapłacony przez nie podatek. Niemniej, tak duży wzrost jest z pewnością ciekawą informacją. Świadczy bowiem zapewne o większej ilości reorganizacji dokonywanych na rynku lub transakcji kapitałowych  – przychody z zysków kapitałowych obejmują bowiem właśnie różnego rodzaju przychody z tytułu reorganizacji (połączeń, podziałów, wymian udziałów), jak również sprzedaży udziałów w spółkach zależnych (co może dotyczyć tzw. pośrednich spółek nieruchomościowych).

Grupy kapitałowe, które decydują się na przeprowadzenie reorganizacji swoich struktur kapitałowych, z pewnością powinny zainteresować się dokładną analizą podatkową rozliczeń w CIT i zabezpieczeniem swojej pozycji podatkowej. Regulacje CIT w zakresie reorganizacji są bowiem skomplikowane, niespójne i w rezultacie regularnie nowelizowane - budzą one wiele wątpliwości i zamieszania wśród podatników (np. klauzule antyabuzywne, GAAR czy zakaz wcześniejszych reorganizacji). Jednocześnie dyrektywy unijne powinny zapewnić neutralność podatkową reorganizacji (po spełnieniu określonych warunków). Możliwość zachowania efektywności podatkowej w tym neutralności reorganizacji w połączeniu z wysokim poziomem komplikacji przepisów i ich regularnymi zmianami powoduje, że działania reorganizacyjne są jednym z obszarów szczególnej uwagi administracji skarbowej traktowanym często jako źródło optymalizacji podatkowej. Ponadto, reorganizacje jako zdarzenia mające charakter jednorazowy, materialny i dotykające wiele podmiotów (np. przy podziale skutki podatkowe należy analizować po stronie np. spółki dzielonej, jej wspólnika i spółki przejmującej przy podziale) nastręczają wielu wątpliwości przy ich bieżącym rozliczeniu i mogą powodować powstanie ukrytych ryzyk podatkowych (istotnych np. na etapie sprzedaży biznesu).

Po trzecie: wyższe straty podatkowe

Pomimo niewielkiego zmniejszenia się liczby podmiotów zakwalifikowanych do spółek nieruchomościowych, które względem roku 2023 zaraportowały straty podatkowe, łączna wartość strat podatkowych wzrosła aż o 32% w porównaniu do poprzedniego roku. Tak duży wzrost strat podatkowych zbiegł się też w czasie z wejściem w życie tzw. krajowego podatku minimalnego nakładanego na podatników generujących straty podatkowe lub wykazujących niską rentowność. Z uwagi na charakterystyczny sposób liczenia rentowności (z wyłączeniem odpisów amortyzacyjnych i wydatków poniesionych na nabycie lub wytworzenie środka trwałego), przepisy w zakresie podatku minimalnego raczej nie powinny uderzać w oczywisty sposób w spółki nieruchomościowe. Niemniej, formalnego wyłączenia tych przepisów w odniesieniu do branży nieruchomościowej nie ma, w związku z tym spółki nieruchomościowe również powinny weryfikować, czy krajowy podatek minimalny będzie ich dotyczył. Dodatkowo, w nisko rentowne spółki jest też wymierzona inna regulacja na gruncie CIT – podatek minimalny od nieruchomości komercyjnych. Podatek nakładany jest z tytułu posiadania skomercjalizowanego budynku i w skali miesięcznej wynosi 0,035% wartości początkowej budynku (podatek ten można odliczyć od normalnego CIT). Niezależnie, w przypadku podmiotów ze stratą najczęściej ten podatek będzie podlegał zwrotowi po zakończeniu roku, więc de facto bardziej obciąża cash flow niż ostateczny wynik podatkowy.

Natomiast niezależnie, straty podatkowe są aktywem, którym warto się zainteresować – raz, że ich nawarstwianie może wynikać z nieefektywnej polityki podatkowej danego podmiotu i powodować niepotrzebne wycieki podatkowe (np. utrzymywanie wysokiej amortyzacji podatkowej w sytuacji gdy wyniki CIT podatnika nie są najlepsze, generuje straty, które mogą być trudne do wykorzystania w ciągu 5 lat, a jednocześnie poprzez amortyzację podatkową „zużywają” one tarczę podatkową, która może zostać wykorzystana w przyszłości w postaci wartości podatkowej netto samej nieruchomości). Jeśli chodzi o straty z okresów, które zbliżają się do przedawnienia, istnieje ryzyko braku ich wykorzystania – być może warto wdrożyć jakieś działania, które umożliwią odliczenie takich strat.

Podsumowane – jakie praktyczne wnioski mogą wyciągnąć spółki nieruchomościowe ze statystyk MF?

  • Zadbanie o maksymalne zabezpieczenie i wykorzystanie kluczowych pozycji kosztowych – amortyzacji i kosztów finansowania dłużnego.
  • W przypadku dużych procesów reorganizacyjnych – dokładna analiza przepisów prawa, kontakt z doradcami podatkowymi i zadbanie o zabezpieczenie swojej pozycji podatkowej.
  • Uwaga na straty podatkowe - strata podatkowa niekoniecznie musi oznaczać braku obowiązku zapłaty CIT – podatnik może być bowiem zobowiązany do zapłaty podatków minimalnych. Niezależnie, sama strata podatkowa to aktywo, któremu warto się przyjrzeć – dotyczy zarówno analizy wykorzystania starych strat jak i zastanowienia się nad tym czy bieżąca strata nie jest spowodowana kiepskim zarządzaniem pozycją podatkową spółki (np. zbyt wysokimi odpisami amortyzacyjnymi).

W przypadku spółek nieruchomościowych, przypominamy też o specyficznych obowiązkach raportowych. Obowiązki te powinny być realizowane w terminie rozliczenia z CIT, tj. do końca marca przyszłego roku. Raportowanie spółek nieruchomościowych w CIT polega na obowiązku przekazania informacji o strukturze właścicielskiej – zarówno przez same spółki, jak i ich wspólników – za pomocą formularzy CIT-N1, CIT-N2, PIT-N1 i PIT-N2, składanych elektronicznie. Obowiązek ten dotyczy podmiotów, które posiadają co najmniej 5% udziałów (lub równoważnych praw) w spółce nieruchomościowej, a także samych spółek, które muszą raportować dane o swoich właścicielach.

Zachęcamy do kontaktu z ekspertami CRIDO, którzy mogą wesprzeć we wszystkich powyższych obszarach (a także wielu innych, związanych z rozliczeniami podatkowymi na rynku nieruchomości).