Stanowisko sądów administracyjnych w kwestii opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków mieszkalnych przeznaczonych do najmu na przestrzeni ostatnich lat było niejednolite, a przez to wzbudzało po stronie podatników wiele wątpliwości. Remedium na te problemy miała być podjęta 21 października 2024 r. uchwała siedmiu sędziów NSA i owszem, rozwiała ona część wątpliwości, ale jednocześnie może potencjalnie rodzić ryzyko powstania nowych problemów praktycznych.

(Dalsza część artykułu pod materiałem wideo)

Zobacz film: Zmiany w podatku od nieruchomości – projekt MF

Już 1 stycznia 2025 roku wejdą w życie istotne zmiany w podatku od nieruchomości, których ostateczny projekt został przygotowany przez Ministra Finansów. Na te zmiany czeka wielu przedsiębiorców częściowo z nadzieją, częściowo z obawami. Zapraszamy na film omawiający praktyczne aspekty tych zmian.

Opodatkowanie wynikające z ustawy

Całe zamieszanie ma swoje źródło w regulacjach ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która istotnie różnicuje stawki podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych. Otóż, co do zasady maksymalna stawka podatku od nieruchomości od budynków mieszkalnych wynosi 1,15 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej. Niemniej, jeżeli budynki mieszkalne lub ich części są „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej”, to maksymalne stawki tego podatku nie mogą przekroczyć 33,10 zł od 1 m2 tej powierzchni. W ustawie niestety nie wskazano, jak należy rozumieć ów tajemniczy termin „zajętości na prowadzenie działalności gospodarczej” i w związku z tym wśród podatników pojawiają się liczne wątpliwości. Jednocześnie, wątpliwości te wiążą się z realnymi skutkami finansowymi, gdyż stawka mieszkalna jest prawie 30 razy niższa niż stawka komercyjna. Ta gra jest zatem dla podatników zdecydowanie warta świeczki.

Sądy czasem na korzyść podatników, a innym razem niekoniecznie...

Niektóre sądy w wydawanych wyrokach wskazywały, że ponieważ najem jest rodzajem działalności gospodarczej, to przedsiębiorca (jako właściciel wynajmowanego mieszkania) za właściwą powinien przyjmować najwyższą stawkę podatku od nieruchomości, przewidzianą dla budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z kolei w ramach odmiennego stanowiska twierdzono, że istotne jest to, jakie jest faktyczne zajęcie/przeznaczenie mieszkania lub jego części. Jeśli najemca mieszka w nim i zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe (nie prowadząc przy tym żadnej działalności gospodarczej), to należy stosować preferencyjną stawkę podatkową.

Na dwie sporne linie orzecznicze, które wykształciły się w ostatnich latach, uwagę zwrócił Prokurator Generalny, który wystąpił do NSA z wnioskiem o rozstrzygnięcie tego budzącego wątpliwości zagadnienia prawnego.

Wszystko jasne? Nie do końca

21 października 2024 r. zapadła uchwała siedmiu sędziów NSA sygn. akt III FPS 2/24. Z jej uzasadnienia ustnego wynika, że „zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej”  oznacza rzeczywiste, fizyczne wykorzystywanie całości lub części budynku na prowadzenie działalności gospodarczej i mamy z nim do czynienia, m.in. jeżeli:

  • wewnątrz budynku wykonywane są faktycznie działania wypełniające ustawowe definicje działalności gospodarczej oraz
  • w budynku nie jest realizowany cel mieszkaniowy, a budynek stanowi składnik przedsiębiorstwa (w tym znajduje się w ewidencji środków trwałych, są od niego dokonywane odpisy amortyzacyjne etc.).

Uchwała jednoznacznie wskazuje jednak, że w tym zakresie, w jakim budynki mieszkalne służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, nie są zajęte na działalność gospodarczą, co implikuje niższą stawkę podatkową.

Pomimo pozytywnej sentencji uchwały, może ona jednak rodzić pewne nowe problemy praktyczne. W uzasadnieniu ustnym wskazano bowiem, że teza uchwały zawiera określenie „służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych”,  a nie - „mogące służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych”. To z kolei może rodzić ryzyko nowych sporów z organami podatkowymi odnośnie do tego, jaką stawkę zastosować do mieszkań, które w danym okresie pozostają niewynajęte albo czy niższa stawka podatku może mieć zastosowanie do powierzchni wspólnych.

Jednocześnie, w uzasadnieniu ustnym, Sąd odniósł się także do akademików, czy koszar – które w jego ocenie nie służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a zatem powinny być opodatkowane stawką komercyjną. Sąd zwrócił jednak uwagę, iż mogą w tym zakresie występować wyjątki – nie wskazał niestety jakie, co wciąż nie przecina sporów o opodatkowanie akademików.

Uchwała daje zatem nadzieję, że zakończą się niebawem spory co do stawki podatkowej, jaką stosować ma branża najmu instytucjonalnego. O tym, czy ta jaskółka sprowadzi na branżę wiosnę, dowiemy się jednak dopiero po opublikowaniu uzasadnienia pisemnego uchwały…

Zapoznaj się z pełną ofertą: Doradztwo w zakresie podatku od nieruchomości